财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度核心FFO为每股0.84美元 AFFO为每股0.85美元 均同比增长1.2% [15] - 年化基础租金(ABR)季度末达8.94亿美元 同比增长近7% [15] - NOI利润率为98% G&A占总收入和NOI比例约为5% 现金G&A占总收入3.7% [15] - 自由现金流(扣除股息后)第二季度约为5000万美元 [16] - 租赁终止费本季度总计220万美元 约合每股0.01美元 [17] - 公司提高2025年核心FFO每股指引至3.34-3.39美元 AFFO每股指引至3.4-3.45美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合包括约3663处独立单租户物业 覆盖全美50个州 [7] - 第二季度续签17-20份租约 续租率达85%历史水平 租金较之前提高108% [7] - 成功将7处物业出租给新租户 租金较之前提高105% [8] - 第二季度投资2.3亿美元收购45处新物业 初始资本化率7.4% 平均租期超17年 [9] - 2025年迄今投资4.6亿美元收购127处物业 初始资本化率7.4% 平均租期超18年 [10] - 第二季度出售23处物业 获得超5000万美元收益 [10] - 2025年迄今共处置33处物业 包括14处空置资产 获得超6500万美元收益 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成5年期5亿美元无担保债券发行 票面利率4.6% [6] - 将全年收购规模中值上调至6.5亿美元 [10] - 处置规模预期上调3500万美元至1.2-1.5亿美元 [22] - 强调通过长期关系进行售后回租交易的收购策略 [10] - 私人资本进入加剧竞争 特别是在大型投资组合交易方面 [10] - 保持审慎和深思熟虑的承销方法 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对投资组合整体健康状况感到满意 没有特别担忧的租户 [8] - 对At Home的11处物业长期前景持乐观态度 所有租金支付正常 [9] - 预计At Home最终解决方案将在年度预算范围内 [18] - 资本化率在第三季度保持平稳 可能上下浮动5-10个基点 [38] - 预计家具资产租金回收将超过历史平均70%水平 [36] - 预计全年坏账率为60个基点 其中15个基点已在第二季度确认 [22] 其他重要信息 - 7月宣布普通股股息增加3.4% 这是连续第36年增加年度股息 [4] - 欢迎Josh Lewis加入执行领导团队担任新任首席投资官 [5] - 7月15日季度股息增至每股0.60美元 年化股息收益率5.6% AFFO支付比率71% [20] - 发布第三份年度企业可持续发展报告 [3] - 通过ATM计划发行25.4万股 平均价格略高于43美元/股 筹集约1100万美元 [20] 问答环节所有的提问和回答 关于投资指引 - 投资指引上调但下半年增速放缓 主要出于保守考虑而非市场机会减少 [26][27] - 新收购关系中8/11为现有关系 新关系主要在汽车服务领域 [28][29] 关于资产处置和再租赁 - 处置资产主要为前家具店和餐厅 对便利店、洗车店等有强劲需求 [34] - 64处资产中28处正在重新租赁 36处中4处已处置/租赁 24处正在积极谈判 [35] - 家具资产35处中19处已解决 租金回收超100% 12处预计也将超100% [37] - 空置物业平均9-12个月开始收租 但家具资产处置速度快于历史平均水平 [45][46] 关于债务和杠杆 - 2025年11月到期4亿美元债务将部分用7月发行的5亿美元债券偿还 [42] - 杠杆率从一季度5.7%小幅上升 主要因收购时间提前 [67][68] - 目标杠杆率低于5.5倍 以保持灵活性 [69] - 选择5年期债券发行是为匹配资产和负债期限 平均债务期限11年而平均租期9.8年 [70][71] 关于坏账和租金 - 保持60个基点坏账预期 其中45个基点预留用于At Home等潜在风险 [50][51] - ABR季度环比增长主要来自At Home租金确认时间变化 [75][76] 关于行业趋势 - 汽车服务领域并购活动最为活跃 快餐店(QSR)也开始显现机会 [63][64] - 租户对关税和经济能见度改善但仍未恢复至2018-2019年水平 [79][80] - 汽车服务和零部件业务可能因新车成本上升而受益 [82] - 零售业存在赢家和输家 关键在于能否适应市场变化 [90][92] 关于费用和资本管理 - 非现金房地产费用增加主要因部分空置物业处置延迟 [96][97] - 租赁终止费可能在未来1-2年保持高于历史200-300万美元水平 [106] - 通过出售有剩余租期的物业而非任其空置来最大化价值 [110]