纪要涉及的公司 Postal Realty Trust（PSTL） 纪要提到的核心观点和论据 1. 公司背景与市场地位 - 公司创始人父亲80年代开始购买邮局，公司近十年客户留存率达99%，2016年上市，目前是最大的邮政服务资产所有者，拥有7%市场份额，前20大所有者共占11%，80%市场待开发[4][5][9] - 全国有2.3 - 2.5万个租赁邮政设施，邮政服务年租金16亿美元，仅占其费用的1.5%，约1.7万个所有者，平均所有者60 - 80岁，拥有物业40 - 50年且折旧基数低，市场规模达120 - 150亿美元以上[7][8][9] 2. 上市与运营策略 - 上市原因一是与邮政服务关系独特，能完成普通所有者无法完成之事；二是采用UPREIT结构，运营合伙单位（OP单位）可用于换购物业，让业主递延资本利得税，公司10 - 15%交易使用该货币，75%交易来自非公开市场[10][11][14] - 上市六年公司规模增长超七倍，受疫情和利率上升影响增速放缓，今年计划以7.5%以上资本化率收购8000 - 9000万美元资产，通过内部增长提升收益[16][17] 3. 租赁优势与增长机会 - 普通所有者五年固定租约无递增，公司2022 - 2026年租约递增3%或更高，新租约多为十年期，2026年完成租约执行后，56%投资组合将有递增，约30%有十年租约，预计带来超2美分收益[18][19] - 邮政房地产分三类：2500平方英尺及以下的最后一英里设施、2500 - 50000平方英尺的灵活设施、大型工业设施，公司主要收购前两类[22] 4. 投资价值与市场逻辑 - 公司将邮政房地产视为政府或房地产支持债券，邮政服务有宪法规定的普遍服务权，其建筑有政治和商业价值，是关键物流基础设施节点，有虚拟最后一英里配送垄断权，亚马逊等零售商依赖其网络[26][28][29] - 邮政服务选地后让当地政府或个人按要求建设，公司一般不从头建设，多收购有合同的建筑[31][34] 5. 物业出售原因与应对策略 - 物业出售主要因生活事件、遗产规划或流动性需求，小业主多为当地承包商或土地所有者，孩子不想要物业想要现金；大业主多为建筑公司或合伙人，后代观点不一，OP单位提供灵活性[39][40][42] - 公司业务集中在密西西比河以东，因邮政服务网络从东海岸向西发展，密西西比河以西邮政服务自有部分建筑，未来可能有售后回租机会[44] 6. 租赁类型与成本优势 - 公司租赁为改良双网租赁，业主负责保险、屋顶和结构，房地产税可报销，无需承担日常维护、运营成本，租赁无中断，毛收入和净收入相同[50][51][55] - 公司与屋顶制造商签订主合同，系统地进行屋顶更换计划，可获制造商保修，屋顶使用20 - 30年[57][59] 7. 业务数据与财务状况 - 公司每年收购200 - 300栋建筑，过去两年收购200栋，之前一年收购300栋，扩张速度为5 - 12%[68][70][69] - 2021年底资本化率6.5%，今年希望达7.5%以上，新债务利率5.5 - 6%，90%以上投资组合为固定利率债务，平均债务低于5%[73][79] 其他重要但可能被忽略的内容 1. 多数旧建筑需升级，未来可能成为公司利润中心[36] 2. 公司有两例空置物业，出售有微利，空置物业易转换为银行分行、药店等[61][62] 3. 公司开始投标的交易中80%以上会继续，但工业资产投标可能不完成，收购物业平均加权平均租赁期限为2 - 3年[66][67][77] 4. 过去六个月有两笔反向询价资产交易，买入资本化率超8%，卖出低于5%[80]