纪要涉及的公司 保利发展、保利地产、保利置业 纪要提到的核心观点和论据 - 销售情况：2025 年 4 月签约金额 246 亿元，同比降 25%，1 - 4 月累计签约 877 亿元，同比降 9%，销售权益比 78% [4] - 认购表现：2025 年 4 月认购集中于 38 个核心城市，占比 91%，一二线占比约 80%，增量项目 4 月销售占比 61%，1 - 4 月累计 64%，上海和广州分别贡献 27 亿和 40 亿，北京、成都和三亚各约 10 亿 [2][5] - 推货情况：2025 年 4 月推货规模同比大降，新开项目减少致整体减少，全月推货 190 亿，最后五天 100 亿，占 56%，为五一销售准备 [6][7] - 去化率表现：2025 年 4 月一线城市去化率 45%，二三线 35% - 40%，广州 ST 中南、上海保利外滩峰、成都花照天郡、三亚保利天郡等项目表现良好 [8] - 来访情况：2025 年 4 月来访结构消退，周均约 4.2 万组，环比降 20%，同比降四成，受清明和市场调控影响，前 50 个明星项目贡献 50%来访，高于去年 [9] - 五一市场表现：五一来访降两到三成，但认购金额与去年持平，得益于转化率提升和四月底去化 [10] - 拓展情况：2025 年 4 月披露四个拓展项目，面积 45 万平，同比增 400%以上，金额 128 亿，均为全资；1 - 4 月累计 15 个，面积 146 万平，金额 308 亿，权益比例 82%创新高 [11] - 拿地情况：2025 年 1 - 4 月拿地金额 308 亿，投资强度约签约金额 35%，较 2024 年高 14 个百分点，有信心完成全年 1000 亿投资目标，已实现约 400 亿 [12] - 融资成本情况：截至 2025 年 4 月底，综合有息负债成本降至 2.96%，新增 2.8%，开发贷平均 2.8%，政策调整或降按揭和公积金贷款利率，利于资金回笼 [13][14] - 市场热度及推盘结构看法：4 月来访下降是小阳春后回落和主力在售项目减少导致，转化率提升价格平稳使五一表现好，预计 5、6 月市场热度回升，多个新项目开盘 [15] - 房地产政策展望：国新办系列政策如降准、利率下调等对行业积极，流动性释放是复苏基础，公积金利率下调表明商贷有下降空间，再贷款贴息降低促进保障性住房收购，现房销售试点需配套融资政策 [16] - 现房销售模式影响：推动行业从“三高”模式转向强调品质和实景销售模式，要求房企具备更高综合能力，项目操盘逻辑和解题思路变化 [17][18] - 应对现房销售挑战措施：已在三亚准备，建立快建体系，从拿地到竣工最快 12 个月，2025 年 3 月推广至多城市试点，约 40 个项目进行试点 [19] - 拿地分工情况：保利集团内部以保利发展为主开发，仅深圳等少数城市由保利置业负责 [21] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 现房销售对项目 LR 和毛利率具体影响未详细测算，但认为快速建造体系铺开后影响可控，该体系将传统串联施工改并联，提高工艺穿插和专业线配合，缩短建设周期 [20]