财务数据和关键指标变化 - 同店入住率达到94_6%，同比提升60个基点，环比一季度提升120个基点 [4] - 新客户租金同比增长率自2022年3月以来首次转正 [4] - 同店收入增长持平，但租户保险收入和管理费收入超预期 [10] - 同店运营费用同比增长8_6%，主要受加州、乔治亚州等地物业税大幅上涨影响 [12] - 全年核心FFO指引维持每股8_15美元的中值 [7][13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务：完成一笔1200万美元收购，并以3_26亿美元收购合资伙伴27处物业权益 [5] - 桥贷款业务：新增1_58亿美元贷款发放 [5] - 第三方管理业务：净新增74处物业，管理物业总数达1749处 [5] - 租户保险和管理费收入表现强劲，对FFO贡献显著 [10][11] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带市场受新增供应影响表现疲软，但中西部和太平洋西北部市场表现较好 [28] - 纽约都会区同店收入小幅负增长，主要受新泽西北部和长岛新供应影响 [52] - 芝加哥市场表现改善，二季度同店收入加速增长 [52] - 波特兰、西雅图、丹佛等较早经历供应周期的市场压力已开始缓解 [81] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 采取多渠道增长策略，包括选择性收购、合资重组和资本轻业务 [6] - 维持审慎资本配置，拒绝低于5%资本化率的收购机会 [35] - 计划出售22处原LSI物业以优化投资组合 [49] - 行业竞争：AI搜索改变客户获取方式，65%搜索现在通过AI完成 [70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新客户租金改善趋势确立，但传导至收入需要时间 [19] - 现有客户行为健康：坏账率低于2%，停留时间延长 [61] - 住房市场复苏非必需，但将加速行业恢复 [54] - 供应压力逐步缓解，预计2024年定价能力将增强 [42] 其他重要信息 - CFO交接：Scott Stump离任，Jeff Norman接任 [9][10] - 债务结构稳健：89%为固定利率，加权平均利率4_4%，平均期限4_3年 [12] - AI搜索影响：转化率提升但总量衡量难度增加 [89] 问答环节所有的提问和回答 运营趋势 - 7月入住率保持94_6%，新客户租金同比增2% [17] - 租金增长将在四季度加速体现 [19] - LA租金限制影响有限，主要拖累来自搬出租金下调 [21] 收购与投资 - 维持收购纪律，等待价格调整 [36] - 桥贷款和优先股投资作为替代资本配置方式 [36] - LSI物业整合顺利，预计全年贡献60个基点增长 [27] 费用与利润率 - 物业税上涨已反映在指引中，下半年将趋缓 [39] - 营销支出效率提升，将动态调整营销杠杆 [95] 区域表现 - 阳光地带市场逐步企稳，恢复速度取决于当地供应 [99] - 中西部和西北部市场复苏领先 [81] 技术影响 - AI搜索改变需求测量方式，但转化率提高 [71] - 目前营销支出仍集中在Google [103] 财务指引 - 核心FFO区间8_05-8_25美元，同店收入指引-0_5%至+1% [13] - 上行风险来自租金加速，下行风险来自入住率下滑 [65]