财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店净营业收入（NOI）增长超7%，基础租金贡献最大，达4.5% [10] - 本年度至今已部署超6亿美元资本，上周以3.57亿美元收购加州南橙县五个购物中心 [6][13] - 提高全年同店NOI、核心运营收益和NAREIT FFO增长展望 [8] - 提高同店NOI增长区间至4.5% - 5%，中点提高115个基点；提高NAREIT FFO区间，中点每股提高0.06美元，代表全年增长超7%；提高核心运营收益每股0.05美元，中点代表增长超6% [19] - 缩小信用损失指引至75 - 85个基点 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店租赁率维持不变，店铺入住率持续增长，优质物业吸引众多类别租户 [10] - S和O管道内租户快速入驻，入住率环比提高40个基点，季度末租赁与入驻入住率差距为260个基点，代表3800万美元增量基础租金 [11] - 本季度新租和续租租金均增长，现金租金差价达10%，GAAP租金差价近20% [11] - 在建和再开发项目租赁活动活跃，综合项目回报率超9%，团队按时按预算完成项目 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业内对不可替代的杂货店锚定资产需求旺盛，单资产或优质投资组合资产的资本化率降至5% - 6% [72] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略优势包括优质杂货店锚定购物中心、成熟国家开发平台和强大资产负债表，有利于未来增长 [9] - 持续利用投资平台优势寻找新机会，在收购、再开发和新建开发方面均有大量活动 [17] - 作为全国领先的优质露天购物中心开发商，公司持续找到有吸引力的项目，今年已启动近5000万美元新项目，预计2025年启动规模至少与前两年相当，且大部分投资于新建开发 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营基本面强劲，资本配置具有增值性，上半年表现出色，对下半年和未来充满信心 [5][9] - 行业对公司优质购物中心需求持续存在，运营趋势良好，公司将继续提升商品销售和NOI [12] - 公司财务和资产负债表处于行业领先地位，将继续积极执行战略投资机会，巩固盈利增长 [21] 其他重要信息 - 公司发布年度企业责任报告，强调对企业责任的持续承诺，这是公司基础战略 [7] - 5月成功发行4亿美元七年期债券，票面利率5%，提前为11月无担保债券到期提供资金，解决公司层面融资需求 [20] - 公司杠杆率处于5 - 5.5倍目标范围内，即使考虑投资组合收购，仍将保持在该范围内 [21] - 公司持续产生大量自由现金流，15亿美元信贷工具几乎全部可用，去年末远期自动提款机发行的1亿美元股权将于今年下半年结算 [21] 问答环节所有提问和回答 问题: 各组成部分对下半年同店NOI节奏的贡献 - 基础租金仍是最大贡献者，但下半年信贷损失因素会产生一定影响，如Party City、Joanne、Rite Aid的破产搬离，以及预计下半年无法收回的租赁收入略高于上半年 [25] - 此外，去年下半年不可收回租赁收入基数较低，今年同比会有压力，且第二季度有部分百分比租金转移至该季度，其他收入在第二季度有一定波动 [26] 问题: 同店NOI增长算法中各组成部分的变化 - 尽管租赁率已达峰值，但入驻率仍有提升空间，公司对下半年及2026年的增长充满信心 [34] - 再开发项目对同店NOI增长有积极影响，预计2025年及2026年都将有超100个基点的正向贡献 [34][35] 问题: SoCal收购项目的竞争对手和竞争优势 - 该项目为非公开市场交易，卖方是自1800年代起拥有这些物业的家族 [41] - 公司的UPREIT交易在税务选择上对卖方重要，且卖方看重公司运营质量和未来合作开发机会，因此选择公司 [42][44] 问题: 开发机会和与全国零售商的讨论 - 公司与一流杂货店持续有积极对话，合作建设项目，对寻找此类机会持乐观态度 [48] - 团队在与杂货店合作方面表现出色，过去两年启动2.5亿美元项目，预计今年启动规模相当或更多，且大部分为新建开发 [49][50] 问题: 费用回收率的可持续性 - 费用回收率未来会下降，因第二季度包含年度对账过程的一次性因素，约100万美元 [53] - 平均入驻率的显著变化是费用回收率提高的根本原因，预计2025年平均入驻率提升超100个基点 [54] 问题: SoCal收购项目的未来发展和增长机会 - 该投资组合虽已97%出租，但租金有提升空间，且有小型再开发机会，预计未来增长率超3% [59][60] - 公司已收购该总体规划社区内所有现有零售资产，无更多收购机会，但预计未来有住宅开发，将为现有资产带来更多需求，公司有参与未来零售开发的潜在机会 [61][62] 问题: 1亿美元股权结算资金的用途和近期收购意向 - 资金用于增加公司发展管道和寻找增值收购机会，近期可能用于整合小型REIT交易或合资企业 [66][67] 问题: 投资组合交易和收购资本化率 - 行业对杂货店锚定资产需求旺盛，单资产或投资组合资产资本化率降至5% - 6%，公司将在合适机会出现时进行收购 [71][72] 问题: 小店铺租户健康状况和关税影响 - 租户健康状况良好，客流量、销售额和新租赁管道都表现积极，保留率约77% [76][77] - 租户是经验丰富的经营者，会评估并采取措施应对关税影响，如与供应商谈判、寻找其他货源或向消费者转嫁成本 [78][79] 问题: 2026年潜在问题租户的领先指标 - 公司缩小并降低了2025年信用损失展望，主要因破产情况更清晰，如Rite Aid部分店铺被CBS接手 [85][86] - 租户整体健康状况良好，超过90天的应收账款处于历史低位，预计保留率在75 - 80%之间，公司将继续进行积极资产管理 [87] 问题: 租户提前开业情况 - 是几个主力租户提前开业，这得益于高效流程和与零售商的合作 [92] 问题: 租赁续约差价和占用成本弹性 - 续约差价包含期权，排除期权后谈判续约率更高 [98] - 因供应有限，公司与租户在占用成本上需实现双赢，租户会寻找其他方式降低成本以承担更高占用成本，公司也因此在租约中获得强劲的合同租金增长和到期租金差价 [99][101] 问题: 新建和再开发投资组合比例和再开发管道深度 - 随着入驻率变化，再开发将始终是核心业务，但未来大部分投资将来自新建开发，预计今年下半年开始这种趋势将更加明显 [103][104] 问题: 对峰值入住率的看法和提升空间 - 公司认为可以继续提高入住率，目前已超越以往峰值，且租赁率与投资组合质量高度相关，但再开发可能导致战略空置，影响数据表现 [107][108] 问题: 大规模OP单位交易的潜力和投资组合交易的平衡 - 此类交易不常见，需采用并购思维，考虑公司和对方资产的价值、现金流等因素 [115] - 公司认为交易需对盈利、增长和投资组合质量有增值或中性影响，才能成功执行 [118] 问题: 对其他美国市场的战略规划 - 公司喜欢目前运营的市场，会继续在有吸引力的市场进行增量投资，如今年早些时候在纳什维尔的收购 [123] - 公司对投资组合多元化有信心，不会有过大的单一市场暴露 [124] 问题: 处置指导和资产情况 - 全年预计销售7500万美元资产，本季度将处置资产的资本化率降至5.5%，主要是一个增长潜力低于公司整体投资组合的资产，以及一些非战略资产 [129][130] 问题: 收购环境和未来机会 - 随着市场需求增加，卖家增多，目前市场上的资产数量比去年有所增加，预计劳动节后会有更多资产上市 [134][135] - 公司会追逐有意义的机会，但不依赖收购实现增长目标 [135]