文章核心观点 - 花旗认为中资企业的需求将继续为香港写字楼市场提供支持 并指出当前市场存在抄底行为和对冲租金上涨的动机 同时预计不同区域的写字楼表现将出现分化 [1][2] 市场驱动因素与需求分析 - 近期市场出现重大交易：京东集团以35亿港元购入中环中国建设银行大厦50%权益 本地高等教育机构以19.6亿港元购入九龙塘又一城写字楼 [1] - 中资企业需求是核心驱动力：更多中国科技巨头及行业龙头或效仿阿里巴巴及京东的做法购置香港写字楼物业 [1] - 上市与政策支持：越来越多的A股公司在港双重上市并在香港设立区域总部或研发中心 香港于10月启动出海专班协助内地企业拓展国际市场 [1] - 卖方动机：香港的写字楼出售主要为换取即时现金流入、优化投资组合 或与现有长期租户建立战略合作伙伴关系 [1] - 买方动机：需求反映香港写字楼的平均资本价值从高位回落52%后存在抄底行为 以及对冲未来潜在的租金上涨风险 [1] 区域市场表现与公司影响 - 预计2026年中环和西九龙的写字楼表现将优于其他区域 [2] - 中环市场：预计明年底中环主要业主如香港置地、恒基地产的租金可能趋于平稳 利好香港置地及恒基地产 [2] - 西九龙市场：即将推出的优质新供应例如IGC在争夺需求方面可能具有竞争力 租金水平与港岛东区大致相当 利好新鸿基地产 [2] - 其他区域压力：考虑到整体新增供应量创历史新高 预计铜锣湾的竞争将更为激烈 希慎兴业的利园项目可能表现较好 而港岛东如太古地产的太古城中心及东九龙将面临一定压力 [2]

文章核心观点 - 花旗认为中资企业的需求将继续为香港写字楼市场提供支持，并指出当前市场存在抄底行为和对冲租金上涨的动机 [1] - 花旗预计2026年中环和西九龙的写字楼表现将优于其他区域，而铜锣湾、港岛东及东九龙将面临不同程度的竞争或压力 [2] 近期市场交易动态 - 京东集团以35亿港元购入中环中国建设银行大厦50%权益 [1] - 一家本地高等教育机构以19.6亿港元购入九龙塘又一城写字楼 [1] - 部分写字楼出售动机包括业主换取即时现金流入、优化投资组合或与长期租户建立战略合作关系 [1] 市场需求驱动因素 - 更多中国科技巨头及行业龙头企业可能效仿阿里巴巴及京东，考虑购置香港写字楼物业 [1] - 越来越多的A股公司在港双重上市，并在香港设立区域总部或研发中心 [1] - 香港于10月启动出海专班GoGlobal Task Force，协助内地企业拓展国际市场 [1] 市场现状与买家动机 - 香港写字楼平均资本价值已从高位回落52% [1] - 买家需求反映市场存在一定程度的抄底行为 [1] - 买家动机包括对冲未来潜在的租金上涨风险 [1] 区域市场展望与受益公司 - 预计2026年中环和西九龙写字楼表现将优于其他区域 [2] - 中环市场利好香港置地及恒基地产，预计明年底主要业主租金可能趋于平稳 [2] - 西九龙市场利好新鸿基地产，即将推出的优质新供应（如IGC）在争夺需求方面可能具有竞争力，租金水平与港岛东区大致相当 [2] - 铜锣湾竞争将更为激烈，希慎兴业的利园项目可能表现较好 [2] - 港岛东（如太古地产的太古城中心）及东九龙将面临一定压力 [2] - 整体新增供应量创历史新高是加剧部分区域竞争的背景 [2]

