财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后FFO为每股0.35美元，较去年第一季度增长6%，是公司十年来最高季度收益 [5] - 同店净营业收入（NOI）较去年第一季度增长3.8%，得益于已签约但未开业项目的租金收入、回收率提高和超预期的收款情况 [5] - 总流动性约8亿美元，其中现金9800万美元，资产负债表保持强劲 [18] - 到2026年到期的未偿债务仅占8%，包括今年12月到期的1.24亿美元抵押贷款和2026年到期的1.16亿美元债务，债务到期情况可控 [18] - 净债务与年化EBITDA之比为5.9倍 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签订42份租约，总面积43.4万平方英尺，其中18份新租约，面积11.8万平方英尺，同空间现金租赁利差达34%，租户留存率保持在95% [5][6] - SHOP入住率升至创纪录的92.4%，同店租赁率为96.6%，较上一季度下降50个基点，较2024年第一季度下降10个基点 [6][13] 开发业务 - 第一季度完成蒙特杰德拉、阿默斯特广场、卑尔根镇中心和马纳拉潘的重建项目，总成本2200万美元，启动扬克斯门户中心和布鲁克林国王伍德十字路口两个重建项目，总成本1400万美元 [15] - 总活跃重建项目管道为1.56亿美元，预期回报率14% [10][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资销售市场出现放缓迹象，4月以来CMBS发行有限，寿险公司和银行仍积极为购物中心提供贷款，利差增加10 - 30个基点，许多REIT和外国投资者暂停投资，与私人买家的交易仍活跃 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将出售资产所得资金重新投资于增值收购，以提高投资组合质量和增长率 [8] - 重申2025年全年调整后FFO每股1.37 - 1.42美元的指引，中点增长4% [8] - 公司的五点差异化优势包括物业集中在华盛顿特区至波士顿走廊、净营业收入增长可预测、有大型重建项目管道、积极进行资本循环、资产负债表稳健以应对市场干扰 [9][10][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管4月经济出现波动，但目前未看到零售商需求放缓迹象，租赁管道依然强劲 [6][26] - 由于经济不确定性，对今年下半年持更保守展望，将在下个季度重新评估是否上调指引 [9] - 行业零售商资产负债表总体健康，未看到更多零售商破产的迹象，市场状况良好，但经济干扰和潜在衰退仍是担忧因素 [47][48] 其他重要信息 - 公司出售卑尔根镇中心8英亩土地，售价2500万美元，另有两个物业待售，总价4100万美元，今年总处置额将达6600万美元，加权平均资本化率为5% [8] - 2500万美元已签约但未开业项目管道是NOI增长的重要驱动力，第一季度实现年化毛租金440万美元，预计今年剩余时间再实现440万美元 [10][19] - 将2025年预期经常性G&A费用上限降低50万美元，新中点为3580万美元，与上一年持平 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：宏观不确定性是否会改变大盒子租赁时间框架和影响入住率 - 公司目前未看到零售商需求放缓，与同行交流及与零售房地产经纪公司沟通得知，租赁业务未出现明显变化 [26] 问题2：请详细说明已宣布和待签约处置项目情况及收购与处置利差 - 过去18个月公司在收购和处置方面实现约5亿美元的资本循环，已宣布的6600万美元处置项目包括三个资产，其中一块用于住宅开发的土地资本化率约4%，未来希望进行更多此类操作，但目前尚早，公司正在寻找收购机会 [28][29] 问题3：未提高展望的具体谨慎原因及1031交换对应税收入和股息的影响 - 公司采取更保守态度并增加应急储备，并非特定租户原因导致未提高指引 [34] - 1031交换可递延收益，避免增加应税收入和股息分配压力，因此具有吸引力 [37][38] 问题4：1031交换后资产新折旧基础是否为原资产基础 - 是的，1031交换后资产新折旧基础为原资产基础 [39][40] 问题5：请提供租金增长的数值背景及1Q破产对房东谈判杠杆的影响 - 市场租金有5% - 10%的增长，公司近期拒绝一个租金处于中 teens 的全国零售商后，该零售商能以低20s的租金回来签约 [44][45] - 第一季度的破产案例如Big Lots、Party City等不被视为众多零售商破产的预警信号，零售商资产负债表总体健康，未看到更多破产头条 [46][47] 问题6：市场波动时公司投资组合与传统小型杂货店锚定中心的表现对比 - 公司认为其投资组合在衰退环境中表现良好，与部分杂货店锚定中心相比，公司物业更多依赖资产负债表良好的锚定租户，受经济放缓影响较小 [50][51][52] 问题7：关税和经济放缓后收购机会及资本化率情况 - 公司正在评估一些交易，但目前买卖价差较大，卖家仍期望高价，公司将保持耐心 [56] 问题8：当前坏账假设与之前对比及Kohl's相关情况 - 公司重申坏账指引为毛租金的75 - 100个基点，第一季度比该指引低约10个基点，下半年增加了一些应急储备 [59] - 公司认为Kohl's近期无破产风险，其公共债券接近平价交易，公司许多Kohl's门店是其最具生产力的门店，租金相对较低，市场对这些空间需求强劲 [58]