纪要涉及的行业或公司 保利发展 纪要提到的核心观点和论据 - 经营与销售表现：2025年1 - 4月销售金额877亿元，同比降9%，仍居行业首位，自2023年连续两年领先 [3] - 核心城市销售贡献：2025年1 - 4月核心城市认购占比91%，高于2024年的90%；增量项目销售占比64%，高于去年的60% [3] - 土地拓展进展：2025年1 - 4月拓展15个项目，总面积146万平方米，同比增114%；拓展金额308亿元，同比增315%；拓展强度35%，较2024年全年高14个百分点 [4] - 资金成本情况：2025年1 - 4月新增有息负债平均成本约2.8%，同比降12个基点；有息负债综合成本约2.96%，同比降21个基点，首次突破3%以下 [2] - 市场表现：市场小阳春后回落，公司来访量同比降16%，五一来访人数同比降三成，但成交总数与去年持平，转化率提升 [2] - 拿地权益比例：近期拿地权益比例高，反映对市场前景、财务和融资能力有信心，确保未来发展潜力 [8] - 拿地利润率：坚持税前成本利润率不低于15%标准，个别年份或城市适当放宽；2024年新拓展地块利润率达9%以上 [9] - 毛利率与净利率：新拿地税前成本利润率15%时，毛利率可达20%以上，但净利率因费用下调；预计2025年结算与2024年基本持平，2026 - 2027年逐步修复 [10][11][12] - 可售货值：2025年总规划可售货值约2100亿元，已推未售为存量货值，新推部分动态调整，执行以销定产策略 [12] - 存量项目去化：采取户型改动、配套完善等措施，2023 - 2024年分别去化约1600万、1000万平方米存量 [13][14] - 待开发土地与收储规划：截至2024年底，存量未开工土地约5280万平方米，部分通过收储政策解决，已解决约十分之一，剩余约1500万平方米有方案推进 [15][16] - 减值压力：2024年计提55亿减值，2025年减值压力取决于市场走势，目前减值压力基本释放 [17] - 现房销售影响：推行节奏循序渐进，公司已做准备，优化开发流程缩短周期，具备适应调整能力 [18] - 三亚项目策略：优先提升效率和节奏，拿地后短期内付清土地款，加快建设过程 [19] - 核心城市销售及市占率：核心城市销售占比提升，2025年1 - 4月达91%；2024年底市占率7.1%，38个核心城市中14个超10%，16个连续三年排名前三 [20] - 可转债发行及融资计划：可转债已获证监会批复并启动发行流程，未来借助融资优化资产负债结构，把握政策窗口开展资本运作 [21] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司预留1000亿元投资额度，对完成全年目标有信心 [2][5][9] - 2024年新拓展地块总金额680亿，其中60%实现开盘销售，贡献170亿销售额 [9] - 收储政策为解决低效资源提供方向，但额度有限，实际操作有挑战 [15] - 公司在三四线城市尝试换地，新推项目品质、销售流速、价格和利润率有改善 [16] - 河南省信阳市公开征集现房销售意见，该地新房预售规模小，主要解决保交付问题 [18] - 三亚部分项目从拿地到竣备周期约14个月，取得良好市场表现 [18]