财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度公司实现每股调整后运营资金（AFFO）0.30美元 ，反映了运营效率和99.5%的强劲租金收缴率 [20] - 债务与年化调整后EBITDAre比率在本季度末为5.7倍 ，长期希望将该比率保持在5 - 6倍 ，短期内预计会超过6倍但低于7倍 [21] - 第一季度锁定了2亿美元的三年期定期贷款 ，SOFR利率为3.66% ，综合借款利率为4.96% ，比当前循环信贷借款低约65个基点 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务：2025年第一季度收购了约4920万美元的房产 ，平均资本化率为7.9% ，超过定价指引约40个基点 ，加权平均租赁期限约为12年 ；季度结束后又收购了一处价值360万美元的房产 ，初始现金资本化率为8.1% ，租赁期限为7年 ；还有五处价值1570万美元的房产正在签约中 ，加权平均初始现金资本化率为8% ，加权平均租赁期限约为8年 [4][5] - 处置业务：第一季度出售了一处运营中的Freddy's Steakburgers ，售价为205万美元 ，资本化率为6.9% ；计划2025年增加房产处置规模至2000 - 4000万美元 [7] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是一家内部管理的净租赁房地产投资信托基金（REIT） ，主要收购、拥有和管理位于高流量道路临街的房产 ，自2024年10月上市以来展示了进行增值收购的能力 [4] - 鉴于当前股价和资本成本 ，公司放慢了收购活动的步伐 ，计划2025年收购1.25 - 1.45亿美元的房产 ，但机会管道仍然充足 ，待资本成本改善后将恢复之前的收购速度 [6] - 公司计划增加房产处置规模 ，出售非核心资产和租赁期限较短的资产 ，用符合收购模式的长期租赁资产替代 ，同时重新租赁房产可为股东创造价值 [7] - 公司重申2025年每股AFFO指引在1.2 - 1.26美元之间 ，每股业绩受房地产投资、房产处置和资本市场活动的时间和金额影响 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前收购临街资产的资本化率处于历史高位 ，尽管资本成本具有挑战性 ，但继续以当前价格水平收购资产符合公司最佳利益 [6] - 对于12处租户破产或未支付租金的房产 ，公司有信心在Q4 2025或2026年初恢复约34%的相关租金收入 ，届时坏账费用应恢复到1% - 2%的正常水平 [13][14] - 随着租户从观察名单中移除 ，目前未看到有重大新增情况 [14] 其他重要信息 - 4月下旬Tim Diefenbacher离开公司 ，董事会任命Randall Starr为首席财务官（CFO）并继续担任联合首席执行官（Co - CEO） ，任命Sean Fucamaro为首席会计官 [8][9][10] - 自2月以来公司股价下跌 [5] 问答环节所有提问和回答 问题1：信用损失指引2% - 3%的具体情况以及三个不续约租户是否包含在内 - 公司内部建模假设在2% - 3%的信用损失中 ，有七处房产全年空置 ，还考虑了一些未知的额外空置费用 ；三个不续约的资产规模较小 ，合计占年度化基础租金（ABR）不到100个基点 [25][26] 问题2：关于发行股权的战略思考以及股价达到何种水平会重新考虑 - 公司对当前股价不满意 ，为确保年底有足够流动性 ，已按修订后的节奏缩减收购规模 ；预计年底流动性在6000 - 7000万美元之间 ，公司有2亿美元的循环信贷额度 ，有充足的流动性获取渠道 [27][28][29] 问题3：房产临街对谈判是否有实际好处 - 房产临街对公司有很大好处 ，这是公司资产组合的特点之一 ，使得公司能够快速处理闲置资产 ，相比没有临街的大型盒子式建筑 ，临街资产更受关注 ，能更快清理资产 [33][34] 问题4：增加处置指引中适合回收的房产特征 - 适合回收的房产包括租赁期限较短的资产 ，以及租金在续约时难以填补的资产 ；公司还会考虑行业因素 ，将非重点关注行业的资产替换为租赁期限更长的资产 ；同时存在资本化率套利机会 ，公司出售资产的资本化率低于收购资产的资本化率 [35][36][38] 问题5：6200万美元年度基础租金中12处房产的情况 - 6200万美元中不包含七处房产的租金收入 ，这七处房产的租金未计入该数字 ；如果这些房产被重新填充 ，理论上会增加6200万美元的租金收入 [45][46][49] 问题6：如何看待稳态下1% - 1.5%坏账率与有机增长率的关系 - 通常租赁协议有年度租金递增或每五年递增 ，递增幅度在7.5% - 10%或每年1% - 2% ，平均约为1.3% - 1.45% ；公司根据历史回收率 ，预计坏账回收率约为75% [51][52][53] 问题7：如果长期无法获得股权融资的Plan B - 如果未来几个季度股价仍不理想 ，公司会考虑并购等其他选择 ，但在此期间会继续为业务做出最佳决策 [57] 问题8：投资回收组合和使用新资本的投资利差情况 - 公司看到回收资产和收购资产之间有大约100个基点的利差 ，出售资产的资本化率平均在6.5%左右 ，收购资产的资本化率在7%以上 ，整体是增值的 [60][61] 问题9：是否披露平均或中位数租户租金覆盖率 - 公司目前不披露该数据 [63][64]