财务数据和关键指标变化 - 投资物业收入下滑3% 营业利润下滑4% 主要由于持续疲弱的市场环境 [2] - 借款成本下降27% 得益于HIBOR利率下降 [2] - 核心基础净利润增长3% 主要受益于借款成本下降近3亿港元 [6] - 净负债显著增加21% 但相比2020年峰值已减少36% 达到历史低点333亿港元 [7][8] - 杠杆率进一步降至17.6% 为IPO以来新低 [2][8] - 利息覆盖率保持强劲 达6.2倍 平均融资成本下降1.3个百分点至4.4% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 海港城零售收入已回落至2014年水平 香港整体零售销售回落至2011年水平 [3] - 零售租金收入25亿港元 主要受营业额租金下降影响 [12] - 海港城零售出租率93% 时代广场出租率提升2个百分点至96% [12][13] - 海港城入驻成本比率稳定在20%左右 [29] 写字楼业务 - 写字楼租金收入增长2% 主要由于出租率提升 [5][12] - 海港城写字楼出租率90% 吸引保险和金融行业租户 [12] - 时代广场写字楼出租率提升3个百分点至90% [13] 酒店业务 - 酒店入住率改善 带动收入和营业利润增长 但谨慎的消费者情绪和激烈市场竞争继续对房价、餐饮和活动造成压力 [13] - 马可波罗香港酒店表现最弱 需要重大资本投入提升竞争力 [23][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港零售市场处于筑底阶段 5月和6月零售销售结束14个月下滑 实现正增长 [4][5] - 访港旅客人数季度环比改善 从9%增长至15% [5] - 香港写字楼市场仍面临供应过剩挑战 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续致力于去杠杆化 保持稳健现金流 [6] - 通过增强体验式零售来应对旅游和消费模式变化 例如引入LV四层旗舰店和CR7 Life概念店 [9][10] - 海港城和时代广场均获得LEED铂金认证 体现对物业改善的承诺 [10] - 马可波罗香港酒店面临重大资本投入决策 可能进行全面翻新或重建 预计投资超20亿港元 [24][60] - 时代广场积极进行租户组合更新以应对市场竞争 [12][38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 地缘政治紧张局势、世界贸易严重中断以及利率和经济不确定性继续对房地产市场造成压力 [3] - 第二季度出现改善迹象 主要由于港元走弱和HIBOR大幅下降 [4] - 不预期零售租金在短期内快速反弹 零售商需要更多时间形成对市场走向的清晰看法 [22] - 写字楼市场除非需求显著改善 否则平均租金和出租率可能变得疲软 [35] - 公司保持敏捷 采取积极策略和低杠杆来应对持续的不利因素 [15] 其他重要信息 - 公司的近期科学基础减碳目标已获SBTI批准 目标是到2030年将范围一和范围二排放减少42% 范围三排放减少25% [15] - 可持续融资占融资总额的36% 已安排累计10亿港元的可持续发展关联贷款 [16] - 公司在青年发展方面投入大量资源 包括旗舰项目"WE CAN" [16] 问答环节所有的提问和回答 零售销售表现和前景 - 5月和6月香港零售销售同比小幅改善 但基数较低 目前判断市场已走出困境为时尚早 [21] - 零售商需要几个月时间形成对市场走向的清晰看法 在此期间零售租金可能保持疲软 [22] - 不预期下半年会快速好转 因许多承诺已在之前达成 [23] - 海港城5月和6月零售销售表现略优于香港整体市场 [69] 资本投资计划 - 马可波罗香港酒店需要重大投资 考虑全面翻新或重建 预计投资超20亿港元 [23][24] - 工程不太可能在今年启动 可能要到明年年底 [24] - 投资将由海港中心发展有限公司(Harbour Centre Development Limited)自行融资 该公司目前处于净现金状态 [59][60] 写字楼市场 - 写字楼租金收入增长完全来自出租率提升 而非每平方英尺租金上涨 [34] - 面临来自启德和九龙湾新供应以及本地区域外的激烈竞争 [34] - 通过升级公共区域、电梯、空调等设施提升竞争力 这些需要资本支出 [36] 时代广场竞争态势 - 铜锣湾和湾仔的零售市场竞争激烈 竞争对手向租户和购物者提供优惠 [38] - 时代广场拥有历史成本优势 但可能需要开始提供类似优惠 [38] - 将继续积极调整租户组合以应对市场变化 [77] 杠杆和融资策略 - 公司持续去杠杆化 杠杆率处于IPO以来最低水平 [47] - 不急于进行任何收购 除非出现非常吸引人的机会 [53] - 通过降低杠杆率和利用利率下降机会 公司能够增加中期股息 [48] 可持续发展 - 马可波罗香港酒店的重建或翻新决策将考虑对海港城零售和写字楼运营的潜在影响 [63][64] - 海洋中心(Ocean Center)有重建为类似ICC高楼的计划 但目前物业状况良好 不急于推进 [75]