财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP收入为9770万美元，净收入为2940万美元，每股收益为0.41美元，GAAP收益同比下降主要因一笔190万美元的非经常性优先股投资损失 [11] - 排除一次性非经常性损失后，第一季度每股收益同比略有增加，受投资资金净收益和百分比租金增加推动，但被非现金一般准备金增加和权益法投资收益减少部分抵消 [12] - 目前投资组合GAAP收益的现金收益率为3.7%，年化收益率为5.4%，经济收益率为5.8%，考虑通胀和未实现资本增值后，收益率可分别提升至5.9%和7.4% [12][13] - 总债务与权益杠杆率为1.96倍，与上季度持平，永久债务有效利率为4.2%，投资组合永久债务现金利率为3.8% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度无新业务发起，已签署意向书（LOI）的业务节奏加快，目前有总计约3.86亿美元的非约束性LOI，涉及11笔地面租赁和4笔贷款 [7][8] - 第一季度共出资2000万美元，其中1600万美元为现有承诺的地面租赁资金，经济收益率为6.7%；400万美元为租赁贷款基金份额，利率为SOFR加386个基点 [10] - 地面租赁投资组合有147项资产，自IPO以来账面价值和估计未实现资本增值均增长了20倍，多户住宅地面租赁从IPO时的8%增至目前的58% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 按总账面价值计算，前10大市场约占投资组合的66%，投资组合GLTV从49%增至52%，租金覆盖率为3.5倍保持不变 [9][15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是扩大业务规模，为股东释放全部价值，并拓展能从长期低成本资本和稳定性中受益的客户群体 [5] - 尽管市场困难，团队在寻找新业务和扩大客户群方面取得成功，预计短期内投资活动将增加 [19] - 公司正在评估利用现有投资组合的公开与私人估值差异的机会，如出售资产或寻找合资伙伴等 [21][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年新业务环境具有挑战性，利率波动和市场不确定性影响了客户决策，导致第一季度投资活动受影响 [7] - 市场波动使交易延迟，但团队与新老客户保持高度互动，预计随着市场调整，业务将有所改善 [5][7] - 拥有多元化的地面租赁投资组合在市场不稳定或下行时具有吸引力，公司资产负债表无近期到期债务，有价值的套期保值和低成本长期债务 [19][20] 其他重要信息 - 会议有回放，从美国东部时间下午2点开始，回放拨号为(877) 481 - 4010，确认码为52368 [4] - 公司评级方面，穆迪给予A3稳定展望，惠誉给予A - 稳定展望，标普给予BBB + 积极展望 [17] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请介绍意向书（LOI）中赞助商、市场情况以及交易完成的预期时间和可能性 - 目前LOI业务管道良好，多数为多户住宅业务，包括市场利率建设、市场利率再融资和经济适用房项目，地点涵盖西海岸、东南部、东北部和中西部等地区，预计多数交易将在今年完成 [25][26][32] 问题2: 请说明地面租赁与租赁贷款的价值差异，以及公司开展租赁贷款业务的能力和对借款方的好处 - 租赁贷款在市场波动时是有用工具，可帮助推动因无法协调各方而搁置的交易，公司会将其占资产负债表的比例控制在较小范围，借款方也能从中受益于交易的确定性 [27] 问题3: 能否量化已完成的LOI交易，并说明从进入LOI阶段到完成交易的一般时间，以及对公共与私人市场估值差异的看法 - 建设项目和再融资项目完成时间不同，预计多数交易将在今年完成，最早的交易已开始完成，公司正在考虑利用现有投资组合缩小估值差距的机会，如出售资产或寻找合资伙伴等 [31][32][34] 问题4: LOI中的业务是否都与多户住宅或经济适用房相关，公司对与大型机构合作伙伴建立新合资企业的意愿如何 - LOI中多数为多户住宅业务，也有一笔酒店交易；目前因交易稀缺，公司倾向于自行持有业务，但随着交易流量增加和资本成本问题，会考虑建立新合资企业的可能性 [38][39][42] 问题5: 考虑到过去利率和关税等因素的波动影响收购和资本部署，公司目前正在构建的交易与过去有何不同 - 利率波动范围缩小，赞助商对长期资本成本有更清晰的认识，这有助于业务管道的建立；客户开始要求提前锁定利率或设置利率上下限；在高质量、增长良好且供应较低的市场，即使存在关税影响，交易仍有可能进行 [44][45][47] 问题6: 关于利用合资企业解锁投资组合价值的方式，以及是否考虑将Carrot工具用于价格发现 - 合资企业可以通过直接销售或寻找合资伙伴等方式进行，公司会谨慎考虑各方需求和利益；目前不排除将Carrot工具用于价格发现，但会选择在UCA数据增长较快、故事更有吸引力时进行 [50][52][54] 问题7: 请说明已完成交易中租赁贷款与无租赁贷款的地面租赁交易的比例，以及管道业务与2024年相比的发展情况和对地面租赁市场复苏的看法 - 11笔LOI业务中有4笔涉及租赁贷款，少数交易；租赁贷款能增加交易的确定性，但多数LOI业务预计都会完成；目前管道业务中地面租赁金额已超过2024年的发起额，利率波动减小有助于赞助商做决策，是市场好转的迹象 [57][58][62] 问题8: 公司对潜在新合资伙伴的兴趣水平如何，是针对新业务还是过往业务，出售资产是否有相关限制 - 对于大规模新交易，现有合资伙伴是首选；公司正在考虑利用现有投资组合建立新的合作关系；出售资产没有限制，但会谨慎考虑各方利益和长期结果 [65][66][67] 问题9: 为何公司对2025年业务进展的态度不够乐观，以及过去与现在在谈判有约束力和无约束力LOI方面的市场差异 - 市场不稳定，客户决策困难，公司曾有交易临近完成却失败的经历，影响了团队情绪；过去市场不稳定时客户倾向锁定长期资本，现在公司希望通过与客户的沟通和自身解决方案的优势来促成交易 [71][73][77] 问题10: 公司与标普就评级提升的沟通情况如何 - 公司与标普保持对话，目前处于积极展望审查期，有年度审查即将到来，希望通过持续部署新业务、实现理想的利差和利润率等方式获得第三个单A评级 [80][81][82]