财务数据和关键指标变化 - 第二季度投资额达3.34亿美元 加权平均现金收益率为7.9% GAAP收益率为9.7% [6][11] - AFFO每股0.46美元 同比增长7% 名义AFFO达9300万美元 同比增长21% [18] - 全年AFFO每股指引上调至1.86-1.89美元 增幅8% [7][22] - 杠杆率为3.5倍 流动性达13亿美元 [7][20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资活动覆盖主要目标行业 平均每处物业投资400万美元 93%为售后回租交易 [11][12] - 加权平均租约期限19.5年 年租金涨幅2.2% [11] - 汽车洗车行业占比从2017年5%的ABR降至当前0.2% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 同店租金增长1.4% 出租率99.6% [14] - 加权平均单位租金覆盖率为3.4倍 显示租户盈利能力健康 [9][11] - 前十大租户占ABR的17.6% 前二十占28.8% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于中等规模售后回租交易 88%投资来自现有租户关系 [6] - 预计2025年投资收益率将呈下降趋势 但尚未观察到明显竞争压力 [7] - 全年投资指引上调1亿美元至10-12亿美元 无需额外融资 [7][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济波动 但经营环境有利 投资机会充足 [6] - 租户信用趋势健康 优于预算信用损失预期 [6][14] - 预计第四季度投资活动通常较为活跃 但收益影响主要体现在未来年份 [28] 其他重要信息 - 第二季度处置23处物业 净收益4620万美元 平均每处200万美元 [16] - 总G&A支出1070万美元 现金G&A占收入比例从5.6%降至5.2% [19] - 季度股息0.30美元 AFFO支付比率65% 留存自由现金流3440万美元 [19] 问答环节所有的提问和回答 投资活动与竞争 - 公司表示正积极投入收购 但基于90天可见度保持保守指引 [27][28] - 预计竞争将首先影响初始收益率 其次是租金涨幅 最后是租期 [66] - 汽车洗车行业投资为现有租户机会 资产质量优良 收益率高于季度平均水平 [55][57] 资产组合与信用 - 空置率微升至99.6% 涉及9处物业 主要为餐厅空间 预计回收率约80% [29][30] - 工业类投资侧重多功能资产 平均规模低于2000万美元 [82][108] - 娱乐和餐饮行业6月起客流量明显回升 [86] 资本与财务 - 预计下半年可能进入债券市场 但当前流动性充足 [119][125] - ATM计划将视市场情况灵活使用 当前股价高于未结算远期均价30.73美元 [109] - 资本结构目标为50-55%股权 35%债务 10%自由现金流 [94]