COPT(CDP) - 2025 Q2 - Earnings Call Transcript

财务数据和关键指标变化 - 第二季度经可比性调整后的FFO每股为0.68美元，比指引中点高0.02美元，同比增长6.3% [3][21] - 本季度同店物业现金NOI增长2.2%，上半年增长4.6%，公司将全年同店物业现金NOI指导中点提高50个基点至3.25% [4][22] - 公司将2025年FFO每股指导中点提高0.01美元至2.67美元，并缩小整体范围，同时设定第三季度经可比性调整后的FFO每股指导范围为0.66 - 0.68美元 [25] 2. 各条业务线数据和关键指标变化租赁业务 - 上半年签署35.3万平方英尺的空置租赁，完成全年初始目标的88%，占年初未租赁空间的30%，公司将全年空置租赁目标提高5万平方英尺至45万平方英尺 [4][12] - 本季度租户保留率达90%，年初至今为82%，公司将全年租户保留率指导中点提高250个基点至82.5% [4][14] - 本季度执行47.7万平方英尺的续约租赁，过去四个季度续约130万平方英尺的大型租约，保留率为96%，未来六个季度有260万平方英尺大型租约到期，预计保留率为95% [14][16] 其他业务 - 其他业务板块本季度租赁9.4万平方英尺的空置空间，上半年租赁10.5万平方英尺，该板块年初占总投资组合未租赁空间的35%以上 [13] 3. 各个市场数据和关键指标变化 - 总投资组合期末入住率为94%，较上季度提高40个基点，国防IT投资组合为95.6%，较上季度提高30个基点，北弗吉尼亚州国防IT物业出租率达94%，入住率达93%，为十多年来最高水平 [11] - 同店物业入住率本季度末为94.5%，预计年末因部分已知不续约情况略有下降，公司缩小年末同店物业入住率指导范围，中点维持在94% [23] 4. 公司战略和发展方向和行业竞争公司战略 - 公司将继续专注于国防相关物业租赁业务，利用国防开支增长的机遇，通过开发新建筑和续约租赁来满足租户需求 [10][20] - 公司计划在第四季度发行4亿美元债券，用于临时偿还信贷额度余额，并持有多余资金直至2026年3月债券到期 [24] 行业竞争 - 公司凭借优质的地理位置、与租户的共同投资以及专注国防投资战略，在市场上具有较高的租户保留率，相比其他负担传统办公物业的房东更具优势 [64][66] 5. 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 近期国防预算拨款创纪录增加，为公司业务未来发展提供有力支撑，预计2025年将是FFO每股连续增长的第七年，2023 - 2026年FFO每股复合年增长率预计为4% [3][26] - 公司认为当前是国防开支的转折点，政府对国防投资的大力承诺将为公司带来近中期的新业务机会，预计2026年租赁活动将增强 [10][12] 6. 其他重要信息 - 《One Big Beautiful Bill Act》于7月4日签署成为法律，未来四年额外拨款150亿美元用于国防开支，其中大部分113亿美元分配到2026年，总统2026年国防预算请求加上该法案拨款使国防预算接近950亿美元，同比增长13% [6] - 2026年预算请求中，情报领域拨款116亿美元，同比增加14亿美元或14%，网络安全领域拨款超16亿美元，增加2亿美元或14% [6][7] - 特朗普政府的新优先事项是开发“Golden Dome”下一代导弹防御系统，预计总成本175亿美元，2026年拨款25亿美元首付，系统预计2029年投入使用 [8] 7. 总结问答环节所有的提问和回答问题1: 正在谈判的多个定制建造项目涉及哪些子市场、预期回报及谈判进展 - 涉及阿拉巴马州、BWI走廊多个地点等三个子市场，预期回报目标为初始开发成本的8.5%现金收益率，谈判进展顺利，预计下半年有好消息 [31][32] 问题2: 新立法通过后对租户的直接影响 - 选举后公司感受到租户乐观情绪和活动增加，《One Big Beautiful Bill》通过后暂无明显变化，但公司前景乐观 [33][34] 问题3: 《One Big Beautiful Bill》对公司的影响及过往类似法案的经验 - 该法案为“Golden Dome”项目提供首付，预计亨茨维尔的任务将扩展，同时情报预算增加将惠及公司多个投资组合，2024年法案通过后公司新增约75万平方英尺租赁面积 [37][38] 问题4: 计划发行的4亿美元债券当前的发行情况 - 目前10年期债券利差约为10年期国债上浮40个基点，5年期约为115 - 120个基点，公司仍在考虑债券发行期限和替代方案 [40][41] 问题5: 正在评估的定制建造项目是否与“Golden Dome”或太空司令部有关 - 目前谈判项目均与“Golden Dome”和太空司令部无关，市场预计太空司令部即将宣布相关消息，公司已为其准备解决方案 [44][45] 问题6: 2026年公司业务预期 - 管理层对2026年预期较高 [46] 问题7: MP3项目推迟的原因 - 是因为在一个审批繁琐的县获取许可证，预计本周拿到最终许可证 [48] 问题8: 当前租赁环境及不同市场和租户行业的需求情况 - 租赁环境乐观，承包商在预算通过后更清晰，如MVP 400有42万平方英尺需求，较之前增加6万平方英尺 [52][53] 问题9: 得梅因土地地块的电力采购和建设时间安排 - 公司仍在与当地电力公司合作，探索替代方案，预计约四年后才能获得新的可用电力，建设基础设施可能需要几年时间 [54][55] 问题10: 得梅因土地地块是否会出售 - 公司认为购买土地价格有利，长期来看对股东是好机会，不太可能出售该地块 [57] 问题11: 空置租赁改善和保留率提高后，空间可用性何时成为挑战及应对措施 - 随着投资组合入住率提高，公司会通过在红石地区开发新建筑来满足需求 [62][63] 问题12: 高保留率的原因 - 公司地理位置优越，租户在租赁空间有共同投资，且公司专注国防投资战略，相比其他房东更能为租户提供资金支持 [64][66] 问题13: 太空司令部的开发租赁时间和规模 - 公司有现成空间可供使用，曾提供15 - 45万平方英尺的开发解决方案，可根据需求扩大容量，但太空司令部的需求和决策未知 [70][71] 问题14: 本季度费用节省的来源及是否会持续 - 约一半费用节省来自各种公用事业，另一半是维修和维护项目的时间安排，相关成本将转移到第三季度 [72] 问题15: 除100 Light外的传统办公投资组合是否有出售计划 - 公司希望出售资产，但等待利率环境改善，当前融资环境下出售难以实现股东价值最大化 [75][76]