财务数据和关键指标变化 - 第二季度可分配收益3090万美元，每股0.23美元，股权回报率7.7%，季度末调整后杠杆率1.6倍 [4] - 2025年获穆迪和惠誉投资级评级，6月发行5亿美元五年期投资级无担保债券，固定利率5.5%，认购订单超35亿美元，超额认购5.5倍 [4][5] - 截至6月30日，流动性10亿美元，包括8.5亿美元未动用无担保循环信贷工具，利率降至SOFR加125个基点 [6] - 第二季度末总杠杆率1.9倍，低于目标范围的2 - 3倍 [13] - 截至6月30日，未折旧每股账面价值13.68美元，已建立每股0.41美元的CECL一般准备金 [14] - 第二季度回购660万美元普通股，即63.5万股，加权平均价格每股10.4美元，截至6月30日股票回购计划余额9340万美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 证券投资业务 - 截至6月30日，证券投资组合20亿美元，占总资产44%，加权平均收益率5.9%，较去年底增长82%，99%为投资级评级，97%为AAA级，81%未抵押且可融资 [7][16] - 第二季度和截至7月23日，收购超6亿美元AAA级证券，加权平均无杠杆收益率6.1% [7] 贷款业务 - 截至6月30日，贷款组合16亿美元，占总资产36%，加权平均收益率约9% [7][15] - 第二季度收到1.91亿美元贷款还款，新发放贷款1.73亿美元，加权平均利差400个基点；截至7月23日，新增贷款1.88亿美元，年初至今发放贷款6.9亿美元，另有3.25亿美元新贷款正在申请中 [7] - 截至6月30日，有五笔贷款计1.623亿美元处于非应计状态，占总资产3.6%，本季度新增1.5亿美元非应计贷款 [15] - CECL准备金5200万美元，即每股0.41美元 [15] 房地产投资业务 - 房地产投资组合9.36亿美元，第二季度净营业收入1510万美元，主要为与投资级租户签订长期租约的净租赁物业 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月市场波动导致信用利差扩大，公司购买证券；当前季度市场波动降低，信用利差收窄，公司选择性出售证券并倾向于发放抵押贷款 [23] - 抵押贷款支持证券发行大幅下降，预计供应短缺将持续到9月，利差将继续收窄 [40][41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司成为投资级发行人后，致力于降低资金成本，提高股价，将自己与更广泛的优质同行（包括权益型REITs）进行比较，吸引注重资本保值和股息收益的投资者 [9][10][19] - 未来将继续专注于中间市场贷款，特别是轻过渡性资产，同时关注固定利率贷款业务，随着收益率曲线变陡，该业务有望成为高ROE业务 [8][39] - 公司计划增加无担保债务融资比例，未来可能全部以无担保公司债务为公司提供资金 [56][80] - 与商业房地产抵押贷款REITs同行相比，公司以74%的固定利率长期无担保公司借款为业务融资，整体杠杆率更低，业务模式和风险状况更接近投资级房地产REITs [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 近期信用评级上调和成功债券发行已开始降低债务资本成本，预计利差将继续收窄，随着市场对公司的认可，股权估值将得到提升 [9] - 公司认为当前市场条件带来了有吸引力的投资机会，凭借投资级评级、强大的流动性和严格的信贷管理，能够抓住机会为股东带来有吸引力的风险调整后回报 [22][23] - 预计美联储将在年底前开始降息，这可能会缓解抵押贷款支持证券市场的供应短缺问题 [63] 其他重要信息 - 公司在第二季度对位于印第安纳州卡梅尔的一处办公物业进行了止赎，该物业面积82%已出租，无杠杆股权回报率超过11% [17] - 公司曾向特朗普集团提供的两笔贷款（特朗普大厦1亿美元和40 Wall 1.6亿美元）已全部还清 [85] 问答环节所有提问和回答 问题1：证券投资组合本季度是否会持平，是选择性出售吗 - 证券投资组合总体上涨，特别是4月市场波动时买入较多，目前认为其处于公允价值水平，价格波动较小 [26] - 公司进行选择性出售是因为短期内买入较多，且正从证券投资转向贷款发放，证券投资组合旨在为贷款业务提供流动性支持 [27][28] 问题2：贷款管道的转化率以及市场动态如何 - 本季度贷款发放量有所下降，但第三季度前三周的贷款发放量已超过第二季度整季，部分原因是时间安排问题 [29] - 贷款发放过程中，多户住宅市场部分地区租金下降，大城市酒店行业贷款发放存在担忧，且贷款审批时间比以往更长，目前有3.25亿美元贷款正在申请中，预计约2.75亿美元将获批，但难以确定具体时间 [30][31] 问题3：投资级评级是否会带来不同的投资机会 - 投资级评级不会改变公司的投资偏好，但会使投资更具盈利能力，公司将继续专注于擅长的领域，即辨别按时还款的优质信贷，不会进行高风险投资 [36][37][38] - 随着收益率曲线变陡，固定利率贷款业务有望增加，公司本季度已参与一笔固定利率证券化业务，贡献了一笔占交易10%的贷款 [39] - 公司对净租赁物业投资的兴趣取决于资金成本与收购资产的资本化率之间的差异，目前资本化率和融资成本都较高，若融资成本下降，可能会增加此类投资 [44][48] 问题4：公司对杠杆率的看法 - 公司自成立以来一直保持2 - 3倍的杠杆率，符合评级机构对投资级的要求，目前只是杠杆结构发生变化，从历史上的三分之二有担保和三分之一无担保融资转变为三分之二无担保和三分之一有担保融资 [54][55] - 随着无担保债务融资成本下降，全部以无担保公司债务为公司提供资金可能变得具有吸引力 [56] - 目前杠杆率较低是因为资金重新配置较慢，随着资产负债表的充分利用，杠杆率将恢复到正常水平 [57] 问题5：公司对下半年管道贷款业务的看法 - 公司希望增加管道贷款业务，目前收益率曲线较之前有所改善，但仍不够陡峭，该业务供应受限，公司贡献的一笔6400万美元贷款占交易的10% [61][62] - 预计抵押贷款支持证券市场的供应短缺将持续，除非利率下降，公司认为美联储将在年底前开始降息 [63] 问题6：下半年贷款组合净增长预期、目标规模以及新贷款的杠杆回报率与历史相比如何 - 公司预计下半年发放约10亿美元贷款，但由于市场波动，目标可能会调整 [68] - 贷款需求来自再融资和收购业务，目前再融资市场因前期过度杠杆化受到干扰，收购业务有所增长，多户住宅市场部分地区租金出现回落，但预计不会大幅下降 [69][71][72] - 新贷款无杠杆收益率为9%，高于历史水平，当前利差较窄但利率较高，对贷款人来说是舒适的状态，预计利率下降时利差可能扩大 [74] 问题7：投资级债券评级对资金成本的好处 - 若未获得投资级评级，新发行债券的票面利率可能在6.5%以上，公司目前的利差已迅速收窄，未来随着成为更频繁的发行人，利差有望进一步收窄 [76][79] - 公司认为自己更像投资级房地产REITs，与商业房地产抵押贷款REITs相比，股息率较低，未来可能会全部以无担保公司债务为公司提供资金，并可能在年底前再次发行债券 [78][80]