财务数据和关键指标变化 - 第二季度资金运营现金流（FFO）为每股2.21美元，较去年同期增长7.8%（排除非自愿转换），连续十多年单季度FFO每股收益超上年同期 [6] - 季度末出租率97.1%，入住率96%，平均季度入住率95.9%，较2024年第二季度下降110个基点 [6] - 季度续租利差GAAP为44%，现金为30%，年初至今GAAP和现金分别为46%和31% [6] - 现金同店净营业收入（NOI）本季度增长6.4% [7] - 前十大租户租金占比降至6.9%，较去年下降90个基点 [7] - 第三季度FFO指导范围为每股2.22 - 2.3美元，平均月末入住率范围为95.3% - 96.1% [14] - 全年FFO每股预计在8.89 - 9.03美元之间，中点较之前指导上调0.02美元，与上年相比增长6.1% - 7.3% [14] - 修订后指导将现金同店增长中点提高20个基点至6.5%，平均入住率降低10个基点 [15] - 租户收款情况良好，预计无法收回租金占收入比例在35 - 45个基点范围内，略高于历史水平 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度租赁面积较前两个创纪录季度有所放缓，但实际签署租约数量增加 [9] - 开发项目租赁和维持预期收益率，但速度较慢，2025年开发启动预测调整为2.15亿美元，倾向于年底启动 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国工业市场空置率约为7.5%，公司特定类型空间（租户20万平方英尺及以下）空置率接近4% [100][101] - 公司核心市场租金增长约为通胀率至5%，不同市场有所差异 [101] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是推动FFO每股增长和提高投资组合质量，为股东创造资产净值（NAV）增长 [16] - 应对市场不确定性，公司专注于租赁以维持入住率，并利用强大资产负债表进行投资，如在罗利投资6100万美元购置两处新物业 [8] - 公司注重地理和收入多元化，以稳定收益 [7] - 公司计划在经济复苏时，凭借团队经验、资产负债表实力、现有租户扩张需求以及手头土地和许可，在开发机会上领先于私人同行 [12] - 行业竞争方面，公司认为自身在浅湾市场有优势，因该市场空置率低、新开工少，竞争相对较小 [61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对上半年业绩满意，虽面临宏观经济不确定性，但团队经验、资产负债表实力以及投资组合质量将助力公司前行 [15][16] - 公司投资组合受益于人口迁移、近岸/在岸趋势、物流链演变和浅湾市场低空置率等长期积极趋势 [17] - 未来12 - 24个月，随着需求回升和供应受限，工业市场可能迎来新一轮租金增长，公司有望受益 [61][62] 其他重要信息 - 公司利用年初有利股权定价，结算所有未完成远期股票协议，获得1.94亿美元毛收入，平均股价182美元 [13] - 公司预计下半年使用信贷额度，目前信贷额度为6.75亿美元 [13] - 公司资产负债表灵活且强劲，债务与总市值比率为14.2%，未调整债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为3.0倍，利息和固定费用覆盖率增至16倍 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度及7月租赁节奏及进展 - 第一季度和去年末租赁强劲，关税消息影响决策时间，开发租赁较慢，7月有改善，多为3 - 5万平方英尺租约成交 [22][23][24] - 公司开发项目有“投机办公室”，可快速满足租户需求，部分竞争对手难做到 [27][28] 问题2: 第三季度平均月末入住率下降原因及开发项目租赁情况 - 入住率下降主要因部分开发项目在未完全入住时转换，影响整体组合，同店入住率预计为96.7%，高于整体预测 [32][33] - 开发建筑可根据租户需求灵活定制，等待需求释放 [34][35] 问题3: 租赁应对机制、市场弹性及租赁管道阶段情况 - 开发项目收益率良好，无需大幅降价或提供优惠，仅加州洛杉矶市场竞争激烈 [39][40] - 