公司 Prologis (NYSE:PLD) 是全球最大的物流地产信托 (REIT) 拥有2000亿美元资产 覆盖13亿平方英尺物业 分布于20个国家[2] 公司专注于大型、消费导向且供应受限的物流配送市场 并运营一个成功的开发业务 年均开发约45亿美元的新物流地产 过去20年累计开发近500亿美元资产 创造了约140亿美元价值[2] 公司拥有420亿美元的投资机会土地储备 相当于近10年的开发体量[2][3] 此外 公司还管理着约650亿美元的第三方资产 (AUM) 的战略资本业务[3] 核心业务与战略 * 公司业务模式结合了庞大的物流地产投资组合、开发业务和战略资本管理[2][3] * 拥有6000栋建筑和15000英亩土地 为数据中心转换和AI机遇提供了丰富资源[4] * 正在积极拓展能源业务和Essentials业务 旨在为客户提供更多增值服务并深化客户关系[4][46][48] * 视数据中心转换为一个巨大的机遇 并已为此配备了约30人的专职团队[43][44] 租赁市场与经营动态 * 第二季度初租赁活动因关税不确定性而放缓 但到6月有所改善 改善主要体现在续租方面而非新租约[5][6] * 第二季度末的租赁管道量高达1.3亿平方英尺 但新租约的转化率低于历史平均水平[7][17][18] * 第三季度新租约的转化率有所改善 虽未恢复到历史正常水平 但趋势向好[7][8][9] * 定制开发 (build-to-suit) 活动强劲 上半年启动了创公司记录的11亿美元项目 第三季度又签署了8个新项目[10] * 大面积空间（如25万平方英尺以上）的租赁表现更好 优势市场包括拉丁美洲 (LATAM)、美国东南部和欧洲（英国和南欧）[14][31] * 公司全球策略仍侧重于提升出租率 预计美国市场空置率在未来两三个季度将达到略低于8%的峰值[19][20][24] 市场展望与运营数据 * 公司维持2025年净吸纳量在7500万至1亿平方英尺之间的预测[24][36][37] * 预计市场租金增长将在空置率见顶后出现 历史数据显示在6%-8%的空置率水平下也能实现正租金增长[25][26] * 新开发项目的开工量持续低迷 季度开工量仅为3000-3500万平方英尺 相当于2015年左右的水平 这有利于未来降低空置率[28] * 重置成本租金 (replacement cost rents) 比市场租金高出约21% 这将在空置率收紧后成为市场租金增长的下一个催化剂[34][35] 关税影响与客户行为 * 关税话题已逐渐淡出与客户对话的焦点 客户正逐步推进决策以应对各种可能的结果[8][32][33] * 客户决策缓慢导致租赁管道中的交易停留时间（ gestation period）延长 预计第三季度可能达到50天甚至60天以上[21][22] * 需求较强的客户类别是支持日常基本需求的行业 如消费品、食品饮料、第三方物流(3PL)和运输公司[31] 资本、交易与增长策略 * 交易市场持续回暖 年初至今成交量增长15% 多笔交易出现多个竞标者[39] * 公司投资聚焦于内部收益率(IRR) 目前在其多数市场中无杠杆IRR介于7%至8%之间 并关注相对于重置成本的折扣[40] * 公司的长期增长算法目标为高个位数增长率 但近期面临杠杆率优势减弱（平均存量利率3.2% 市场债务利率4.25%-4.5%）和开发项目贡献减少等短期阻力[54][55][56] * 战略资本业务正探索新的资本来源 如合资企业(JV)和封闭式基金 以重振增长并扩大第三方资产管理规模[50][51] 行业基本面与竞争优势 * 物流地产行业因其替代性选项少、受技术颠覆影响较小而具有吸引力[58] * 电子商务渗透率的持续提升（带来三倍乘数效应）以及新项目开发难度日益加大 构成了行业有利的供需背景[58][59] * 公司通过利用平台优势（如屋顶太阳能、Essentials业务、高效益转换机会）最大化挖掘价值[59] 其他业务亮点 * Essentials业务: 旨在为中小型企业客户提供一站式服务（如IT技术、货架、叉车） 旨在深化客户关系并贡献EBITDA[46][48][49] * 数据中心转换: 被视为一个巨大的、可能被市场低估的机遇 公司拥有建筑外壳、内部能源业务、强大资产负债表和客户关系等竞争优势[42][43][44]