纪要涉及的公司 招商蛇口 纪要提到的核心观点和论据 - 销售策略与可售货值：2025年销售策略核心是提升去化率，2024年总可售货值约4100亿元，2025年初预计总货值约3300亿元（不含上半年新增部分），通过加快存货去化和核心城市布局改善资产结构，销售取决于去化率表现[2][5] - 投资端策略：2025年加大补货力度，1 - 5月投资强度显著提升。原因是核心城市优质土地供应增加、2024年底资金基本面良好且优化了资本结构、存在获取优质大型项目机会，目的是补充优质项目储备[2][5] - 市场走势判断：核心城市房地产市场具备止跌回稳基础。依据是新房价格回调幅度大、品质提升促使需求释放，新项目去化达预期；新房前端来访、来电等数据有韧性，支撑市场[2][6] - 资产和负债管理：资产端延续分类管理，加快盘活和周转，提升资产质量；负债端优化债务结构，降低资金成本，2024年融资成本2.99%，希望保持优势[2][7] - 去化率情况：2025年上半年去化率较2024年预计提升，但幅度难准确指引，对6月后市场有信心，但销售目标难明确[4][9] - 推货节奏：新拿项目开盘后销售好，加快预售和工期；存量项目推货取决于市场情况，实行“一项目一测”策略，6月推货量大，预计延续5月销售新高趋势[10] - 销售额趋势：2025年全年销售额可能较2024年下行，因总可售货值下滑，但1 - 5月销售好转，预计下半年维持，虽无法确定销售额同比转正时间，但下半年可能出现[10] - 存货减值压力：截至目前，存货减值压力显著减小，因前期充分计提，累计减值近250亿元，2025年市场止跌回稳且货值聚焦核心城市，但市场下行仍可能有减值压力[11] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 市场波动特征：2025年以来核心城市房地产市场止跌回稳但有波动，一季度复苏，4月回调，5月企稳；一线及核心二线新房销售热度延续性强，二手房放量但价格承压，新房需求多为改善性，部分地方有“以旧换新”政策[3] - 价格调整压力：2025年5月新房价格有调整压力，可能是优质新房挤压老旧房源价格；5 - 6月核心城市及区位好的项目价格未边际走强或短期打折，价格是最后调整手段[2][8] - 管理结构调整：取消区域设置并新设资产管理部，适应市场变化，强化总部管控，提升决策效率和市场嗅觉[4][12] - 合作模式：与贝壳找房是优势互补联合运营模式，贝壳用大数据系统进行项目前端客户研究[13] - 存货结构：正在改善存货结构，已建成物业去化率低于新项目，货值比例动态变化[14] - 考核标准：国资委及招商局集团考核多方面，综合考量业务、利润表和资产负债结构，不同业务有细项指标，目标是让公司稳健过渡和抓住发展机会[15]