财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股运营资金（AFFO）为1.06美元，同比增长2.9%，延续了公司上市三十年来除一年外的AFFO每股正增长记录 [6] - 本季度总运营回报率为8.9%，股息收益率为6% [6] - 本季度末净债务与年化预估调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为5.4倍，固定费用覆盖率为4.7倍，与过去两年的4.5 - 4.7倍范围保持一致 [18] - 本季度末可变利率债务占未偿债务本金的比例略超6% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 本季度总投资14亿美元，加权平均初始现金收益率为7.5%，较短期加权平均资本成本高出204个基点 [7] - 美国投资4.79亿美元，加权平均初始现金收益率为8.3%；欧洲投资8.93亿美元，占总投资的65%，平均初始现金收益率为7% [7][8] 租赁业务 - 本季度末投资组合入住率为98.5%，较上一季度下降约20个基点，但高于2010 - 2024年的历史中位数98.2% [11] - 194份租约的租金回收利率为103.9%，92%的租赁活动来自现有客户续约 [11] - 本季度新签年租金超过4600万美元，租赁激励措施总计不到70万美元 [11] 资产处置业务 - 本季度出售55处房产，净收入9300万美元，其中6300万美元与空置房产有关 [12] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 公司在美国市场有大量投资机会，本季度采购了约220亿美元的产品，其中超60%来自美国 [25] - 但在高收益端的一些信贷投资中，公司对下行风险和尾部风险感到担忧，因此选择谨慎投资 [26] 欧洲市场 - 本季度欧洲投资占总投资的65%，主要目标是英国和爱尔兰的零售公园 [8][23] - 这些投资的租金低于市场租金，资产收购成本低于重置成本，吸引了大型零售商的关注，有望实现资产增值 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司将继续多元化业务模式，包括客户类型、资产类别和地理位置，以应对宏观经济不确定性 [4] - 维持2025年AFFO每股4.22 - 4.28美元的预期，预计全年部署约40亿美元的投资 [13] - 推进美国核心加基金业务，拓展资本来源和投资能力，已开始正式营销并获得机构投资者的积极反馈 [14][15] 行业竞争 - 公司在全球净租赁市场具有规模和多元化优势，国际业务使其与其他净租赁平台区分开来 [8] - 在竞争高质量净租赁投资时，公司受益于投资组合的折扣优势 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场存在不确定性，但公司凭借多元化平台和稳健的业务模式，有信心实现预期目标 [13] - 近期地缘政治不确定性未对公司业务造成重大意外或额外逆风，公司将保持警惕并应对潜在挑战 [13] - 公司短期加权平均资本成本较2月引入2025年投资指引时有所降低，为资本部署提供了有利条件 [14] 其他重要信息 - 4月公司成功完成6亿美元的10年期无担保债券发行，票面利率为5.34% [16] - 公司将多货币无担保信贷额度扩大至53.8亿美元，包括为美国核心加基金设立的13.8亿美元无担保信贷额度 [17] - 公司为弗吉尼亚州的数据中心开发项目提供了一笔收益率约为10%、期限近四年的贷款，希望借此建立合作关系并最终实现资产所有权 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度欧洲投资情况及与美国机会的对比 - 欧洲投资占总投资的65%，主要目标是英国和爱尔兰的零售公园，租金低于市场租金，资产收购成本低于重置成本，吸引了大型零售商，投资前景良好 [23][24] - 美国市场有大量机会，但在高收益端的信贷投资中，公司对下行风险和尾部风险感到担忧，因此选择谨慎投资 [26] 问题2: 租金回收和续租情况 - 租金回收利率为103.9%，续租率下降50个基点是由于少数剧院资产的影响，属于一次性情况，整体续租情况仍较为乐观 [27][28] 问题3: 投资指导未变的原因 - 公司持谨慎乐观态度，市场存在不确定性，希望在使用股权时更加谨慎，避免过度激进地改变指导 [30][31] 问题4: 关税对投资组合的影响 - 公司已在2月对可能受关税影响的客户进行了评估，并将相关影响纳入了指导和坏账费用的计算中，目前预计不会有新的影响 [34][35] 问题5: 美国核心加基金在经济波动环境中的情况 - 尽管当前环境对大多数公司来说不利于筹集私人资本，但公司凭借自身优势，对实现资本筹集目标感到乐观 [37][38] - 私人投资者倾向于使用更高的杠杆，但在当前利率环境下，他们的投资能力受到限制，而公司的投资组合以核心和核心加为主，具有优势 [39] 问题6: 资金来源和资本需求 - 公司全年投资指导为40亿美元，目前有2.65亿美元的未完成远期股权，预计每年有6.5亿美元的自由现金流，剩余资金将通过债务融资 [45] - 预计还需筹集7.5 - 8亿美元的新股权，但未考虑资产处置活动的影响 [46] 问题7: 投资贷款的情况 - 