财务数据和关键指标变化 - 第一季度可比酒店组合的入住率为69.1%，平均每日房价为204.31美元，每间可售房收入（RevPAR）为141.23美元，RevPAR增长1.6%，由平均每日房价增长2.1%驱动，被入住率下降0.5%略微抵消 [18] - 第一季度总营收增长1.2%，得益于客房外消费增长3.8% [19] - 第一季度酒店总运营成本增长率仅为2.9%，较第四季度增长率改善超100个基点 [20] - 第一季度酒店EBITDA为8530万美元，较2024年收缩300万美元，酒店EBITDA利润率为26.1% [21] - 第一季度调整后EBITDA为7760万美元，调整后每股FFO为0.31美元 [21] - 第一季度末流动性超8亿美元，债务为22亿美元 [23] - 2025年，预计可比RevPAR增长在 - 1%至1%之间，可比酒店EBITDA在3.655亿至3.955亿美元之间，公司调整后EBITDA在3.325亿至3.625亿美元之间，调整后每股FFO在1.38至1.58美元之间 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度各业务板块均实现增长，团体业务表现最强，需求增长9%，收入较2024年第一季度增长10% [19] - 第一季度商务旅行趋势保持健康，实现正收入增长 [10] - 第一季度休闲业务收入增长2%，城市休闲业务表现出色，增长3% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 1月RevPAR增长3.2%，受益于华盛顿特区的就职典礼和关键市场丰富的全市活动日程 [7] - 2月RevPAR增长3.9%，受益于新奥尔良的超级碗 [7] - 3月RevPAR下降1.3%，主要因复活节导致春假延长，宏观背景不确定性增加，对部分需求造成压力 [8] - 4月初步RevPAR预计较上年同期下降12% [20] - 第一季度，华盛顿特区、新奥尔良等市场RevPAR增长良好，部分城市市场如圣何塞、休斯顿CBD、费城、匹兹堡和路易斯维尔实现强劲RevPAR增长 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有多元化的城市中心酒店组合和精简的运营模式，以应对行业变化，实现业绩的弹性增长 [6] - 积极管理资产负债表，提前解决2025年和2026年初的债务到期问题，增强资产负债表的灵活性和降低资本成本 [22] - 继续推进酒店改造项目，以释放组合中潜在价值，同时通过股票回购和股息向股东返还资本 [23] - 行业面临宏观经济风险和不确定性，但长期来看，消费者偏好体验式消费、团体业务和商务旅行的持续复苏将为城市市场带来利好，行业收入管理思维的改善有助于维持房价稳定 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩好于预期，尽管行业在3月面临逆风，但公司仍实现RevPAR增长和EBITDA超预期 [5][6] - 宏观经济风险和不确定性增加，降低了对短期酒店经营业绩的可见性，公司调整全年业绩指引以反映当前环境 [12] - 团体业务预订进度较去年同期保持2%的增长，但预订窗口缩短；商务旅行中中小企业和大型企业账户需求健康，政府相关需求疲软；休闲需求总体稳定，城市休闲和自驾市场表现较好；国际需求疲软，占收入不到3% [13][14] - 尽管短期经济环境不稳定，但公司对酒店行业的长期前景持乐观态度，行业顺风和公司的定位将有助于实现长期股东价值 [15][18] 其他重要信息 - 公司前瞻性陈述受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [3] - 讨论非GAAP指标时，可参考新闻稿中的GAAP调整和补充信息时间表 [3] 问答环节所有的提问和回答 问题: 4月经营情况以及3月和4月实际情况与初始预期的对比 - 3月原本预计略有增长，但实际RevPAR下降1.3%；4月原本预计为第二季度最强月份且为正增长，但实际情况受复活节和春假延长、政府相关需求疲软等因素影响 [29][30] 问题: 公司可利用的不同资金来源情况以及各市场的现状 - 银行贷款市场对优质赞助商仍有利；高收益债券市场在近期波动后有所恢复，目前增量成本较之前可能高出50 - 75个基点；CMBS市场持续活跃，但受不确定性影响，承保难度增加可能导致债务收益率上升 [33][34][35] 问题: 3月和4月未达预期的具体原因以及对全年业绩指引的信心来源 - 业绩指引调整主要受政府及相关需求疲软、国际需求放缓以及不确定性增加影响；对业绩指引的信心基于当前团体、商务和休闲业务的表现，但最终业绩仍取决于经济背景和不确定性的持续时间和程度 [41][42][43] 问题: 目前预订窗口的量化情况以及近期取消预订情况 - 零至七天的预订窗口占比从不确定性增加前的约51%升至约58%；各业务板块预订窗口均缩短，公司将关注团体业务的取消率、出席率、潜在客户数量和转化率，商务业务的中小企业和大客户出行情况，休闲业务的消费者信心以及政府需求相关的新闻动态 [45] 问题: 北加州市场复苏情况及信心来源 - 北加州市场复苏受全市活动日程、积极新闻、办公室吸纳和科技需求等因素推动，硅谷资产第一季度增长11%；此外，会议活动增加、企业重新预订、人工智能相关活动参与人数增多等也促进了该地区的旅行需求 [52][55][56] 问题: 资产出售情况及未来出售计划 - 公司在当前环境下采取机会主义的资产出售策略，近期出售的资产对买家具有战略意义；目前有一项资产正在考虑出售，但交易市场受不确定性影响，非合同资产成交难度较大 [89][90] 问题: 精选服务资产是否存在降价行为以及供应担忧 - 公司未观察到明显的价格下降情况，第一季度业绩受房价驱动，3月市场疲软时房价仍保持上涨；新建的有限服务酒店与公司资产不在同一市场竞争，城市市场将受益于供需失衡 [66][67] 问题: 鉴于不确定性，是否减少对深度翻新项目的兴趣 - 公司资产负债表和流动性状况良好，有能力考虑各类项目；翻新和重新定位项目回报可观；公司内部设计和施工团队已对关税影响进行评估，目前只有约10%的家具和设备采购来自中国，降低了关税风险 [70][71][72] 问题: 团体业务新预订情况以及3月和4月的具体表现 - 全年团体业务预订进度约为102%，已预订约77%；3月和4月取消的预订主要集中在政府相关业务，目前已趋于稳定；第一季度餐饮和饮料消费健康，取消预订的违约金提高了餐饮利润率 [75][76][77] 问题: 北加州2024年EBITDA与疫情前的对比以及利润率情况和未来增长潜力 - 2024年北加州EBITDA约为2019年的30%多，有60%以上的增长潜力；2025年全市活动日程较去年增长70%，未来市场前景乐观，包括2026 - 2027年的活动安排、办公室租赁和人工智能相关业务的发展 [80][82][84]