财务数据和关键指标变化 - 2025年上半年投资额超过7.25亿美元，是去年同期的两倍以上，全年投资额指引上调至14-16亿美元，中值同比增长58% [5] - 核心FFO每股1.05美元，同比增长1.3%，AFFO每股1.06美元，同比增长1.7% [19] - 全年AFFO每股指引上调0.02美元至4.29-4.32美元，同比增长超4% [8][19] - 净债务与经常性EBITDA比率为3.1倍，为2022年以来最低水平 [7][18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度投资3.5亿美元收购91处高质量零售净租赁资产，加权平均资本化率7.1%，加权平均租期12.2年，53%基础租金来自投资级零售商 [10][11] - 开发平台进展：第二季度启动1个项目，14个项目在建，总成本超9000万美元，预计全年开发支出同比增长50% [12] - 资产管理部门处理约95万平方英尺租赁面积，上半年总计150万平方英尺，重租回收率约104% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售需求达到金融危机以来最高水平，几乎所有零售商都在增加实体店 [9][10] - 投资组合覆盖全美50个州，超过2500处物业，投资级租户占比68%， occupancy回升40个基点至99.6% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司定位为差异化房地产公司，而非简单的利差投资者，强调三大增长平台协同发展 [6][40] - 开发平台目标每年投入2.5亿美元，预计下半年启动超1亿美元项目 [39][60] - 利用AI技术提升效率，如租约摘要工具节省数百小时，新ARC系统将于明年上线 [117][118] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 消费者信心恶化但有利于公司核心耐用消费品和必需品零售商的定位 [29][30] - 关税政策将挤压小型零售商利润，大型零售商凭借规模优势将获得更多市场份额 [32][33] - 零售业转向"门店即中心"模式，实体店在电商战略中扮演关键角色 [98][99] 其他重要信息 - 公司拥有23亿美元流动性，包括13亿美元未结算远期股权 [7][17] - 股息年化3.07美元/股，同比增长2.4%，派息率为AFFO的72% [21][22] - 信用损失指引25-50个基点，采用全口径计算方式 [20][80] 问答环节所有的提问和回答 ATM活动和股权融资 - 第二季度ATM活动全部发生在4月夜间发行之前，承诺资本市场不活跃 [26][27] 收购资本化率展望 - 第三季度收购资本化率可能与第一季度相似但规模更大 [28] 开发平台回报率 - 开发项目回报率比同类收购高50-150个基点，取决于项目周期和范围 [43][163] 零售健康度 - 大型零售商健康状况良好，小型零售商受关税影响更大 [32][33] 开发平台上限 - 不设上限，重点是非投机性开发项目 [60][62] 杂货店投资策略 - 专注于全国性大型杂货商，Albertsons占比仍低于1% [72][73] 建筑成本影响 - 关税对建筑成本影响约1.5%，在7-10%的应急预算范围内 [152][154]