财务数据和关键指标变化 - 公司估值增长3%至52亿英镑，主要由2 9%的ERV增长推动 [5] - NTA增长3 3%，总会计回报率为4 2%，符合中期目标 [6] - 租金收入增长8%，上半年基础收益增长16% [6] - 董事会宣布中期股息为每股1 9便士 [6] - 投资组合的ERV增长2 9%至2 608亿英镑 [11] - 净债务从14亿英镑降至8亿英镑，贷款价值比为17% [12] - 每平方英尺平均ERV为95英镑，整体估值为每平方英尺18 93英镑 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务ERV增长4%，新增193笔租赁交易，租金比2024年12月ERV高出9% [18] - 餐饮业务新增21笔租赁和续约，租金比2024年12月ERV高出18 8% [22] - 办公业务租赁价格超过每平方英尺100英镑 [22] - 住宅业务完成100笔新交易，租金比之前水平高出3% [22] - 4 5%的ERV目前正在进行翻新，预计在未来12-18个月内交付 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 伦敦西区每年吸引约2亿游客，公司投资组合位于核心区域 [5] - 西区租赁市场活跃，空置率低，租赁活动强劲 [4] - 客户销售额比2019年名义水平高出30%，显著超过ERV [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与挪威主权财富基金NBIM达成27亿英镑的长期合作伙伴关系，共同开发考文特花园 [4] - 公司继续扩大投资组合，期间完成5500万英镑的收购，并有多个物业正在评估中 [4] - 公司计划通过租金增长和效率提升实现更高的收益和股息 [15] - 公司目标是在中期实现5%-7%的租金增长，并预计会计回报率为8%-10% [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济问题持续影响经济，但西区租赁市场仍然非常活跃 [3] - 公司对考文特花园的未来增长充满信心，与NBIM的合作将增强投资和扩张机会 [24] - 公司预计西区的积极市场基本面将支持中期目标的实现 [25] 其他重要信息 - 公司完成对考文特花园25%股权的出售，后续按75%比例合并 [9] - 期间集团现金流入5 74亿英镑 [9] - 公司计划在2026年偿还2 75亿英镑的可转换债券 [14] 问答环节所有的提问和回答 问题: 夏洛特·蒂尔伯里入驻卡纳比街的重要性 - 夏洛特·蒂尔伯里的入驻是公司引入前瞻性品牌的一部分，旨在提高销售密度 [28] - 公司看到租户在多个地点开设第二或第三家店铺的趋势 [28] - 卡纳比街的改造和品牌引入预计将在未来3-5年内带来良好的租金增长 [30] 问题: 零售业务同店租金增长为负的原因 - 零售市场整体非常强劲，负增长主要是特定时期的统计结果 [33] - 公司认为这是西区18个月来最强劲的零售市场 [33] 问题: 债务管理和现金余额利率 - 公司计划在明年偿还可转换债券，目前现金利率略低于基准利率 [35] - 公司认为考文特花园业务杠杆率低，对贷款人具有吸引力 [36] 问题: 租金增长潜力和租户盈利能力 - 公司预计ERV将继续增长，长期趋势显示西区零售和餐饮租金增长为3%-4% [45] - 通过主动管理租户组合，公司可以实现高于长期平均水平的ERV增长 [46] - 约20%的租约每年会按市场价调整，部分租金增长已通过合同锁定 [47] 问题: 杠杆率和投资机会 - 公司希望将净债务与EBITDA的比率保持在10%以下，目前为6% [55] - 贷款价值比上限为40%，短期内更可能在20%-30%之间 [55] - 公司正在评估多个收购机会，投资管道良好 [54]