52周新高股票概览 - 截至12月10日收盘，共有30只股票创下52周新高 [1] - 创高率排名前三的股票分别是设计都会(01545)、鋑联控股(00459)和中国波顿(03318)，创高率分别为40.82%、35.48%和30.23% [1] - 创高率超过10%的股票还包括中新控股(08125) (25.00%)和侨洋国际控股(08070) (14.46%) [1] 52周新高股票详情 - 设计都会(01545)收盘价0.124港元，最高价0.138港元，创高率40.82% [1] - 鋑联控股(00459)收盘价0.121港元，最高价0.126港元，创高率35.48% [1] - 中国波顿(03318)收盘价2.090港元，最高价2.800港元，创高率30.23% [1] - 创高率在5%至10%之间的股票包括信能低碳(00145) (8.11%)、上谕集团(01633) (5.85%)、LEGION CONSO(02129) (5.32%)、中国鹏飞集团(03348) (5.07%)和大森控股(01580) (5.00%) [1] - 创高率在1%至5%之间的股票包括彼岸控股(02885) (3.45%)、远东宏信(03360) (3.04%)、澳达控股(09929) (3.03%)、南旋控股(01982) (2.73%)、潘渡以太币(03085) (2.69%)、1957 & CO.(08495) (2.44%)、米高集团(09879) (1.60%)、中联重科(01157) (1.51%)、国际资源(01051) (1.39%)、基石科技控股(08391) (1.33%)和剑虹集团控股(01557) (1.14%) [1] - 创高率低于1%的股票包括翰森制药(03692) (0.94%)、中远海运国际(00517) (0.94%)、希慎兴业(00014) (0.65%)、富邦台湾半导体(03076) (0.54%)、纳芯微(02676) (0.43%)、国富量子(00290) (0.41%)、Ａ博时人民币－Ｒ (83192) (0.32%)、Ａ工银中金美(03011) (0.03%)和Ａ华夏港元数(03471) (0.00%) [1] 52周新低股票概览 - 创低率排名前三的股票分别是景业名邦集团(02231)、中港石油(00632)和国富氢能(02582)，创低率分别为-26.40%、-16.40%和-13.31% [1] - 创低率超过-10%的股票还包括昊天国际建投(01341) (-11.11%)和佳明集团控股(01271) (-10.00%) [1] 52周新低股票详情 - 景业名邦集团(02231)收盘价0.099港元，最低价0.092港元，创低率-26.40% [1] - 中港石油(00632)收盘价0.219港元，最低价0.209港元，创低率-16.40% [1] - 国富氢能(02582)收盘价27.760港元，最低价27.100港元，创低率-13.31% [1] - 创低率在-5%至-10%之间的股票包括北京健康(02389) (-9.09%)、雅居乐集团(03383) (-8.33%)、资本界金控(00204) (-7.96%)、德林控股(01709) (-7.77%)、驴迹科技(01745) (-6.12%)、俊盟国际(08062) (-5.96%)和泛海集团(00129) (-5.36%) [1][2] - 创低率在-3%至-5%之间的股票包括植华集团(01842) (-4.65%)、时代中国控股(01233) (-4.13%)、趣致集团(00917) (-3.84%)、再鼎医药(09688) (-3.40%)、壹照明(08222) (-3.33%)和知行科技(01274) (-3.20%) [2] - 创低率在-1%至-3%之间的股票包括中庆股份(01855) (-2.94%)、佰泽医疗(02609) (-2.91%)、迈富时(02556) (-2.78%)、佑驾创新(02431) (-2.40%)、海昌海洋公园(02255) (-2.30%)、小鱼盈通(00139) (-2.30%)、亿达中国(03639) (-2.13%)、IFBH(06603) (-1.97%)、中智药业(03737) (-1.82%)、双登股份(06960) (-1.79%)、建业实业(00216) (-1.75%)、重塑能源(02570) (-1.71%)、知行集团控股(01539) (-1.64%)、建业新生活(09983) (-1.59%)、中伟新材(02579) (-1.50%)、世茂集团(00813) (-1.48%)、易方达ＡＩ－Ｒ(83489) (-1.44%)、中裕能源(03633) (-1.43%)、光丽科技(06036) (-1.30%)、九毛九(09922) (-1.25%)、中国奥园(03883) (-1.16%)、经发物业(01354) (-1.11%)、海伦司(09869) (-1.05%)、理想汽车－Ｗ(02015) (-1.04%)和艾迪康控股(09860) (-1.01%) [2] - 创低率低于-1%的股票包括钧达股份(02865) (-0.90%)、万科企业(02202) (-0.60%)、旭辉控股集团(00884) (-0.56%)、英皇娱乐酒店(00296) (-0.41%)、海吉亚医疗(06078) (-0.33%)和海天味业(03288) (-0.32%) [2]

