财务数据和关键指标变化 - 投资物业收入下滑3%，营业利润下滑4% [3] - 借款成本下降27%，主要得益于HIBOR下降 [3] - 核心基础净利润增长3%，中期每股股息增长3%至0.66港元 [4][7] - 净负债显著增加21%，但相比2020年峰值已减少36%，达到历史新低333亿港元 [8] - 平均利息成本下降1.3个百分点至4.4%，利息覆盖倍数保持强劲的6.2倍 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 海港城零售租金收入为25亿港元，零售出租率达93% [13] - 时代广场商场出租率同比提升2个百分点至96% [14] - 零售租金面临压力，主要因营业额租金下降和租金调整挑战 [6] 写字楼业务 - 写字楼租金收入同比增长2%，主要得益于出租率提升 [6] - 海港城写字楼出租率达90%，吸引保险和金融行业租户 [13] - 时代广场写字楼出租率提升3个百分点至90% [14] 酒店业务 - 酒店入住率改善带动收入和营业利润增长 [14] - 马可波罗香港酒店因设施老旧面临竞争力下降问题，需投入20亿港元进行翻新或重建 [25][60] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港整体零售销售额已回落至2011年水平，海港城零售收入回落至2014年水平 [4] - 访港旅客人数增长从9%提升至15%，零售销售额结束14个月下滑，5-6月实现正增长 [6] - 香港零售市场处于筑底阶段，公司以2014年水平作为新基准进行规划 [44][45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续去杠杆化，负债率降至17.6%的历史新低 [3][8] - 通过增强体验式零售和品牌合作提升竞争力，如路易威登在海港城开设四层旗舰店 [9][10] - 时代广场积极调整租户组合以应对市场竞争 [14] - 海港城和时代广场均获得LEED铂金认证，提升可持续发展竞争力 [11][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 地缘政治紧张、贸易中断和利率不确定性持续影响房地产市场 [4] - 对下半年零售市场快速反弹持谨慎态度，预计租金调整压力将持续 [23][24] - 写字楼市场供过于求，未来租金和出租率可能面临压力 [37] - 金融行业复苏和大型旅游活动可能支持香港市场复苏 [15] 其他重要信息 - 可持续发展目标获SBTi批准，计划到2030年将范围1和2排放减少42%，范围3排放减少25% [16] - 可持续融资占总融资的36%，已安排累计十亿港元的可持续发展关联贷款 [17] - 公司获得MSCI ESG评级A级，时代广场和海港城写字楼获得LEED铂金认证 [16][17] 问答环节所有的提问和回答 零售市场前景 - 管理层认为零售市场改善迹象初现但基础较低，预计租金压力将持续，不期待下半年快速反弹 [22][23] - 海港城占用成本稳定在20%左右，与2018年峰值时期相当 [31][68] 资本支出计划 - 马可波罗香港酒店需重大投资，翻新需至少20亿港元，重建成本更高，预计2025年底前不会动工 [24][25][60] - 海港中心重建计划已获批但暂未实施，因当前物业状态尚可 [73] 写字楼市场 - 写字楼收入增长完全来自出租率提升而非租金上涨，未来可能面临压力 [36][37] - 公司通过提升硬件设施和服务质量应对竞争 [38] 竞争格局 - 路易威登在K11 MUSEA的新店定位不同，不会直接影响海港城旗舰店 [54] - 时代广场面临激烈竞争，公司准备通过调整租户组合和促销活动应对 [39][75] 财务策略 - 公司将继续去杠杆化，暂无收购计划，除非出现极具吸引力的机会 [53][54] - 利用低利率环境和持续降杠杆进一步降低借款成本 [47][48]