财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，扣除与Chandler Freehold相关的融资费用、应计违约利息费用和非房地产投资损失后，FFO约为8700万美元，即每股0.33美元，较2024年第一季度的约7500万美元（每股0.33美元）增加1200万美元，主要驱动因素是更高的租赁收入 [31] - 2025年第一季度，同一中心NOI（不包括租赁终止收入）较2024年第一季度增长0.9%，不包括Eddie资产，同一中心NOI同比增长2.4% [33] - 第一季度末，净债务与EBITDA之比为7.9倍，较“前进计划”开始时低近一倍，公司计划在未来几年将杠杆率进一步降至6倍左右的低至中区间 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2025年第一季度签署了260万平方英尺的租约，包括230万平方英尺的续约，是去年第一季度签署租约的两倍多，目前已接近完成2025年到期租约的续约，并已进入2026年到期租约的续约阶段 [11] - 截至2025年3月31日，过去12个月的租赁利差为10.9%，上一季度为8.8%，其中新交易利差为22%，续约利差为7%，这是连续14个季度实现正租赁利差 [20] - 新交易完成百分比目前达到60%，上一季度为39%，目标是到2025年底达到70%，到2026年年中达到80%左右 [12][13] - 截至目前，SNOW管道累计增长至8000万美元，上一季度为6600万美元，预计到年底达到1亿美元，2025年预计实现约2500万美元，其中第一季度已实现600万美元 [13][14][28] 资产销售业务 - 第一季度末，投资组合销售价格为每平方英尺837美元，与2024年第四季度持平，不包括Eddy物业，销售价格为每平方英尺928美元，较上一季度上涨13美元 [19] - 截至目前，已完成近8亿美元的资产销售，若Lakewood出售完成，销售总额将超过11亿美元，公司已确定未来1 - 2年还有总计达4亿美元的资产待出售或返还 [38] - 2025年资产销售和土地销售目标为1 - 1.5亿美元，目前已完成或签订合同的金额达7700万美元 [36][37] 各个市场数据和关键指标变化 - 与2024年同期相比，全年客流量增长2% [19] - 第一季度入住率为92.6%，低于2024年第四季度的94.1%，主要是由于临时假日商店减少以及费城时尚区项目的转变，不包括Eddy物业，本季度投资组合入住率为95.2%，2024年第四季度为95.8% [19][20] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2024年7月制定“前进计划”，目标是打造新的Macerich，通过简化业务、提高运营绩效和降低杠杆来改造公司，设定了新的使命声明和企业价值观 [7] - 实施新的组织结构，将所有永久特色和百货商店租赁团队整合在一个领导和报告结构下，使资产管理团队成为独立部门，并将物业运营、营销和开发置于新的领导结构下，同时实施租赁仪表盘（租赁速度计） [8] - 目标是在2025年和2026年平均租赁400万平方英尺，重点提高新租赁交易在年度业务组合中的比例，以实现更高的利差和增量收入，达到NOI目标 [10][11][12] - 计划实现20亿美元的资产销售和贷款返还，以加强资产负债表 [15] 行业竞争 - 零售商继续追求优质物业，公司的优质物业吸引了众多知名品牌入驻，如第一季度在泰森斯角中心签署了Zara和Uniglo的旗舰店租约 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司目前比以往任何时候都更具信息优势、协调性和运营专注力，租赁进展提前于计划，这使公司对“前进计划”中的关键运营、财务和去杠杆化指标有更清晰的认识和信心 [5] - 预计到2026年年中达到重大转折点，届时“前进计划”将基本完成 [6] - 尽管面临关税等因素，但公司租赁业务受到的影响极小，零售商情绪积极，公司对2025年计划的结果和时间安排充满信心 [14][15] - 预计2026年前进投资组合的同一商店NOI将在3% - 4%的范围内，2027年和2028年将显著提高，同时有望实现接近89%的实际永久入住率 [61] 其他重要信息 - 本周将开始对位于长岛谷溪的Green Acres进行重建和扩建，项目面积为37万平方英尺，预计2026年分阶段开业，2027年秋季全面完工，目前需求和预租赁情况强劲，近50%的项目面积已签约，另有17%处于意向书阶段 [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本周新闻是否会对租赁带来潜在上行空间 - 公司在关税期间未看到零售商大量退缩，目前零售商情绪可从租赁指标、执行租赁委员会批准情况和管道情况体现，因此认为没有变化 [41][42][43] 问题2: 8000万美元的SNO管道累计数字中，净增量是多少 - 