财务数据和关键指标变化 - 集团总营收4.60003亿美元，下降4.1%；基础利润1.29002亿美元，下降6.6% [14] - 每股股息维持在1.44美元 [14][33] - 年末零售、办公、住宅的入住率分别为99%、90%、61% [15] - 股东资金和每股资产净值同比下降约4% - 5%，主要因投资物业的非现金会计公允价值变动 [33] - 净负债率维持在20%多的中间水平，有效利率为2.8%，投资级信用评级保持不变 [34] - 独立估值师决定维持今年评估的资本回报率不变 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 总营业额4300万美元，增长1.4%，入住率99% [15] - 2022年下半年消费需求受疫情形势稳定和劳动力市场强劲支撑 [15] - 忠诚度计划“双引擎”（Club Avenue和Lee Garden Clubs）贡献超60%的零售销售额 [19] - 2022年平均占用成本比率约为19% - 20%，处于健康水平 [48] 办公业务 - 营业额15.78亿美元，下降8.7%，入住率90% [16] - 2023年约五分之一的办公空间将进行续租，到期租金较2022年需处理的到期租金低10% [49] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港零售销售趋势与市场趋势一致，在疫情期间表现出韧性 [16] - 公司写字楼空置率约10%，低于香港甲级写字楼市场平均水平 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司以社区为基础的商业模式，长期致力于绿色和可持续增长 [5] - 开展区域复兴项目，包括Caroline Hill开发项目，提升影响力和覆盖范围 [6] - 对Lee Gardens进行改造，打造下个世纪的综合社区 [7] - 推进五个战略支柱项目，包括Villa Luka、Topua Wan、Lee Gardens Shanghai、GBA Flex与IWG合作项目以及医疗健康投资 [11][12] - 公司忠诚度计划和数字平台为零售业务增长提供动力，在市场中具有竞争优势 [18][20] - 写字楼业务凭借对跨国和本地企业的吸引力、优质设施和管理、优越地理位置以及零售与办公的综合社区等优势参与竞争 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年全球经济受疫情和宏观经济因素影响，香港经济活动也受到抑制，但随着疫情限制解除和边境重新开放，公司有望复苏 [3][4] - 疫情后遗症、地缘政治紧张局势、衰退、通胀和高利率仍将带来挑战，但公司长期前景乐观，将继续发展和扩大核心业务组合和支柱 [13] - 零售市场整体情绪积极，但消费行为可能发生变化，目前尚未看到大量数据体现增长 [39][40][41] - 写字楼需求面临挑战，需通过差异化经营满足租户需求，公司整体复兴和更新有助于提升竞争力 [51][52] 其他重要信息 - 公司发布香港最大的绿色贷款用于Caroline Hill项目，截至年底可持续金融交易总额达193亿，占总债务和融资的48% [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023财年零售租金复归趋势预期如何？Lee Garden复兴项目下的店铺搬迁是否会对前景产生负面影响？ - 公司认为整体市场氛围改善，租户咨询数量和质量以及租金谈判情况反映出积极情绪，但由于消费行为可能改变，目前尚无增长的明确保证 [38][39][40] 问题2: 2023年的资本支出计划是什么？对净负债率的预期如何？ - 2023年资本支出主要包括Caroline Hill Centre项目和资产提升计划，已预留5 - 10亿港元资金，并已纳入整体融资计划，预计净负债率不会大幅增加 [42][43] 问题3: 边境重新开放后，Villa Luka的销售情况是否有所改善？ - Villa Luka项目得到市场高度认可，随着边境重新开放，近期有交易完成，若住宅市场情绪恢复，该项目有望成为优质产品 [45] 问题4: 中国重新开放后，2月份零售销售趋势如何？1月份销售额与2019年疫情前水平相比如何？ - 1月份零售租户销售额同比实现两位数正增长，且环比也有所增加，希望增长势头能够持续，但尚未看到2月份数据；2022年平均占用成本比率处于健康水平 [47][48] 问题5: 写字楼入住率降至90%，是否认为这是底部？重新开放后写字楼需求是否有增加迹象？ - 2023年约五分之一的办公空间将续租，到期租金低于2022年，目前正在与租户进行续租讨论；写字楼需求面临挑战，但公司通过差异化经营和整体复兴有望提升竞争力 [49][51][52] 问题6: 公司是否经历了资本回报率扩张？ - 目前评估的资本回报率没有变化，独立估值师未看到立即调整的压力，但需关注下一个报告期情况 [53] 问题7: 对发行新股降低公司负债率有何看法？ - 公司认为目前负债率处于行业合理范围内，有安全的流动性进行长期投资，且维持了股息；公司拥有投资级信用评级，债务资本市场融资便利，暂无发行新股的需求，将继续审慎管理财务 [55][56][57]