财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO每股0 26美元 同比增长5 4% 上半年核心FFO每股0 51美元 同比增长5 6% [9] - 同店NOI增长第二季度为2 5% 上半年为3 9% 预计全年将达到3%-4 5%的目标区间 [9][13] - 直线租赁价差为17 9% 连续第十三个季度超过17% [9] - 平均基本租金同比增长5 3% 达到每平方英尺25 28美元 [4] - 坏账率低于营收的1% 与去年同期持平 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动强劲 第二季度签署总租赁价值3320万美元 新租赁价差41 4% 续租价差15 2% [13] - 重新招商策略见效 入驻率环比提升100个基点至93 9% [4][5] - 重点引入高质量租户 如Teravita中心的Ace Hardware和即将入驻的Pickler [5] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥斯汀市场 San Clemente中心位于高收入社区 日均车流量超55 000辆 预计将与Davenport中心协同增长 [6][21] - 沃斯堡市场 South Hewlett中心位于Hulen Mall入口 周边人口增长3 1% 日均车流量超180 000辆 [16] - 休斯顿市场 Lyon Square中心周边亚洲社区快速成长 附近10亿美元Park 8 Place开发项目推进中 [9][19] - 凤凰城市场 Anthem中心邻近台积电1650亿美元投资区域 预计将带动就业和商业需求 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本回收计划持续推进 2022年以来累计收购1 53亿美元资产 处置约1 26亿美元资产 预计年内将完成各4000万美元的收购与处置 [11][36] - 重新开发项目加速 如Lyon Square预计三季度完工 未来5-7年有持续开发潜力 [8][22] - 聚焦高价值SHOP空间 目标实现5%-7%的FFO增长和3%-5%的同店NOI增长 [4] - 管理费用和利息支出同比均下降约6% [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 太阳带高增长市场需求强劲 短期租约策略使公司更快受益于市场回暖 [4] - 预计2026年EOS和Cactus Club Cafe等新租户将贡献超150个基点的同店NOI增长 [14] - 债务与EBITDAre比率从2022年的7 8倍改善至7 2倍 预计年底降至7倍 [26][40] 其他重要信息 - 流动性充足 季度末现金530万美元 信贷额度可用6900万美元 [28] - 股息支付率约50% 计划随盈利增长提高股息 [28] - 正在重组信贷设施 目标延长债务期限并扩大银行关系 [26] 问答环节所有的提问和回答 问题 如何应对下半年严峻的同店比较 - 管理层预计下半年同店NOI增长将加速 主要受益于Q1提升的入驻率和租约中的免租期结束 [32][33] - Pickler等新租户对2025年贡献有限 但将推动未来增长 [34] 问题 4000万美元资本回收计划进展 - 收购与处置活动已启动 市场供应略有增加 交易将保持资本中性 [35][36] 问题 新收购资产的上行潜力 - South Hewlett和San Clemente均位于高潜力社区 将通过租户优化和租金提升创造价值 [42][44] 问题 资本回收的资产选择标准 - 持续评估资产现金流和社区发展潜力 出售决策取决于市场条件 [46][48] 问题 市场定价趋势 - 近期收购资本化率稳定在6 4%-6 7% 预计通过重新招商可提升200个基点以上收益率 [52][53] 问题 同店增长驱动因素 - 2025年增长主要来自常规租赁活动 大型空间租赁将更多影响2026年业绩 [60][63] 问题 杠杆灵活性 - 承诺在增长同时改善资产负债表 预计年底债务/EBITDAre约7倍 [67][68]