涉及的行业与公司 * 公司为数字房地产信托（Digital Realty Trust, DLR）[1] * 行业为数据中心行业 [4] 核心观点与论据：产能与土地储备 * 公司目前运营容量约为3吉瓦（3 gigawatts）[4] * 当前在建开发项目接近750兆瓦（750 megawatts），其中约60%已预租，约40%可用，大部分未租用容量将在2026年下半年至2027年交付 [4] * 已开始建设约600兆瓦的壳结构（shell），为下一波开发做准备，预计2027至2028年上线 [5] * 拥有约3.5吉瓦的土地储备容量，分布于全球主要市场，包括北弗吉尼亚、芝加哥、达拉斯、夏洛特、亚特兰大以及亚太和欧洲、中东、非洲地区的关键市场 [6] * 公司对剩余40%在建容量的租赁前景信心非常高，历史交付时占用率通常在90%以上，甚至接近100% [7] 核心观点与论据：市场需求与业绩 * 需求持续强劲，特别是人工智能相关需求复苏 [7] * 公司拥有显著的在手订单（backlog），金额远超8.5亿美元（well north of $850 million）[9] * 该订单的收益实现时间表为：2025年下半年超过2亿美元（over $200 million），2026年4.5亿美元（$450 million），2027年超过1亿美元（over $100 million）[17] * 2025年每股运营资金（FFO per share）增长指引已从年初的5%加速至接近6.5% [16] * 重订租金（releasing spreads）指引为4%至6%，其中零售托管业务（零至一兆瓦）通常为3%-4%，大于一兆瓦的业务则更为强劲 [18][19] * 大于一兆瓦的租约到期重订为未来租金增长提供了改善前景 [19] 核心观点与论据：区域市场与电力动态 * 电力是数据中心行业的主要制约因素 [4][10] * 在北弗吉尼亚（全球最大数据中心市场），电力容量限制预计在2026年下半年至2028年期间开始缓解，但缓解速度不及预期 [10] * 芝加哥等市场的电力限制略有加剧 [11] * 公司通过在有现成电力的市场（如夏洛特、亚特兰大）进行土地储备和扩张来平衡制约 [11][12] * 亚太地区：新加坡存在电力和土地限制，日本（东京、大阪）和首尔情况良好 [13] * 欧洲、中东、非洲地区：都柏林、法兰克福等主要市场存在电力限制，法国因核电资源目前电力供应相对充足 [14] * 过去18个月，开发活动重心已从欧洲、中东、非洲转向北美，以迎合人工智能部署 [24] * 人工智能相关工作量占公司季度签约量的30%至70%，平均约50% [24] 核心观点与论据：供应链与战略 * 关键设备（变压器、开关设备、发电机）交货期长达12至24个月，但公司通过提前规划和稳固的供应商关系来管理供应链 [21][22] * 公司战略聚焦于核心主要市场，提供全系列产品（从多兆瓦到单机柜），服务超过5000家客户，利用连接性优势 [26] * 公司认为主要云市场将是大部分人工智能推理发生地，因其靠近主要数据源和GDP/用户集中地 [27] * 通过合资企业和超大规模基金引入私人资本，以捕捉超大规模需求，同时避免公开投资组合过度集中于该领域 [28][29] * 零至一兆瓦业务表现强劲，上季度签约额超过9000万美元（over $90 million），接近每季度7000万美元的运行速率 [30] 其他重要内容 * 夏洛特被视为一个新兴市场，拥有显著的GDP和以金融、能源、制造业为主导的企业集中度 [11] * 公司在首尔建设首个网络中立设施，以扩展其企业和连接产品 [13]