财务数据和关键指标变化 - 二季度房屋成交收入16亿美元，较上年下降5%，尽管成交数量增长1%，主要因融资激励措施增加使每套成交均价降至38.7万美元 [22] - 二季度房屋成交毛利率21.1%，较2024年二季度的25.9%下降480个基点，反映出融资激励使用增加和锁定成本上升，部分被直接成本和周期时间改善所抵消；调整后毛利率21.4% [22] - 二季度SG&A占房屋成交收入的比例从2024年的9.3%升至10.2%，主要因佣金增加、新部门启动成本、库存持有成本增加以及一些杠杆损失 [25] - 二季度有效所得税税率从2024年的22.1%升至23.9%，主要因符合能源税收抵免的房屋减少 [27] - 二季度摊薄后每股收益2.04美元，较2024年下降35%；上半年订单持平，成交下降1%，房屋成交收入下降6%至30亿美元；调整后房屋成交毛利率21.7%，较2024年低420个基点，净利润下降35%至2.7亿美元，摊薄后每股收益3.73美元 [27] - 截至2025年6月，公司现金9.3亿美元，信贷额度无提款，净债务与资本比率14.6%；本月早些时候，公司对循环信贷额度进行再融资，将到期日从2029年延长至2030年 [29] - 2025年二季度土地收购和开发支出净额降至5.09亿美元，较上年减少12%；全年土地支出目标从25亿美元降至20亿美元 [30] - 2025年二季度回购股份超67.4万股，花费4500万美元；年初至今已花费9000万美元回购股份，使2024年12月31日的流通股数量减少近2%；截至2025年6月30日，授权回购计划下仍有2.19亿美元可用 [32] - 2025年季度现金股息同比增长15%至每股0.43美元，二季度现金股息总计3100万美元，年初至今6100万美元；二季度向股东返还现金7600万美元，上半年总计1.51亿美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度订单3914套，较上年增长3%，因平均社区数量增长7%，部分被平均吸收速度下降4%所抵消；取消率10%，低于历史平均水平 [13] - 二季度交付房屋4170套，积压订单转化率超200%，使积压订单从2024年6月30日的2700套降至2025年6月30日的1700套 [5][18] - 二季度开工约4000套房屋，较去年二季度减少5%，与当前销售情况和更快的周期时间相匹配 [18] - 截至2025年6月30日，公司拥有约8700套现房和积压订单，低于2024年6月30日的9200套以上；库存中约有6900套现房，较2024年增加400套，较一季度环比增长2%；每个社区平均约有22套现房，相当于约五个月的供应量 [19][20] - 2025年二季度末社区数量312个，创公司历史新高，较2024年6月30日增长9%，较2025年3月31日增长8%；本季度新增超50个社区，预计下半年社区数量将进一步增长 [8][14] 各个市场数据和关键指标变化 - 二季度中部地区平均吸收速度最高，为每月5.2套，东部为4.1套，西部为3.9套；部分市场需求健康，如亚利桑那州、达拉斯、休斯顿和南加州；佛罗里达州、科罗拉多州、奥斯汀和圣安东尼奥面临更具挑战性的条件，库存增加和可负担性下降 [17] - 7月初销售表现符合正常季节性，速度较慢，因7月通常是销售最慢的月份之一，且独立日假期使销售开始慢于预期；此后需求恢复正常季节性 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于现房库存和持续的融资激励措施，以在具有挑战性的市场中竞争，为客户提供确定性，帮助克服消费者信心不足问题 [5] - 公司拥有灵活的商业模式和市场策略，在经济转型期间提供确定性，使公司在竞争中保持优势并获得市场份额；公司定期审查土地交易，终止不符合标准的交易，二季度终止约1800块土地交易 [11] - 公司通过60天交房承诺和现房供应与二手房库存竞争，同时注重让客户的经纪人参与购买过程，成为未来房主和经纪社区的首选合作伙伴 [11] - 公司在资本配置决策中，根据宏观动态在土地支出和股东回报之间进行权衡，以实现收益最大化和保持强大的资产负债表 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为尽管当前面临宏观逆风，但公司处于有利地位，对行业长期前景持积极态度，因人口趋势有利 [7] - 公司认为可以通过激励措施和与经纪人的关系解决可负担性问题，实现内部销售目标 [16] - 由于市场波动和高积压订单转化率，公司对下一季度后的情况能见度较低，仅提供三季度指导 [35] 其他重要信息 - 公司客户二季度信用指标与历史平均水平基本一致，FICO分数在730左右，DTI约为41 - 42，LTV在80%以上，表明仍有大量潜在买家，且目前学生贷款不是重大障碍 [28] - 公司长期毛利率目标在正常市场条件下为22.5% - 23.5%，较疫情前提高约300个基点，因公司规模扩大和运营模式改变 [25] - 公司长期SG&A目标为达到更高成交数量后降至9.5% [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：新社区的吸收速度趋势如何？ - 二季度新开50个社区，实现每月4.3套净销售，符合预期 [41] 问题2：下半年社区数量增长节奏如何，2026年社区数量增长预期如何？ - 二季度社区数量大幅增长，下半年三季度和四季度增长较为均衡，以实现两位数增长；预计2026年社区数量将继续实现两位数增长，增长率在10% - 20%之间 [43][44] 问题3：从全年交付量角度看公司目前的状况如何，三季度是否会缩减现房开工，对今年交付房屋能力有何影响？ - 三季度因高积压订单转化率和7月销售缓慢成为低交付量季度，缺乏能见度受宏观条件影响；公司有社区数量和库存实现预期交付量，但取决于市场情况；因周期时间缩短会放缓开工，同时因社区数量增长会增加开工，总体三季度开工速度会放缓以匹配需求季节性，但仍会在新社区开工建设大量现房 [50][51][52] 问题4：减少土地支出后是否会加速股票回购？ - 公司会重新平衡土地支出和股票回购，减少土地支出释放的现金会用于增加股票回购，但也会考虑新社区的现房建设资金需求 [54] 问题5：新社区开业时毛利率是否通常较低，对公司毛利率有何影响？ - 传统上公司会在新社区开业时定价以获得市场动力，但不能一概而论地说新社区开业毛利率较低，这取决于市场情况；本季度新开社区位置较好，毛利率情况良好 [62][63] 问题6：销售团队跨社区销售的统计数据如何，同行是否有效仿？ - 跨社区销售旨在建立与客户和经纪人的更深层次联系；具体统计数据需后续提供，但预计比例较高，因销售团队可在全公司范围内跨社区销售；部分同行有类似做法，但方式不同，如Lennar允许销售人员跨社区销售但仍与特定社区绑定，而公司销售团队不与特定社区绑定 [66][67][68] 问题7：三季度毛利率预计环比下降140个基点的原因，以及四季度毛利率预计提升的幅度和背景？ - 三季度毛利率下降主要因失去杠杆效应，7月是销售淡季，销售量下降导致毛利率下降；公司未提供四季度指导，但如果销售量增加，失去的杠杆效应可能会恢复 [76][77] 问题8：目前土地成本通胀情况如何，何时可能开始下降，2026年土地成本通胀预期如何？ - 土地市场放缓，有机会重组交易条款和时间；目前除少数地区外，土地价格未下降，预计明年才可能出现变化；公司在重新招标土地开发项目时看到一些积极迹象，可能实现成本节约，但影响要到2026年下半年才会体现 [84][85] 问题9：面对市场上待售库存增加，公司是否会改变经纪人佣金策略，特别是在新社区？ - 公司企业层面策略是与二手房市场竞争，为经纪人提供一致可靠的佣金结构，按市场费率执行；二手房库存增加并非在所有市场都构成直接竞争，因部分库存不是入门级且缺乏融资激励措施；公司在新社区和现有社区的经纪人策略基于市场区域层面 [89][90][91] 问题10：考虑到近期木材和OSB价格下降以及潜在关税影响，公司是否有机会进一步降低直接成本，对三季度毛利率有何影响？ - 三季度房屋已开工，指导中已包含目前的直接成本；公司团队会持续重新招标以降低成本；目前关税未对成本产生重大影响，公司成功抵制了关税要求，预计直接成本有节约潜力，但未在模型中体现增量节约 [95][96] 问题11：为何取消全年指导，除当前市场情况外是否有其他不确定因素？ - 公司因当前积压订单低、缺乏能见度且无当前季度后已售房屋，难以提供全年指导；与许多同行不同，公司目前无超出当前季度的已售单位，提供全年指导是不负责任的行为，待市场和社区数量增长趋势稳定后，将提供更好的指导 [103][107][109] 问题12：三季度毛利率较二季度下降主要因杠杆效应降低，从收入角度看，与2024年下半年相比，今年毛利率变化的逆风因素有哪些，是否会持续？ - 2025年与2024年毛利率差异主要因激励措施使用增加，导致ASP下降；从一季度到二季度再到三季度，激励措施使用增加是毛利率下降的主要驱动因素；成本方面公司看到下降趋势，利润方程中其他因素无明显变化；激励措施减少ASP，影响毛利率，与其他一些公司记录方式不同 [113][115][116] 问题13：成本商品中的固定成本情况如何，二季度到三季度毛利率下降140个基点是否全因杠杆效应？ - 公司不详细披露毛利率组成部分，但固定成本主要是人员成本；二季度到三季度毛利率下降140个基点，大部分是杠杆效应导致，通常为75 - 100个基点，其余由产品组合、地理组合等其他因素导致；目前不认为二季度到三季度激励措施会增加，但7月市场竞争激烈 [126][127][128] 问题14：社区数量两位数增长中，新市场或扩展市场的社区数量与现有市场的社区数量情况如何？ - 除几年前进入的杰克逊维尔、犹他州和最近通过收购Elliot Homes进入的墨西哥湾沿岸地区外，今年和明年社区数量增长都在现有市场范围内；公司在杰克逊维尔、犹他州和墨西哥湾沿岸地区加大投资以获取规模 [133]