该贷款是为数据中心开发项目提供的，最终客户是大型超大规模运营商，具有较高的投资评级，公司希望借此建立合作关系并最终实现资产所有权 [48] 问题8: 本季度资本化率及未来趋势 - 本季度资本化率略高于7%，预计短期内将保持在该水平，市场不确定性消除后，资本化率环境将更加清晰 [51] - 目前资本化率稳定对公司有利，有助于创造更大的利差，但也存在一定风险 [53] 问题9: 提高投资组合租金 escalators 的策略 - 一方面，公司将关注工业和数据中心等具有内在租金增长潜力的资产类型 [55] - 另一方面，公司在欧洲收购租金低于市场水平的资产，希望在续约时实现租金的市场价值提升 [56] 问题10: 零售公园的投资情况 - 公司自三年前开始投资零售公园，目前在英国处于投资周期的中期，在欧洲其他地区仍处于早期阶段 [61][63] - 这些资产的初始收益率超过8%甚至9%，目前资本化率已压缩至6%左右，租金低于市场水平5% - 6% [60][61] - 公司预计这些资产的价值将随着租金的提升和资产的重新定位而增加 [62] 问题11: 零售公园的潜在空置风险和资本支出需求 - 公司预计零售公园的空置率在1% - 2%左右，目前在续租和出租空置单元时实现了较高的租金增长 [65] - 资本支出与美国市场的情况基本相似，该策略的EBITDA利润率与净租赁投资相当 [66] 问题12: 美国市场机会未投资的原因 - 这是为了展示公司的承保流程，同时比较美国和欧洲市场的机会，公司在评估投资时会综合考虑信用风险和预期回报 [68][69] 问题13: 资产处置和入住率下降的情况 - 入住率下降是预期内的，公司已基本解决了第一季度的空置问题 [70] - 公司出售了一些Family Dollar的空置资产，但Dollar General和Dollar Tree的续约情况良好 [71] 问题14: 放弃低信用或高收益机会的原因 - 这是多种因素综合作用的结果，包括行业垂直领域、资本结构、运营商类型等 [75] - 公司倾向于避免投资于受宏观经济因素影响较大、信用风险较高的资产，以及纯粹的金融运营商控制的业务 [75][76] 问题15: 对Plenty的投资情况 - 公司认为Plenty将在破产重组后变得更加强大，目前已有两个运营区域，目标是使其余10个区域投入运营 [78][79] - Plenty已与Driscoll达成收购协议，并吸引了一些私人资本的投资 [80] - 公司在该项目上的投资风险约为4000万美元，但潜在回报较高 [82] 问题16: 零售物业的EBITDAR与租金比率 - 零售资产的平均租金覆盖率为2.9倍，中位数租金覆盖率为2.7倍，在当前环境下表现依然强劲 [87] 问题17: 投资贷款的机会 - 如果投资贷款能够帮助公司建立合作关系并最终实现资产所有权，公司将继续进行此类投资 [88][89] 问题18: 下半年美国和欧洲市场的投资机会 - 公司希望随着市场稳定和资本成本的改善，能够在美国市场进行更多投资 [91][92] - 欧洲市场仍有良好的投资前景，公司将继续保持乐观态度 [92] 问题19: 欧洲市场的下一个投资目标国家 - 波兰是公司持续关注的国家，该国GDP增长较快，有较多的投资机会，公司希望在合适的时机扩大在该国的业务 [94][95] 问题20: 基金资产的情况 - 公司将使用自有100%所有权的种子投资组合来设立基金，并以此为基础筹集资本，投资新的机会 [99] - 随着时间的推移，公司将稀释自身在基金中的股权，但仍将保持重要的所有权地位 [100] 问题21: 欧洲资产的无杠杆回报和稳定收益率 - 公司预计欧洲资产的资本化率压缩和租金提升将带来10.5% - 11%的价值提升，甚至可能更高 [102] - 目前公司的零售公园资产估值可能比完全实现价值时低约40% [103] 问题22: 欧洲市场推动收入增长的策略 - 这是公司一直以来的战略，最初是通过收购低价资产，随着对场地的控制增加，与零售商的合作逐渐形成了这一策略 [105][106] 问题23: 零售公园在投资组合中的占比和潜在市场规模 - 在欧洲，零售公园占投资组合的约40%，主要集中在英国和爱尔兰，投资金额约为10亿美元 [107] 问题24: 市场波动下的大型投资机会 - 公司正在进行相关讨论，预计市场不确定性将促使更多人选择售后回租产品，从而带来更多大型交易机会 [110] - 公司的40亿美元投资指导不包括大型投资组合交易，如果此类交易发生，将提升公司的盈利和收购指导 [111] 问题25: ZiPS的续租情况 - ZiPS的所有资产均成功续租，租金从100%降至94.3%是由于部分资产的租金协商调整 [113] - 公司与ZiPS协商了更高的内部增长率和更长的租赁期限，希望其在重组后能够更好地运营 [114] 问题26: 坏账情况 - 公司重申全年坏账率为75个基点，第一季度确认了略超过600万美元的坏账费用，目前仍保持谨慎预测 [116] 问题27: 交易流量和管道情况 - 近期交易流量和管道情况没有明显变化，公司希望在签订合同后再调整指导，避免过度追求交易 [117] 问题28: 英国零售公园与美国传统大型零售的区别 - 英国零售公园具有类似净租赁的特点，资本支出由租户共同承担，与美国市场的单租户资产类似 [120][121] - 英国零售商已经适应了全渠道战略，公司通过将场地重新配置为非 discretionary 用途，实现了估值和租金的提升 [123][124]