财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司实现每股正常化FFO 0.35美元，每股正常化AFFO 0.37美元，分别较2024年第一季度的0.34美元和0.35美元增长，正常化FFO和正常化AFFO总额分别为8520万美元和8820万美元，同比增长79% [14] - 2025年第一季度，公司净债务与调整后EBITDA比率为5.19倍，较2024年12月31日下降0.08倍，较2024年3月31日下降0.36倍 [16] - 2025年5月5日，公司董事会宣布每股普通股季度股息为0.30美元，将于5月30日支付给5月16日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为第一季度正常化AFFO每股的81% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理和三重净高级住房业务 - 熟练护理和三重净高级住房EBITDARM租金覆盖率分别达到2.19和1.41，行为健康业务达到3.77，为2023年底以来的最高水平，前10大合作关系的平均覆盖率环比上升 [5] - 熟练护理入住率环比上升80个基点，熟练护理组合占比上升10个基点；三重净高级住房入住率环比上升50个基点 [6] 管理的高级住房投资组合（SHOP）业务 - 2025年第一季度，包括非稳定社区和合资企业份额在内的整体管理投资组合的收入、现金NOI和利润率环比持平 [10] - 同店管理高级住房投资组合表现强劲，收入同比增长6.3%；第一季度入住率为85.4%，高于2024年第一季度的82.6%，其中美国国内投资组合入住率为83%，增加340个基点，加拿大投资组合入住率为90.9%，增加140个基点；RevPAR同比增长2.8%，加拿大投资组合RevPAR同比增长4.9%；出口下降1.1%；现金NOI同比增长16.9%，美国社区现金NOI同比增长14.4%，加拿大社区现金NOI同比增长24.7% [11][12] 净租赁稳定高级住房投资组合业务 - 该业务持续表现良好，租金覆盖率稳定，反映了基础业务的复苏 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房行业在疫情后持续复苏，入住单元数量超过以往，预计未来几年新供应较少，存在内部和外部增长机会 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司交易管道繁忙，主要是SHOP业务，有机会竞购较新资产并获得有吸引力的收益率，有与现有运营商的交易，也在与成熟运营商建立新关系，本季度有望完成超过2亿美元的交易，超过2024年全年 [7] - 公司在交易市场看到大量高级住房相关交易机会，卖家多为私募股权公司，因基金到期需回笼资金，资产已从疫情中恢复，可在不追加现金偿还债务的情况下退出；竞争方面，私募股权买家和公共REITs活跃，部分以往未重叠的机构也开始参与，但公司认为投标价格仍较稳定 [32][33][37] - 公司在收购资产时注重成本资本，确保交易具有增值性，同时考虑与运营商的关系以及未来潜在的资产供应和开发机会 [60][61] - 公司目前对大型投资组合兴趣不大，希望保持业务简单可预测，专注于高级住房和熟练护理业务，以实现更好的投资组合平衡和增长 [76][78] - 公司此前进行过一些SHOP转换，目前剩余转换空间不大，未来将继续发展SHOP业务，三重净高级住房投资组合占比将下降，资本将分配到高级住房和熟练护理两个有增长动力的领域 [81][82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 劳动力市场虽仍有困难，但改善速度快于预期，合同劳动力成本降至4年半以来的最低水平，但尚未恢复到疫情前水平 [6] - 期待今年夏天的医疗补助费率上调，认为这将对公司业务产生积极影响 [8] - 预计高级住房入住率和RevPOR将继续上升，随着入住率提高，价格也将有提升空间，费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] - 尽管预计今年医疗保险和医疗补助费率增长将放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本缓和以及今年夏天医疗补助费率上调，公司认为覆盖率仍有提升空间，不过提供商税的变化可能会产生一定影响，但预计影响较小 [84][85][86] 其他重要信息 - 公司预计此前提及的5000万美元熟练护理设施出售交易仍将完成，但需通过更多监管程序，收益预计不变，此外，公司日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前暂无明确目标 [21] - 公司在高级住房投资组合的常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元，大型项目资本支出因社区而异，2024年支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低，因为2024年已完成部分延期项目，且新收购资产较新，资本支出需求较低 [56][57] - 公司对熟练护理设施（SNF）收购机会兴趣不大，主要原因是许多非营利机构出售的资产亏损严重，难以构建租赁结构，且医疗补助政策存在不确定性，公司希望在政策明确后再进行相关交易 [66][68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司全年处置计划如何，此前预计的5000万美元熟练护理设施出售交易是否仍会进行，延迟是否影响定价 - 公司仍预计该交易将完成，只是需通过更多监管程序，收益预计不变，日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前暂无明确目标 [21] 问题2：随着SHOP投资组合入住率接近80%，如何看待RevPOR和费用增长趋势 - 目前劳动力成本稳定，随着入住率上升，费用占比将下降，预计入住率和RevPOR都将上升，费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] 问题3：公司重申的指导是否考虑了已获授的交易，SHOP业务全年现金NOI增长指导是否维持 - 已获授的交易未纳入当前指导，将在交易完成后纳入；重申指导及相关假设，同店增长指导的低至中双位数仍有效，公司会根据情况在第二季度重新评估 [28][29][30] 问题4：公司在交易市场看到的交易流量、卖家和买家情况如何，竞争是否加剧 - 交易管道活跃，主要是高级住房相关交易，卖家多为私募股权公司，因基金到期需回笼资金；竞争方面，私募股权买家和公共REITs活跃，部分以往未重叠的机构也开始参与，但投标价格仍较稳定 [32][33][37] 问题5：已获授的2亿美元高级住房收购交易是否都在美国，运营指标如何，未来增长前景怎样 - 交易均在美国国内，偏向美国东部，资产有增长空间，入住率有提升潜力，更多偏向辅助生活和记忆护理，而非独立生活 [40][41] 问题6：公司为何打破惯例披露已获授的交易，未来是否会继续披露 - 公司交易执行记录良好，希望让投资者了解业务进展，未来是否继续披露不确定，因为后续可能有已完成交易可公布 [44][46] 问题7：公司从Genesis获得的NOI情况，租赁结构和信用情况，租金支付情况 - 公司去年出售了除8处外的原86处资产，将这8处资产转租给可靠运营商，租金略低于Genesis，但有Genesis担保补足差额，运营情况良好，无租金拖欠，对公司NOI影响较小 [50][51] 问题8：SHOP投资组合今年的递延或创收资本支出情况，以及管道项目的增量资本支出情况 - 新收购资产较新，资本支出需求不大，常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元，大型项目资本支出因社区而异，2024年支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低 [53][56][57] 问题9：竞争加剧是否导致公司承销标准变化 - 竞争主要体现在买家范围缩小，公司承销标准未变，注重成本资本和交易增值性，同时考虑与运营商的关系和未来潜在机会 [60][61] 问题10：公司运营商观察名单是否有变化 - 无变化 [63] 问题11：为何认为SNF收购缺乏吸引力 - 许多非营利机构出售的资产亏损严重，难以构建租赁结构，且医疗补助政策存在不确定性，公司希望在政策明确后再进行相关交易 [66][68] 问题12：SHOP投资组合全年入住率节奏和第二季度趋势如何 - 第一季度入住率环比持平，预计后续会上升，加拿大和美国北部资产受冬季影响，随着天气转好，入住率有望提高 [69][70] 问题13：公司对大型投资组合不感兴趣的原因是什么 - 公司希望保持业务简单可预测，目前有足够的小型交易机会，可实现更好的投资组合平衡和增长，未来不排除考虑大型项目 [76][78][79] 问题14：公司是否有SHOP转换战略 - 公司此前进行过一些转换，目前剩余转换空间不大，未来将继续发展SHOP业务，三重净高级住房投资组合占比将下降 [81][82] 问题15：医疗保险报销和医疗补助政策变化对公司覆盖率的影响，覆盖率是否已达顶峰 - 预计今年医疗保险和医疗补助费率增长将放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本缓和以及今年夏天医疗补助费率上调，公司认为覆盖率仍有提升空间，不过提供商税的变化可能会产生一定影响，但预计影响较小 [84][85][86] 问题16：已获授的2亿美元交易中的运营商情况，以及交易完成后的潜在机会 - 运营商包括希望合作发展的和新进入投资组合的；潜在机会需在交易完成后进一步评估 [89][90] 问题17：行为健康和专科医院等业务入住率下降原因，空置空间出租前景和租金情况 - 该业务与高级住房和熟练护理业务不同，盈亏平衡点入住率较低，为60%，收入患者日收入上升使覆盖率提高，业务动态性强，入住率受假期影响大，目前覆盖率高，公司不担心 [91][92][93] 问题18：美国政府建立新联邦预算对熟练护理医疗保险报销的影响 - 公司未听到关于医疗保险报销会受影响的消息，总统表示不会触及医疗保险和医疗补助，但提供商税可能存在一定风险，公司对医疗保险报销情况较为乐观 [97][98]