公司信息 * 公司为EPR Properties (NYSE: EPR) 一家净租赁房地产投资信托基金(REIT) 专注于体验式房地产[1] * 公司管理层包括董事长兼首席执行官Greg Silvers 首席财务官Mark Peterson 以及新任首席投资官Ben Fox[1][2] 资本回收与财务状况 * 公司成功回收资本 出售了大部分空置影院资产 最初有24或25家 现已出售至仅剩1家[14] * 一项关键交易涉及纽约卡茨基尔(Catskills)的赌场地租 云顶集团(Genting Group)计划行使购买选择权 交易价值约2亿美元 若完成将使公司杠杆率大幅降至5倍以下[3][4][47] * 公司杠杆率目前为5倍 若赌场交易完成将显著低于5倍 目标杠杆率维持在5.0-5.6倍[47] * 公司预计将产生1.3亿至1.5亿美元的自由现金流[49] 增长战略与投资计划 * 公司计划重启增长引擎 目标恢复至约5亿美元的年收购节奏[5][19][62] * 增长将更多侧重于收购而非开发 因收购能更即时地产生影响[7][20] * 当前市场存在多个4亿美元以上的大型交易机会 公司管线被视为强劲[7][8] * 投资目标领域包括滑雪、景点、吃喝玩乐(Eat & Play)、健身与健康(Fitness & Wellness)[10][11] * 投资策略通常包括一个锚定交易及后续附加交易[7] * 新任首席投资官Ben Fox将带来新能量 推动增长计划[9] 竞争环境 * 主要竞争对手已从其他REITs转变为信贷基金 这些基金提供的贷款价值比(LTV)从55%-60%升至80%-85%[12] * 公司认为其资本成本在竞争中具有优势[12] 影院业务表现 * 影院业务已趋于稳定 覆盖率(coverages)现已优于2019年水平[13] * 行业基本面发生变化 2019年票房收入113亿美元 消费者人均餐饮支出约4.2美元 目前票房约90-95亿美元 但人均餐饮支出接近8美元 这是一个高利润率业务[15] * 内容供应改善 亚马逊(收购米高梅后)计划每年推出13部电影 苹果凭借《F1》取得票房成功 派拉蒙(被Skydance收购后)加倍投入院线发行[16] * 公司认为体验式房地产的可投资领域中 影院业务约占20% 这可能是其投资组合的长期目标比例[17] 投资组合与租户趋势 * 几乎所有细分领域（滑雪、景点、健身等）的租约都包含百分比租金条款[30] * 整体租金覆盖率在第二季度有所上升[25] * 观察到消费者行为分化 收入低于10万美元的群体压力更大[21] * 高端体验（如Top Golf 人均125美元以上）表现出韧性 健身与健康被视为必需而非可选消费[23] * 影院因其低廉的娱乐成本（美国平均票价10美元）而在经济下行时表现相对良好[21] 租金结构与增长催化剂 * 租金增长目标通常为每年2%左右 但目前有向2.25%推动的趋势[52] * 租金结构包含百分比租金 这被视为通胀对冲工具和额外收入来源[64][65][66] * 主要租户AMC的租金在7月1日上调 带来600万美元的租金增长 今年将贡献300万美元 明年将完全体现[54] * 百分比租金在第一季度表现强劲 部分源于Regal的重组和超预期表现 部分来自滑雪季的一次性审计调整[26][27][31][32] * 大部分百分比租金未被计入基础预期 被视为额外收益[66][68] 运营业务精简 * 公司正在简化业务 减少运营资产数量 consolidated的运营影院从7家减少到4家 非合并合资企业仅剩2家[39][41] * 计划继续退出运营业务 但可能保留至少1家影院以获取有价值的全国票房数据[42] * 卡茨基尔的水上乐园酒店(Cartwright)因工会劳工问题 目前处于盈亏平衡或略微亏损状态[38] 财务展望与股东回报 * 公司目标是实现4%-5%的FFO增长 结合当前6%的股息率 可带来双位数的股东回报[48] * 历史平均投资利差约为150-175个基点[50] * 预计同店NOI明年将小幅增长[72] * 若股价随增长执行而上涨 资本成本有望进一步降低[47] 其他要点 * 公司对人工智能(AI) initiatives的计划是增加投入[71] * 公司预计即使美联储降息 长期利率也将保持平稳或上升[70] * 公司强调其策略是“低承诺 高交付”(under promise and over deliver)[63]