财务数据和关键指标变化 - FFO as adjusted同比增长12%，年初至今增长8% [4] - 同物业NOI增长7.4%（季度）和5.6%（年初至今），剔除非经常性租户账单后为5.6% [4][14] - 调整后FFO每股指引上调0.02美元至1.4-1.44美元，反映5%增长（中值） [6][18] - 净债务与年化EBITDA比率为5.5倍，利息覆盖倍数从2.9倍提升至3.7倍 [17][18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售空间（SHOP）出租率达92.5%（创纪录），同比提升270个基点 [5][10] - 主力店出租率从97.2%升至97.4%，尽管Big Lots和Party City破产 [11] - 二季度完成42笔租赁（482,000平方英尺），续约租金涨幅12%，新签租金涨幅19% [9] - 已签约未开业项目（S&O）贡献当前NOI的8%，价值2,400万美元 [6][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 资产出售6,600万美元（综合资本化率4.9%），包括Kennedy Commons和McDade Commons [6] - 2023年10月以来收购5.52亿美元购物中心（7.2%资本化率），出售4.93亿美元非核心资产（5.2%资本化率） [7] - DC至波士顿走廊的核心市场供需紧张，推动租金和条款优化 [6][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 五大战略支柱：核心区位集中、S&O管道驱动NOI增长、1.42亿美元再开发项目（预期回报15%）、资本循环利用、稳健资产负债表 [6][7] - 零售资产投资市场活跃，资本化率压缩至5.5-6%（优质资产） [30] - 预计2027年前完成70%资产再开发，降低未来资本支出 [55][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售需求强劲，空置率低导致多轮竞价，推动租金上涨 [4][5] - 行业融资环境改善，银行贷款利差低至135个基点 [28] - 租户破产（如At Home）被视为升级信用和客流的机会 [11][32] 其他重要信息 - 流动性8亿美元（含1.18亿美元现金），2026年前到期债务仅占9% [16][18] - 维护性资本支出从2022年3,600万美元降至2025年预计1,500万美元 [64] - 一般及行政费用（G&A）指引下调50万美元至3,500万美元（中值） [18][67] 问答环节所有的提问和回答 问题1：出租率提升空间及定价权影响 - SHOP出租率目标93-94%，需填补5-7万平方英尺 [24] - 条款优化包括排他条款、开业时间、房东贡献等非经济条款 [24][52] 问题2：资本循环策略及Kohl's进展 - 秋季测试更多资产出售，收购目标资本化率差200个基点 [38] - Kohl's门店暂无关闭计划，东北地区表现优于全美 [33][34] 问题3：Hudson Mall等资产再开发信心 - 租户需求强劲（Walmart、TJX等）支撑再开发决策 [40] 问题4：提前偿还贷款逻辑 - 利用5.4%循环贷款替换6.4%抵押贷款（无提前还款罚金） [46] 问题5：高出租率下的租赁谈判优势 - 租金涨幅、交付条件（"现状交付"）、独家经营权等条款全面优化 [51][52] 问题6：资本支出可持续性 - 高质量租户替换历史弱势品牌，降低未来周转需求 [61][62] - 再开发完成后维护性资本支出将显著下降 [64] 问题7：G&A费用波动原因 - 二季度包含200万美元遣散费及100万美元交易成本（非经常性） [67]