核心观点 - 预测香港楼价至2026年将上升5% [1] - 预测内地一线城市楼市表现将显著跑赢大市 [1] - 首选股份为华润置地、希慎兴业、领展房产基金 [1] 香港楼市分析 - 香港楼价已自2024年3月低位反弹6.4% [1] - 反弹主要受美国连续减息、利率下行带动 [1] - 租金收益率上升，反映租务需求强劲 [1] - 发展商及业主抛售压力显著减轻，供需关系明显改善 [1] 内地一线城市楼市分析 - 二手住宅成交量已同比上升，显示置业需求正在企稳 [1] - 一线城市库存已重返正常水平 [1] - 土地市场火热，土地出让金同比上升 [1] - 土地市场表现主要受优质地块供应所推动 [1]

核心观点 - 预测香港楼价2026年上升5% [1] - 预测内地一线城市楼市表现将显著跑赢大市 [1] 香港楼市 - 香港楼价自2024年3月低位已反弹6.4% [1] - 反弹受美国连续减息、利率下行带动 [1] - 租金收益率上升，反映租务需求强劲 [1] - 发展商及业主抛售压力显著减轻，供需关系明显改善 [1] 内地一线城市楼市 - 二手住宅成交量已同比上升，显示置业需求正在企稳 [1] - 库存已重返正常水平 [1] - 土地市场火热，土地出让金同比上升 [1] - 土地市场表现主要受优质地块供应推动 [1] 首选股份 - 华润置地(01109) [1] - 希慎兴业(00014) [1] - 领展房产基金(00823) [1]

香港房地产市场 - 香港楼价自今年3月低位已反弹6.4% [1] - 反弹受美国连续降息、利率下行带动 [1] - 租金收益率上升，反映租务需求强劲 [1] - 发展商及业主抛售压力显著减轻，供需关系明显改善 [1] - 预测香港楼价2026年将上升5% [1] 中国内地一线城市房地产市场 - 内地一线城市二手住宅成交量已按年上升 [1] - 显示一线城市置业需求正在企稳 [1] - 一线城市库存已重返正常水平 [1] - 土地市场火热，土地出让金按年上升 [1] - 土地市场主要受优质地块供应推动 [1] 首选股份 - 首选股份包括华润置地、希慎兴业和领展 [1]

