行业与公司 * 行业为净租赁房地产投资信托基金（Net Lease REITs） 公司为Realty Income 一家专注于全球净租赁房地产投资的公司[1][6] 核心财务表现与历史业绩 * 2025年上半年公司收购项目来源金额超过600亿美元 相当于2024年全年总额[7] * 作为上市公司以来 仅2009年出现个位数百分比的AFFO每股负增长 实现13.5%的年化总回报和4.2%的年化股息增长率[3] * 公司拥有A3/A-投资级信用评级（穆迪/标普） 杠杆率相对较低[4] 投资策略与地域分布 * 第二季度76%的投资集中在欧洲 因美国竞争加剧导致资本化率不合理 欧洲风险调整后回报更具吸引力[11] * 美国收购资产初始现金收益率约7% 欧洲为7.3% 欧洲10年期无担保融资成本约3.9% 较美国5.1%低120个基点[14] * 投资组合行业集中度限制：单一客户不超过5%（超需董事会批准） 单一行业不超过15%[34] 新资产类别与重点领域 * 数据中心成为重点投资类别 聚焦北弗吉尼亚等主要市场 要求租赁条款接近三重净租赁 客户承担设备更新责任[40][42] * 已完成欧洲Decathlon约8亿欧元的多司法辖区售后回租交易[20] 资本管理与融资创新 * 通过私募资本渠道（ targeting州养老基金和保险资本）投资不符合公开市场当日利差要求但满足总回报标准的项目（年初至今放弃36亿美元此类交易）[9][27][35] * 预计2025年底完成首期私募资本募集 2026年贡献收益 该基金仅投资美国资产[31][32] 风险管控与技术应用 * 采用正式对冲政策管理外汇风险 避免汇率波动对收益造成重大影响[17][19] * 自2019年开发预测分析工具 使用机器学习算法评估租约续期风险 当前处理约2.5亿美元租金 未来将接近4亿美元[45][46] * 信用观察列表占比4.6% 分散于超100个客户 平均每个客户风险约4个基点[57] 市场展望与行业趋势 * 观察到消费者转向折扣零售趋势 公司投资组合侧重防御性资产（折扣店、非 discretionary零售、服务型零售）[56] * 预计美联储降息时长期债务融资成本将小幅下降[58] * 2026年AI相关支出计划增加 同店NOI预计持平[59][60] 其他重要信息 * 公司投资平台优势：规模效应、数据驱动、保守资产负债表和 decades锤炼的投资纪律[4] * 处置活动将成为常态 2025年处置规模与2026年预期相似[54] * 预测分析工具评估三大风险：位置风险、业务风险、可替代性风险 生成综合评分指导投资和续租决策[47]