涉及的行业与公司 * 行业为物业管理服务行业 公司为万物云[1] * 公司三大循环型业务包括住宅物业服务 商写物业管理 BaaS解决方案[2] 核心观点与论据 整体业绩表现 * 2025年上半年收入为1814亿元 同比增长3% 核心净利润同比增长108% 利润增速高于收入增速[3] * 费用率同比下降05个百分点至65% 通过中后台费用管控实现[3] * 公司在手现金超过100亿元[3] * 三大循环型业务同比增长95% 是公司增长的核心基石[2][3] * 住宅物业服务收入同比增长104% 主要来自过往市场拓展项目的自然转化 上半年市场拓展合约饱和收入为11亿元[3] * 物业及设施管理服务收入同比增长77% 毛利率提升05个百分点至88%[3] * BaaS解决方案收入增速为9% 毛利率为377%[3] * AIoT解决方案和开发商增值服务两个板块出现较大比例的同比下滑[5] 业务细分与战略 * 住宅物业服务毛利率下滑05个百分点至129% 主要由于收缴率压力导致[2][3] * 商写市场拓展通过万物良行和丹田物业两个品牌进行 以大总包方式合作[4][10] * 万物良行PM业务通过高品质服务抢占中小型非品牌物业份额 FM业务专注头部客户如新能源 高端制造业 以积累标杆案例[4][11] * 住宅市场竞争激烈 主要竞争对手包括中海 保利 碧湖 金地及区域性强势企业[4][11] * 公司核心竞争优势包括智慧物业 阳光物业 资产保值增值三大法宝 以及叠城优势[4][11] * 在低价区域采用弹性定价策略 通过减少服务项目提供更低报价[4][11] * 社区增值服务目前作为居民配套服务 不以盈利为主要目标 旨在提升客户满意度[2][6] * 家政维修仅提供基础服务 不会作为单独业务推广 装修业务因店长问题和经济周期影响表现疲软[2][7][8] * 开发商增值服务保持谨慎 仅在项目公司支付能力强的情况下接单 预计全年关联交易占总收入比例低于7%[2][9] 关键运营指标与展望 * 2025年上半年收缴率同比下降近1个百分点 预计全年收缴率在92%-93%之间 虽同比下降但仍保持行业领先水平[2][6] * 收缴率压力源于居民支付能力 支付意愿问题 以及部分地方政府的新房物业费限价政策对存量盘的影响[6] * 未来将通过改善经济环境 强调质价相符来提升收缴率[2][6] * 2025年下半年住宅市场势头与上半年相当 并表中州物业或使收入增速略高于上半年[2][9] * 商写板块因丹田物业学校项目在下半年转化 收入增速也将略高[2][9] * 全年收入和核心净利润增速预计高于上半年[2][9] * AIoT解决方案短期承压 正在开发临时边缘服务器以提升物业服务效率[2][9] * 住宅板块全年合约饱和收入目标为20亿元左右 商写板块也预计达到20亿元左右[11] 其他重要内容 * 公司希望随着经济周期好转 通过完善店长选拔流程为装修业务再度发力创造机会[7][8] * 在商写市场 如果客户将保洁 保安等细项拆分 则丹田物业可能不会成为其客户 可供拓展的市场有限[10]