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Asbury Automotive Group(ABG) - 2025 H2 - Earnings Call Transcript

财务数据和关键指标变化 - 公司总资产价值26亿美元 加权平均资本化率为6.77% [1] - 向投资者分配每股0.85美元 与FY24持平 [2] - 负债率为34.5% 处于目标范围内 [2] - 办公业务运营收益同比增长9.8% 零售业务同类增长8.8% [3] - 投资管理收益增长14% [3] - 同类运营收益总体增长7.7% [5] - 获得830万美元提前退租费 [6] - 剔除退租费后 办公运营收益仍增长2.8% [6] - 平均债务成本为5.1% [7] - 税收支出为130万美元 [8] - 预计未来正常化税收支出为600-800万美元 [8] - 预计未来12个月债务总成本为4.5% [11] - 资本化率扩大27个基点 导致整体价值下降4% [11] - 自疫情前以来 办公价值下降约30% [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公收入增长9.8% 受强劲租赁结果推动 [5] - 投资组合租赁利差保持正值 入住率稳定在91% [6] - 零售收入增长8.8% 受CPI挂钩租金增长推动 [7] - 自助仓储业务贡献1680万美元收益 加上1810万美元管理费 [7] - 基金管理费1300万美元 开发费510万美元 [7] - 全年行政费用节省100万美元 [7] - 从FY26起每年可节省约50万美元 [7] - 办公组合同类租金增长4.3% [14] - 净面值租赁利差为5.8% 平均租金审查为3.7% [14] - 加权平均租期3.6年 [14] - 租赁近4.5万平方米空间 [14] - 新交易租赁利差达7.9% [15] - 激励措施平均为42% 投资组合其他部分为30% [15] - 零售组合MAT增长2.7% 自2019年以来复合年增长率为6.1% [20] - ASK的RevPAR增长4.5% 平均租金每平方米373美元 增长4.1% 入住率91.2% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 悉尼CBD持有资产表现强劲 特别是Elizabeth Street 201号和Castlereagh Street 77号 [5] - 墨尔本CBD零售旗舰店表现良好 [3] - 布罗德海滩绿洲购物中心租赁势头改善 [7] - 悉尼和布里斯班优质资产空置率持续收紧 [15] - 墨尔本Docklands地区有大量大型租赁交易 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司保持多元化商业REIT 投资办公和零售资产以及自助仓储 [1] - 继续探索投资管理举措 [4] - 作为主要投资者优先考虑办公和零售领域 [13] - 持续审查投资组合构成 确保投资表现优异的资产 [13] - 计划在未来12-18个月内实现2-3亿美元非核心资产销售 [13] - 实施平台举措提高效率 将14个操作系统整合为4个 [13] - 采用 disciplined capital management approach [9] - 收购能力超过2.3亿美元 [10] - 获得A+信用评级 展望稳定 [10] - 关注通过强劲资产负债表和 disciplined capital allocation 提供可持续多元化回报 [12] - 对自助仓储行业持乐观态度 实施多项增长举措 [22] - 探索包括资本合作在内的进一步机会 [23] - 考虑在其他领域发展足够规模的机会 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 看到资本和租赁情绪改善的早期迹象 [2] - 租赁势头是主要积极因素 [2] - 自助仓储行业有几个结构性顺风 [3] - 财务成本似乎已见顶 预计未来一年将显著减少 [7] - 市场仍然具有选择性 但租赁活动有所改善 价值正在稳定 [11] - 办公需求相对健康 居家办公现象有所减少 [28] - 更多公司更定期地让更多员工返回办公室 [28] - 悉尼地铁站的开通对租赁势头产生非常积极的影响 [30] - 靠近交通基础设施是价值主张的一部分 [30] - 墨尔本710 Collins Street的租赁活动有多个潜在合适方 [18] - 对在半年业绩中报告一些好消息持合理乐观态度 [36] - 预计在FY26从该资产获得一两个月的收入 [37] 其他重要信息 - 