财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司NAREIT FFO每股收益为0.55美元，核心FFO每股收益为0.53美元，均受益于一笔来自单一租户的750万美元终止费 [15] - 同店净营业收入（NOI）增长3.1%，主要由最低租金增加350个基点和净回收增加90个基点推动，但被较高的坏账部分抵消 [16] - 基于第一季度的出色表现和对全年剩余时间的修正展望，公司将2025年NAREIT和核心FFO每股收益指引中点各提高0.02美元 [17] - 公司将一般坏账准备金中点提高15个基点至总收入的100个基点，同时将主力租户破产影响降低15个基点至总收入的95个基点 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度混合现金租赁利差接近14%，非期权续租利差达20%，新租赁业务更多集中在小商铺方面 [9] - 2025年第一季度可比新商铺租赁起始租金近每平方英尺41美元，比当前投资组合平均水平高约20% [9] - 2025年第一季度新签和非期权续租的商铺租约加权平均租金涨幅为360个基点，比三年前执行的商铺租约高近100个基点 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - Legacy West的写字楼出租率为98.7%，零售出租率为95% [25] - 该写字楼所在的普莱诺子市场出租率约为95%，且有72家福布斯全球2000强公司和3家财富1000强公司总部 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与GIC成立合资企业收购Legacy West，这提升了投资组合质量，巩固了公司在优质资产领域的地位，且与公司投资标准和长期投资组合愿景相符 [11][12] - 公司计划逐步减少高风险盒子中心在投资组合中的占比，以实现更好的现金流增长和净资产价值提升 [64] - 公司持续关注市场，虽目前未发现类似Legacy West的优质机会，但预计市场情况未来会有所变化 [119] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队能够应对宏观经济环境，凭借强大的资产负债表抓住潜在经济机遇，对2025年取得良好业绩充满信心 [7] - 市场存在不确定性，但公司认为零售租赁市场仍保持健康，租户更注重长期发展，不会因短期波动而过度反应 [75][77] 其他重要信息 - 公司Fullerton Metro资产已签订合同，有不可退还的定金 [19] - 公司正在积极推进第二个合资企业，并向其注入种子资产 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Legacy West的预计NOI增长率及当前写字楼和零售部分的入住率 - 该项目嵌入式租金涨幅为2.6%，高于投资组合平均水平的1.7%，未来三年约30%的租约将到期，有较大的按市值计价潜力；写字楼出租率为98.7%，零售出租率为95% [23][25] 问题2: Legacy West写字楼的需求、表现、近期租赁或租户周转情况以及剩余租约期限 - 写字楼产品优质，出租率高，租金低于市场水平，租户满意度高；子市场需求强劲；写字楼租约平均剩余期限约为六年，且有提升租金的潜力 [26][29] 问题3: 与GIC是否有扩大合作进行额外投资的意向 - 公司对与GIC的合作满意，双方正在积极推进第二个合资企业，长期愿景一致，未来有更多合作机会 [31] 问题4: 坏账准备金调整的原因 - 主力租户破产准备金减少是因为部分租户开业时间长于预期，且签订了四份新租约；将15个基点调整至一般坏账准备金是出于对市场不确定性的考虑 [38][39] 问题5: 第三方市场对公司出售的购物中心项目的反应 - 市场需求健康，有活跃的收购买家和流动性，资本化率具有竞争力，公司认为市场情况良好 [41][42] 问题6: Legacy West新租约的签约租金、预计的按市值计价情况以及购买会计处理对收益的影响 - 公司认为该项目租金有上涨空间，但具体涨幅需观察；购买会计处理结果尚不确定，公司将更关注核心指标和实际现金流及NOI增长 [47][48] 问题7: 公司预计完成的资产出售数量以及可用于股票回购的数量 - 由于市场情况多变，无法确定具体数量，但公司认为市场目前有一定支持，未来可能更有利 [49] 问题8: 原指导中包含的租赁终止费金额以及当前指导中包含的金额 - 原指导预计终止费约为2美分，实际为3美分；2025年指导中终止费比2024年多1美分，全年还有土地出售收益 [53][54] 问题9: 公司在资产出售、为Legacy West融资和回购股票之间的决策考量 - 交易决策时公司股价较高，且Legacy West是优质资产，有长期价值创造潜力；若当前股价下进行交易，决策可能不同，但公司仍认为该项目有长期价值 [56][59] 问题10: 混合用途物业相对于传统杂货店锚定中心的优势以及投资组合是否会继续向此转变 - 混合用途物业具有嵌入式租金增长、资产质量高、稀缺性等优势；公司将继续关注各类零售业态，逐步减少高风险盒子中心在投资组合中的占比 [63][64] 问题11: 公司近期在租赁谈判策略上是否有变化以及是否遇到租户更多的阻力 - 公司租赁业务正常，市场稀缺性使公司在谈判中处于有利地位；租户更倾向于进行投资组合审查，与公司的互动增加 [68][70] 问题12: 公司开发项目的收益率在宏观不确定性和关税成本影响下的情况 - 目前收益率未受影响，但项目处于早期阶段，未来可能有影响，不过公司可通过提高租金或进行价值工程来获得更好回报 [71] 问题13: 零售租赁是否能反映经济情况以及当前租赁市场强劲是因空间稀缺还是经济强劲 - 是空间稀缺和零售业务实力共同作用的结果，租户更注重长期发展，不会因短期波动过度反应 [75][77] 问题14: 公司对基于资产处置的特别股息的考虑以及是否探索了避税方案 - 公司积极探索避税方案，如股息回拨等；认为即使支付特别股息，交易仍具有增值性，是合理的资本运用方式 [80][81] 问题15: 公司资产出售的资本化率是否能代表当前出售物业的情况 - 这是基于出售产品类型的合理资本化率 [86] 问题16: 公司第一季度经济/在建入住率的趋势以及年底的预期 - 公司一般不提供入住率指引，入住率会因破产租约到期下降，随后随着新租约开启回升；公司对填补空置空间有信心 [87][89] 问题17: 公司与GIC两个合资企业的费用能否量化 - 公司暂不披露具体费用，但表示费用处于市场水平 [91] 问题18: 公司2025年小商铺租约固定租金涨幅是否会继续增长 - 公司认为小商铺租约固定租金涨幅保持在3%以上是合理预期 [92] 问题19: 公司引入合资伙伴的资产规模标准以及其他市场资产对合资决策的影响 - 引入合资伙伴的决策因项目而异，Legacy West项目中公司份额占未折旧资产不到10%；市场上的其他资产可带来协同效应，是合资决策的重要考虑因素 [96][101] 问题20: Legacy West与Legacy East、Southlake在销售生产率方面的比较以及Legacy West是否拥有最多的奢侈品零售 - Legacy West销售生产率与Southlake相近且略优，优于Legacy East；Legacy West奢侈品租户集中度最高 [116][118] 问题21: 公司今年剩余时间的收购意向 - 公司持续关注市场，目前未发现类似Legacy West的优质机会，但预计市场未来会有变化 [119]