财务数据和关键指标变化 - 第二季度交付2,899套住宅 平均售价约934,000美元 创纪录的住宅销售收入27 1亿美元 比指引中点高出2 36亿美元 [4] - 调整后毛利率27 5% 比指引高25个基点 SG&A占比9 5% 比指引高80个基点 [4] - 摊薄每股收益3 5美元 剔除去年1 75亿美元税前土地销售收益后创第二季度记录 [5] - 合同取消率2 8% 24%买家全现金支付 抵押贷款买家平均LTV约70% [10] - 净债务资本比19 8% 持有6 86亿美元现金及等价物 [13] - 第二季度回购1 77亿美元普通股 将2025财年股票回购计划从5亿美元上调至6亿美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度签署2,650份净协议 价值26亿美元 同比下降13%(单位)和11%(金额) [6] - 平均销售价格约983,000美元 较上一季度1,000,000美元下降 但同比上升1 6% [7][19] - 激励措施增至平均售价的7% 高于近期5%-6%的平均水平 [7] - 设计工作室选择 结构选项和地块溢价平均每套住宅20万美元 与第一季度持平 [10] - 合资企业土地销售和其他收入2,900万美元 其中1,500万美元来自公寓合资企业稳定资产出售 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 表现较好市场：新泽西 宾夕法尼亚 纽约 华盛顿特区 夏洛特 亚特兰大 拉斯维加斯 丹佛 博伊西 加州 [115] - 表现较弱市场：太平洋西北地区(大西雅图 波特兰) 佛罗里达大部分地区 部分德克萨斯地区 凤凰城 [115] - 国际买家占比不到5% 中国买家在加州市场表现依然强劲 [96] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于价格和利润率而非销售速度的战略 [6] - 全国性平台覆盖24个州60多个市场 价格区间30万至500万美元以上 [8] - 社区数量预计年底达440-450个 同比增长8%-10% [11] - 控制约78,600块土地 其中58%为期权地块 同比从48%提升 [12] - 建筑周期时间持续改善 尚未看到潜在关税对建筑成本或产品供应的影响 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 近期住房市场前景不明朗 但长期看好新房市场尤其是豪华住宅领域 [9] - 超过70%业务服务于换房和空巢老人群体 25%-30%服务于较富裕的首次购房者 [9] - 预计2025财年运营现金流约10亿美元 [22] - 预计2025财年摊薄每股收益约14美元 全年股本回报率约18% [27] 其他重要信息 - 2025财年指引：住宅销售收入109亿美元(中点) 调整后毛利率27 25% [5] - 第三季度预计交付8,050套住宅 全年预计22,600套 [22] - 第三季度平均交付价格预计965,000-985,000美元 全年维持945,000-965,000美元指引 [23] - 预计2026年社区数量继续增长约10% [85] 问答环节所有的提问和回答 关于库存和在建住宅 - 当前有1,028套完全建成的待售住宅 约2,400套在建 另有1,000-2,000套已获许可但未开工 [35][36] - 预计2025财年剩余交付中约4,500套来自积压订单 1,900套来自待售库存 [52][53] - 定制住宅利润率比指引中点数高几百点 待售住宅低几百点 整体符合指引 [58] 关于市场需求趋势 - 2月销售最弱(1 7套/月) 3-4月稳定(2 3-2 4套/月) 5月趋势与3-4月相似 [62] - 市场对利率变化敏感度较低 因25%全现金买家 抵押贷款买家平均LTV仅70% [90] - 近期观察到买家对定制住宅偏好略有上升趋势 [106] 关于土地策略 - 第二季度土地支出3 62亿美元 新交易中约40%采用土地银行模式 [109][110] - 因市场环境趋软 预计2026年土地支出可能减少 [111] - 当前土地储备充足 约78,600块 期权比例提升至58% [12]