公司收到日本信用评级机构的首个公开信用评级A+ 展望稳定 [10] - 对冲覆盖率为80% [11] - 办公组合价值15亿美元 主要偏向A级资产 50%以上位于悉尼 [9] - 对ASK的投资4.6亿美元 是最大单一持有 占集团资产的18% [9] - 零售资产占16% 包括Maya Building和Oasis Shopping Center [9] - 以6000万美元出售了Market Central Luttwitch [9] - 99 Walker Street的入住率为86.1% 随着14楼租赁将超过90% [16] - 77 Castlereagh Street现已完全占用 [17] - 14 Martin Place的入住率为90.1% [17] - 201 Elizabeth Street的入住率从FY24的54.6%上升到82.5% [17] - 324 Queen Street现已接近完全占用 [17] - 新交易的激励措施已降至30%以下 [17] - 当前空置率的9%中 三分之一归因于墨尔本710 Collins Street [18] - 收到财团以每股65美元收购ASK的修订提案 ASK独立董事会委员会授予财团六周尽职调查 [24] - 公司是ASK 19.8%的安全持有人和基金经理 [24] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于资本回收和再投资策略 [27] - 公司目前主要关注办公和零售领域 正在与合作伙伴部署资金 也对其他领域的机会持开放态度 前提是能够发展足够规模 目前正在推进一些对话 [27] 问题: 关于办公市场趋势和租户变化 [28] - 办公需求相对健康 居家办公现象有所减少 更多公司更定期地让更多员工返回办公室 对话现在更多地转向工作场所、增长、效率和生产力 公司专注于为寻求吸引的企业提供真正良好成本效益的房地产基础设施 以随着时间的推移产生良好的租金增长和投资者回报 SME市场相对强劲 支持公司资产 [28] - 悉尼地铁站的开通对Elizabeth Street、Castlereagh Street 77号和Martin Place等地的租赁势头产生了非常积极的影响 靠近交通基础设施是价值主张的一部分 非常推动租户行为 [30] 问题: 关于201 Elizabeth Street作为住宅开发的潜力 [33] - 201 Elizabeth Street从住宅角度来看是一个有趣的提议 但不如Liverpool Street明确 因为有许多租约超出了当前DA批准窗口 因此实现空置占有的成本未知且不易量化 从目前来看 其最高和最佳用途从价值角度是办公 但不排除未来某个时间点可能是住宅 公司致力于其作为办公投资的中期未来 不排除长期的住宅潜力 [34][35] 问题: 关于墨尔本710 Collins Street的租赁前景 [36] - 公司有一些感兴趣的团体 并与其中几个进行了相当深入的讨论 在墨尔本特别是Docklands地区 过去6或12个月中有大量大型租赁交易 因此对在半年业绩中报告一些好消息持合理乐观态度 正在讨论的几个潜在租户可能在本财年末占据该资产的大部分甚至全部 因此可能会从该资产获得一两个月的收入 但这些是大租户 需要时间装修 但希望可能产生一些上升空间 [36] - 该租户不是常规办公租户 而是一个历史建筑 两层 非常大的楼层板 基本上是一个 revitalized good shed 历史建筑 因此与传统的多层办公租户不同 这引起了一些潜在租户的兴趣 因为其差异化性质 [38][39] 问题: 关于资本合作的时间表 [41] - 公司意图和希望在FY26进行交易 目前正在推进一些事项 希望在半年业绩中提供更多信息 或者在此之前看到一些公告 [41] 问题: 关于非核心资产处置的更新 [44] - 公司持续关注非核心资产处置 每6个月或12个月审查资产业务计划 了解其在市场中的位置、租赁挑战或机会以及最佳配置权益的位置 在Canberra的Alara Street大楼是唯一在Canberra的建筑 有一些联邦政府机构正在讨论延长或退出 还有其他一些建筑 如Brisbane club asset in Brisbane、Alexandria asset 都是较小规模的资产 所有都在考虑作为非核心资产 可能在未来12或24个月内处置 还密切关注ASK的战略持股 这对资产负债表来说是一个非常大的资产 如果实现 可能为资产负债表提供巨大能力 [44][45] 问题: 关于额外退租费的预算 [46] - 公司没有预算额外的退租费 但注意到这是主动资产管理和租赁策略的一部分 有能力与租户谈判 提前收回空间并以等于或高于现有面值租金运营指标重新租赁 [46]