团队和经纪人了解市场，争取快速签约，避免因法律条款等问题拖延 [41][42] - 租赁管道一直较满，有几个大交易接近完成，但公司担心企业决策受外部因素影响 [44][45] 问题4: 罗利资产交易活动、收益率及处置指导增加原因 - 罗利研究三角区市场独特，公司看好其州首府与大学带来的科技就业和市场稳定性 [50][51] - 罗利资产现金收益率低至中5%，净有效收益率为上5%，市场竞争激烈，收购绿灯全开 [52][53] - 公司出售部分老市场资产，如凤凰城、亚特兰大等地，将资金投入更有增长潜力市场 [51][52][55] 问题5: 未来12 - 24个月续租利差市场情况及地域差异 - 公司约14% - 15%租约受新冠租金上涨影响，仍有一定嵌入式租金增长 [60] - 未来12 - 24个月，浅湾市场空置率低、建设处于低位，需求回升将推动租金增长，公司有望受益 [61][62] 问题6: 下半年信贷额度使用成本与股权成本比较 - 公司第二季度出售远期股票获1.94亿美元，认为执行良好 [70] - 预计下半年使用循环信贷额度，利率基于SOFR，约为5.2%，较稳定 [70] - 公司持续监控股权和债务成本，根据市场情况灵活调整融资方式 [71][72] 问题7: 土地储备近期补充计划及部分地块闲置可能性 - 公司约三分之一开发租赁来自现有租户，需保持土地库存以满足需求 [83] - 土地难找，分区困难，公司今年在不同市场购买土地，如佛罗里达州 [84][85] - 不同市场土地开发速度不同，如圣安东尼奥市场增长慢，土地消化时间长 [86][87] 问题8: 罗利扩张策略及收购战略意义 - 公司无在罗利设定收购目标，若有合适机会将考虑增长，目前在研究三角区有两次收购机会 [90] - 进入市场后可建立关系、了解市场，待规模达100万平方英尺可实现自我管理 [92] 问题9: 关键市场租金增长及决策时间差异与同行观点协调性 - 全国市场空置率7.5%似已见顶，公司类型空间空置率约4%，租金增长约为通胀率至5% [100][101] - 公司空置率低，经济复苏时有望早于同行受益，虽各规模空间有活动，但中型空间决策时间长 [102][103][105] 问题10: 开发项目前期假设及填补空间办法 - 开发项目假设12个月租约期，市场高峰期为6 - 7个月，目前因大租户决策谨慎，租约期延长至16个月 [109][110] - 多租户填充方式可行，但需时间，预计市场正常化后大租户将回归 [110][111][112] 问题11: 市场上增值机会及租赁风险定价与稳定资产比较 - 公司目前回避租赁风险和增值项目，优先选择有低于市场租金租约的资产 [116][118] - 考虑增值项目需超过市场资本化率75 - 100个基点，目前未认真考虑 [118] 问题12: 南加州市场活动、现金续租利差及开发管道解锁催化剂 - 南加州市场特殊，连续10个季度负吸纳，公司努力续租和出售物业，等待市场好转 [126][128] - 预计关税消息麻木或达成新贸易协议，市场信心将恢复，公司低空置率将带来优势 [128][129][130] 问题13: 租户观察名单及坏账假设情况 - 租户健康状况良好，观察名单季度环比变化不大，第二季度坏账占收入30个基点，低于去年 [135][136] - 预计全年坏账占收入35 - 45个基点，主要受加州租户影响，少数租户影响较大 [136][137] 问题14: 维持三倍杠杆资产负债表考虑因素及收购买卖价差情况 - 公司持续监控融资渠道，视情况调整杠杆率，目前债务和股权成本接近，有更多选择 [140][141] - 收购市场效率提高，买卖价差收紧，公司出售部分资产并提高处置指导，为战略投资储备资金 [144][145][146] 问题15: 7月租赁进展及FFO指导对额外租赁依赖程度 - 7月签署约3份租约，总面积约10万平方英尺，FFO指导中开发租赁待完成金额降至0.01美元，有望实现上行空间 [152] 问题16: 全年入住率指导、下半年租户迁出及观察名单情况 - 下半年无重大租户迁出，剩余租约滚动比例降至约4%，同店组合入住率高于整体预测 [158][159] - 观察名单稳定，多与3PL和加州租户有关，无明显零售租户问题，预计全年坏账率35 - 45个基点 [160] 问题17: 第二季度开发租赁总面积 - 第二季度签署5份租约，总面积约18万平方英尺，公司可提供详细数据 [163]