下周债券付息/到期概况 - 下周（12月6日至12月12日）共有119只债券即将付息或到期 [2][6] 主要发行主体与债券详情 - **房地产与城投类企业**：涉及多家地方城投及房地产公司，例如宝龙地产控股有限公司有一笔4.01485亿美元债券于2025年12月6日到期，湖州南浔城投环保科技集团有限公司有一笔3.5亿元人民币债券于同日到期 [7] - **金融机构**：多家银行及金融控股公司有债券到期或付息，包括浙商银行股份有限公司（1.5亿美元）、兴业银行股份有限公司（3亿元人民币）、中国工商银行股份有限公司（3亿美元及1亿美元浮息债）、交通银行股份有限公司（36亿元人民币及3亿美元浮息债）以及华泰国际金融控股有限公司（多笔小额美元债）[7][8] - **基础设施与公用事业类企业**：包括昆明轨道交通集团有限公司（2.53亿美元）、香港按揭证券有限公司（多笔港元及美元债）、国家电网有限公司（20亿元人民币）、香港电灯有限公司（5亿美元）以及香港铁路有限公司（1.5亿元人民币）[7][8] - **其他实业及投资公司**：涵盖阿里巴巴集团控股有限公司（多笔长期美元债，总额达52.5亿美元）、中国华能集团有限公司（6亿美元）、太古地产有限公司（6亿美元及2.5亿港元）、友邦保险控股有限公司（8亿新加坡元及永续债）以及玖龙纸业（控股）有限公司（4亿美元永续债）[7][8] 债券货币与规模分布 - **美元债券**：占比较高，单笔金额从数百万到数十亿美元不等，例如阿里巴巴集团一笔债券达25.5亿美元 [7][8] - **人民币（CNH）债券**：规模显著，多笔城投债金额在数亿至数十亿元人民币，例如福建漳州城投集团一笔债券达38.58亿元人民币 [7] - **港元及其他货币债券**：包括香港按揭证券有限公司的多笔港元债券，以及以日元、欧元、新加坡元计价的债券，例如香港上海大酒店有限公司有70亿日元债券到期 [7][8] 债券期限与类型 - **短期债券**：多数债券集中在2025年12月至2027年12月期间到期或付息 [7] - **中长期及永续债券**：存在到期日远至2057年的超长期债券以及多只永续债（PERP），例如阿里巴巴集团有2047年及2057年到期的债券，香港机场管理局、新世界发展有限公司等发行了永续债 [8]

香港10月零售销售数据表现 - 香港10月零售销售额同比增长6.9%至352亿港元，表现优于市场预期 [1] - 增长主要受耐用品、线上销售及访港人流带动 [1] - 线上销售额达52亿港元，同比增长27%，环比增长32% [1] - 线上销售占总销售额的比例达到创纪录的14.6% [1] - 奢侈品销售及电器产品在10月份表现强劲 [1] 受益公司及股价表现 - 数据对九龙仓置业、希慎兴业有利 [1] - 九龙仓置业和希慎兴业过去三个月股价分别增长10%和21% [1] - 零售类股如领展房产基金、希慎兴业及九龙仓置业具备高息率优势 [1] - 若零售销售持续向好，相关公司股价或有上行空间 [1] 行业前景与预期 - 摩根士丹利预期香港11月零售销售同比增长5% [1] - 预期增长主要得益于消费者信心的改善及购物节促销活动带动 [1]

香港10月零售销售表现 - 香港10月零售销售额同比增长6.9%至352亿港元，表现优于市场预期 [1] - 增长主要受耐用品、线上销售及访港人流带动 [1] - 线上销售额达52亿港元，同比增长27%，环比增长32% [1] - 线上销售占总销售额比例创纪录，达到14.6% [1] 具体品类及公司表现 - 奢侈品销售及电器产品于10月份表现强劲 [1] - 九龙仓置业及希慎兴业过去三个月股价分别增长10%和21% [1] - 零售类股如领展房产基金、希慎兴业及九龙仓置业具备高息率优势 [1] 未来展望 - 若零售销售持续向好，相关公司股价或有上行空间 [1] - 预期11月零售销售同比增长5%，主要得益于消费者信心改善及购物节促销活动带动 [1]

香港零售销售数据表现 - 香港10月零售销售额按年增长6.9%至352亿港元 表现优于市场及公司预期[1] - 增长主要受耐用品销售、在线销售及访港人流带动[1] - 在线销售额表现尤为强劲 达52亿港元 按年增长27% 按月增长32%[1] - 在线销售占总销售额比例达到创纪录的14.6%[1] - 公司预期11月零售销售按年增长5% 主要得益于消费者信心改善及购物节促销活动带动[1] 相关受益公司及行业观点 - 上述数据对九龙仓置业、希慎兴业有利 它们过去三个月股价分别增长10%、21%[1] - 零售类股如领展、希慎兴业及九龙仓置业被认为具高息率优势[1] - 若零售销售持续向好 相关公司股价或有上行空间[1]