财务数据和关键指标变化 - 公司全年FFO和DPS为20.7¢/证券 略高于20.6¢的指引 主要由于下半年浮动利率低于预期 [7] - FFO同比下降1.5% 主要因平均债务成本上升30个基点及资产剥离的稀释效应 部分被2.9%的同店收入增长抵消 [7][8] - NTA/证券增长8¢(2.2%)至3.64美元 受租金增长和资本化率压缩8个基点推动 [8][10] - 投资组合资本化率为6.32% 显著高于边际债务成本 为估值提供支撑 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 便利零售资产组合包含90处资产 价值超7亿美元 覆盖260万人口 租户中95%为国际/国内知名品牌 [2][3] - 高速公路资产开发项目Glasshouse Mountains北向站点建设按计划推进 预计2026年初完工 将新增Hungry Jack's及三个QSR(麦当劳/GYG/KFC)租赁点 [11][12] - 南向站点规划与租赁谈判持续进行 预计北向完工后启动 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 高速公路资产日均车流量达15万辆 预计完工后资本化率将显著低于项目成本收益率 [12] - 交易市场流动性强劲 QSR零售资产定价坚挺 支持Glasshouse Mountains项目的投资假设 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 采取主动但纪律严明的房地产组合管理策略 包括资产回收和战略增长机会再投资 [3] - 重点发展两类资产：多功能便利零售中心(含QSR/生鲜零售/健康服务)和配备卡车停靠设施的高速公路站点 [18][19] - 计划在FY26完成1-2个新项目补充开发管道 预计动用5000-6000万美元资金 杠杆率维持在33-34% [20][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - FY26指引FFO/DPS为20.9¢(同比增长1.2%) 对应7%的股息收益率 [13] - 预计类似水平的同店NOI增长 将被债务成本上升和资产剥离的全年稀释效应部分抵消 [16] - 选举后市场交易量显著回升 资产类别出现适度资本化率压缩 [11] 其他重要信息 - 可持续发展方面 100%使用可再生电力 保持碳中性 新开发项目集成EV充电/太阳能/雨水回收等技术 [6][7] - 完成1.89亿美元融资条件改善 边际成本节约8个基点 新增6600万美元对冲锁定FY26后利率成本 [9][27] 问答环节所有提问和回答 问题: FY26业绩驱动因素 - 同店NOI增长预计与FY25相似 但会被债务成本上升和上半年资产剥离的全年影响部分抵消 [16] 问题: 资本部署计划 - 当前指引未包含Glasshouse Mountains以外的资本支出 杠杆率低于目标区间中值 可支持5000-6000万美元新投资 [17][20] 问题: 开发管道重点领域 - 聚焦多功能便利零售中心和高速公路卡车停靠站点 目前与第三方开发商就1-2个项目进行谈判 [18][19][21] 问题: Glasshouse Mountains回报指标 - 开发IRR预计约20% 十年持有期IRR约10% [22][23] 问题: 再融资条件改善细节 - 第二季度完成1.89亿美元融资 边际成本节约8个基点 早于市场波动加剧前完成 [27][28]