财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP每股收益为0.47美元，可分配收益为每股亏损0.09美元，排除资产出售实现损失后为每股0美元 [13] - 净利息收入降至1460万美元，主要因非核心资产转为非应计状态，核心投资组合利息收益率为8.4%，现金收益率为6.7% [13][14] - 销售净收益扣除可变成本后减少83.5万美元至2010万美元，源于出售2.54亿美元担保SBA 7贷款和4330万美元房地美贷款 [14] - 正常运营实现收益被2010万美元资产出售实现损失抵消，运营成本为5540万美元，较上季度改善7.5% [15] - 贷款损失准备金和估值备抵合计减少990万美元，因清算释放1680万美元准备金，新增690万美元准备金 [16] - 因UDF - four合并获得1.025亿美元廉价购买收益，交易为资产负债表增加1.671亿美元股权，对每股账面价值增值1.3% [16] - 每股账面价值季度环比持平于10.61美元，总杠杆降至3.5倍 [5][17] 各条业务线数据和关键指标变化 CRE贷款业务 - 核心投资组合因过桥贷款还款减少5%至59亿美元，60天以上逾期率为4%，较上季度增加1.17亿美元，预计第一季度新增逾期贷款52%将在第二季度解决 [6] - 风险评级为4和5的贷款占比增至7.5%，基础物业基本面良好，平均债务收益率为7% [7] - 核心投资组合修改五笔贷款共计3.12亿美元，修改贷款占比增至18% [7] - 核心投资组合杠杆收益率为10.2%，产生4340万美元净利息收入，即每股0.26美元，80%为当期支付 [8] - 非核心过桥贷款组合超一季度清算目标近2倍，清算5100万美元，溢价102%，产生2800万美元流动性，非核心投资组合减少6%至7.4亿美元 [8] - 预计第二季度通过额外清算4.7亿美元使非核心投资组合降至约2.7亿美元，2025年底降至2.1亿美元，销售累计收益影响为每股0.24美元 [8] 波特兰混合用途资产 - 该资产为2023年10月完工的建设项目，第四季度账面价值减记至4.26亿美元，酒店RevPAR提高11%至209美元，办公和零售租赁率为28%，售出两套公寓 [9] - 资产从执行建设贷款转为非应计导致每股收益季度环比减少0.13美元，本季度当前持有成本为每股0.05美元 [9] SBA业务 - 第四季度业务量保持在3.43亿美元，预计未来业务量将放缓，但认为SBA政策更新有助于加强项目长期实力和完整性 [10] - 12个月违约率为3.2%，低于行业平均3.4%，五年冲销率连续四个季度下降，12个月修复和拒绝率创历史新低 [10] - 当前平台发起能力在15 - 20亿美元之间，受资本限制，预计2025年业务量低于15亿美元，但SBA新承销指南和相关立法有望提高发起量 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - CRE市场复苏受关税和衰退风险影响，但核心多户家庭部门受影响较小，2024年交付量达到峰值，2025年第一季度租金因需求过剩上涨1% [4] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 第四季度采取防御性后期周期姿态并重置资产负债表，计划在2025年执行资产重新定位计划，2026年实现增值 [4][11] - 非核心资产清算为核心投资组合再投资提供流动性，以恢复净利息收益率至同行水平 [11] - 作为最成熟和活跃的非银行SBA贷款机构，公司有信心应对政策变化，当前平台发起能力充足，但受资本限制业务量或受限 [10][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境存在不确定性，但多户家庭部门表现相对较好，有机会资本流入该领域，活跃交易市场与宏观因素关联不大 [25] - 若无宏观环境进一步恶化，预计股息将维持当前水平，直至盈利状况改善 [12] - 第二季度收益情况与第一季度相似，再投资后收益将呈上升趋势，但面临SBA业务量潜在下降和公司债务再融资成本等挑战 [31] 其他重要信息 - 第一季度回购340万股，每股增加0.11美元，UDF合并每股增加0.14美元 [5] - 资产负债表上7.228亿美元贷款转为待售，其中75.7%为非核心资产 [17] - 合并三个CRE CLO，减少证券化债务7.56亿美元，增加仓库债务8.34亿美元，净流动性为7800万美元，预计二季度末或三季度初再合并两个交易 [18] - 本季度完成2.2亿美元高级担保发行，季度末增加5000万美元，所得款项用于偿还到期债务，截至目前2026年到期公司债务共计6.5亿美元 [19] - 流动性健康，无限制现金超过2亿美元，未抵押资产总计10亿美元 [19] 问答环节所有提问和回答 问题1: 4月的市场波动对非核心资产出售预期有何影响 - 预计4月波动对正在进行的资产退出影响不大，交易各方已完成尽职调查并制定策略，处于购买和销售协议阶段，价格和时间方面不会有重大偏离 [23][24] - 多户家庭部门表现相对较好，2024年交付量达到峰值，第一季度租金因需求过剩上涨1%，机会资本流入该领域，二级市场不良过桥贷款组合交易活跃 [25] 问题2: 可分配收益的近期走势及何时能覆盖12.5美元股息并恢复目标ROE - 资产重新定位是收益方向改变的催化剂，目前持有非核心资产的利息支出约为每股0.17美元，股权按市场收益率再投资约为每股0.07美元 [29] - 第二季度大部分非核心资产退出并再投资后，收益将开始改善，但短期内面临SBA业务量潜在下降和公司债务再融资成本等挑战 [30][31] 问题3: 当前对回购股票的看法及未来几个季度的决策考虑 - 公司会持续权衡回购股票的财务和长期利益与未偿还债务期限结构，目前流动性健康，有多项增加现金的举措，有足够流动性平衡相关事项 [32][35] 问题4: 已合并的CLO未通过利息覆盖测试的催化剂是什么，对杠杆比率有何影响 - 未通过测试是因为当前环境下NOI受影响，利率维持在高位，投资组合中贷款修改程度增加，业务计划面临压力 [40] - 合并CLO会使杠杆率略有上升，从CLO的低60%预付款率变为仓库的低70%预付款率，部分从无追索权变为有追索权，但能产生大量流动性并改善资产收益率 [38][39] 问题5: 波特兰资产是否将无杠杆持有，是否考虑退出，决策背后的原因，以及所需资金和时间 - 该资产目前有杠杆，获得产权后仍将保持杠杆，获取产权是为公司带来最佳经济结果，能增强潜在买家和租户信心 [43] - 计划在资产三个组成部分稳定后依次退出，酒店和办公部分预计先稳定，公寓销售预计需要2 - 3年，因利率环境对该领域有压力，但波特兰市情况有所改善 [47] - 最具流动性的酒店和办公部分占比约70%，预计这两部分先退出，公寓销售在酒店稳定后会增加 [48][49] 问题6: SBA业务量预计下降幅度及销售收益利润率未来预期 - 因SBA人员减少导致行政流程时间延长，政策重新评估，行业需适应政策变化，预计未来几个季度业务量低于15亿美元，短期内可能在10 - 12亿美元之间 [50][52][53] - 销售收益利润率历史平均约为10%，可能因贷款组合结构变化而有所波动 [54] 问题7: 对Freddie Mac业务的预期 - 第一季度Freddie Mac业务量下降，因Freddie Mac收紧抵押贷款经纪人和贷款人流程，借款人转向银行、信用合作社和房利美平台 [56][57] - 第二季度业务管道约为8500万美元，经济适用房业务量也有所下降，但下半年管道健康，有股权融资支持 [57][58] 问题8: UDF - four交易的全面摊薄股数是否为172.5，CVR转换为股票的数量，以及第一季度不包括贷款销售的经营现金流 - UDF - four交易全面摊薄股数为172.5，CVR转换为股票数量取决于实际执行情况，目前无法确定 [59][60] - 第一季度经营现金流为8000万美元，其中包括9900万美元贷款销售相关金额，接近收支平衡 [62] 问题9: 当前债务资本市场的接受度 - 近期在担保债务市场执行成功，有信心为未偿还债务再融资，除明年年底到期的3.5亿美元外，大部分为无担保债务，未抵押资产和现有担保交易的超额抵押品可用于再融资 [63]