8000万美元是相对于2024年这些空间产生的收入的增量，预计到2028年实现，其中2500万美元将在2025年实现，第一季度已实现600万美元 [44] 问题3: 租赁方面的资本支出是否提前，何时恢复提供指引 - 对于面积小于1万平方英尺的空间，支出约为年租金的1.2 - 1.4倍，锚定交易更昂贵，计划的资本支出可能比最初设想略多，资金支出速度更快，预计2027年和2028年FFO和EBITDA将大幅提升 [47][48][49] 问题4: 本季度新交易成功的原因，是否扩大了租户范围 - 新交易成功得益于计划布局和组织结构，租赁和资产管理团队沟通直接，速度计代表新租约预期收入，公司拥有优质物业，租户有需求，决策迅速，团队有明确指令，剩余5000万美元的SNOW中，2000万美元来自优质物业，90%的收入将来自A、B、C级空间；公司考虑的租户用途自疫情后大幅扩展，包括数字原生和新兴品牌、国际品牌、餐饮、医疗、娱乐等 [52][53][56] 问题5: 同一商店NOI和2027 - 2028年入住率目标的最新情况 - 基于更快的租赁速度，预计2026年前进投资组合的同一商店NOI在3% - 4%的范围内，2027年和2028年将显著提高；预计实际永久入住率接近89%，26个锚定位置的填充将带来超过6亿美元的销售额，有助于提高销售生产力和客流量，为未来租赁利差创造更好条件 [61][62] 问题6: 销售滞后的情况下，推动租金增长的能力如何 - 应相信公司执行的过程，部分优质中心销售额高，未来有26个锚定项目上线，大量优质品牌入驻将增加永久入住率，从而提高销售生产力，不应过于担心销售的中间阶段 [67][68][69] 问题7: 核心与非核心NOI的占比，以及核心NOI增长3% - 4%的时间 - 核心NOI增长3% - 4%是指2026年前进投资组合，公司将在未来两周发布NOI桥梁，明确相关内容 [71] 问题8: 2025 - 2026年新交易占总租赁交易的百分比，与历史平均水平的比较，以及执行租赁委员会考虑的新交易情况 - 2023年租赁面积为420万平方英尺，其中新租约面积为140万平方英尺，未来新交易百分比将高于此；执行租赁委员会审查的交易包括新交易和续约交易，许多新交易是针对空置空间，这是为了提升购物中心的商品销售，该委员会的审查是一个前瞻性指标 [79][76][78] 问题9: 本季度再开发项目收益率下降的原因及是否有进一步增长风险 - 收益率下降是由于Flatiron和Greenacres项目的边际成本增加；根据最近几周对项目的审查，目前没有进一步增长的风险 [81][82] 问题10: 两个续约租赁利差统计数据差异的原因 - 同一空间利差考虑了临时空间和当前租户情况，是对同一空间的比较；新交易和续约利差是将两者分开统计，与到期租金对比；1%的续约利差更合适，续约利差通常低于新交易利差，第一季度有一个锚定续约影响了数据 [86][87][91] 问题11: 第一季度同一商店NOI增长的收入和费用细节，以及如何实现2027年3% - 4%的增长 - 第一季度运营费用有所增加，但收入增长超过了购物中心费用的增加；第一季度数据针对当前投资组合，2026年3% - 4%的增长针对前进投资组合，公司将在未来几周发布NOI桥梁提供更多信息 [97][98][99] 问题12: 第一季度法律和租赁终止费用情况，以及今年剩余时间的预期，土地销售对FFO的影响 - 第一季度有600万美元的法律索赔净结算收入，与一个物业的建筑设计缺陷问题有关，为一次性非经常性项目；第一季度有500万美元的租赁终止费用，主要来自芝加哥时尚奥特莱斯的一个大租户，该空间已被新租户接手；第一季度完成700万美元土地销售，4月完成2500万美元土地销售，目前已完成或签订合同的金额达7700万美元，占1 - 1.5亿美元目标的一部分；预计今年剩余时间还有数百万美元的租赁终止收入 [103][104][107] 问题13: 关税对资产销售的影响，Lakewood的定价、需求和预计关闭时间，以及NOI收益率或定价统计 - Lakewood的买家正在与现有贷款人进行流程，华盛顿广场是稳定购物中心再融资的成功案例；外铺项目的资本化率在5% - 5%左右，公司预计外铺项目表现会更好，可能接近7%，且有更多空置土地机会；可参考补充披露中的债务收益率来近似估计资本化率 [110][111][113] 问题14: 2026年年中转折点是否意味着现金流或收益触底并开始正向增长 - 这种说法合理，未来几年租赁活动增加，开发NOI将在2026年下半年至2027 - 2028年开始上升，但资产销售和返还可能导致NOI损失在未来12 - 18个月内超过新增来源 [114][115] 问题15: 实现2028年物理永久入住率目标时，对租户流失等情况的考虑 - 在500个基点的增长预期中已考虑了计划关闭和租户更换的影响 [119] 问题16: Forever 21重新租赁活动中，单用户和小租户的比例 - 这是一个混合情况，大部分空间将按原样租赁，一些较大的锚定商店空间可能会被分割，目前约50%已签约，预计租金将翻倍，可能的替代租户包括Dick's House of Sport、Zara等 [120][121]