财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO（包括净激励费用）为每股1.49美元，不包括净激励费用为每股1.50美元，均超出预期 [5] - 投资组合入住率增长至95.3%，上升20个基点 [6] - 当季净有效租金变化为49%，现金租金变化为29% [6] - 净有效同店增长为3.9%，现金同店增长为5.2% [7] - 租赁公允价值调整在9月底为19%，当季捕获7500万美元NOI，未来租赁到期将带来额外9亿美元NOI [6] - 全年同店NOI增长指引上调：净有效基础为4.25%至4.75%，现金基础为4.75%至5.25% [13] - 全年GAAP每股收益指引为3.40至3.50美元 [14] - 全年核心FFO（包括净激励费用）指引为每股5.78至5.81美元，不包括净激励费用为每股5.83至5.86美元，较先前指引提高0.02美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 物流业务：第三季度租赁签约量创纪录，达近6200万平方英尺 [4] - 定制开发（BTS）业务：本季度新增9个BTS项目，全年总计达21个，预期总投资额16亿美元 [8] - 数据中心业务：将1.5吉瓦容量推进至高级阶段，目前共有5.2吉瓦电力已获保障或处于高级阶段 [4] [21] - 能源业务：当季交付28兆瓦太阳能发电和存储，当前容量825兆瓦，有望在年底实现1吉瓦目标 [9] - 战略资本业务：当季开放式基金出现温和净流入 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场：第三季度净吸纳量为4700万平方英尺，市场空置率稳定在7.5% [11] - 美国最强市场：东南部和德克萨斯州，休斯顿、达拉斯和亚特兰大吸纳量稳固 [11] - 南加州市场：洛杉矶和内陆帝国租赁活动回升，但租金仍疲软 [12] - 拉丁美洲市场：巴西和墨西哥再次取得优异业绩，提供投资组合中最高的同店增长 [12] - 欧洲市场：维持了比美国更高的入住率和更温和的租金下降 [12] - 日本市场：尽管近年市场供应较高，但仍保持卓越的入住率记录 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 数据中心机会：公司开始探索额外的资本化策略以充分利用该机会，结合房地产、电力接入、客户关系和资本，是历史上最重大的价值创造机会之一 [4] [5] [20] [24] - 开发策略：预计定制开发（BTS）将占全年开发量的一半以上 [8] - 客户关系：与全球大型客户（许多位列前25名）保持紧密关系，推动BTS管道增长 [8] [10] - 能源整合：继续将太阳能存储和离网能源解决方案与房地产整合，体现公司为客户持续演进 [9] - 全球平台优势：在20个国家拥有房地产，全球规模持续服务客户，多元化效益体现在业绩中 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场情绪：客户情绪明显改善，决策制定改善，大型用户转向网络优化而非收缩 [10] - 行业需求：电子商务渗透率现已占美国零售额的24%，自疫情以来持续扩张，是需求的长期驱动力 [10] - 运营条件：需求改善，入住率已形成底部，租金正经历筑底过程 [11] - 供应前景：建筑管道正在消耗，开工量低于疫情前水平，市场有利 [11] - 市场租金：市场租金下降速度放缓，本季度略高于1%，表明市场转变 [11] - 长期展望：全球物流前景强劲，数据中心和分布式能源系统需求旺盛 [16] [47] [48] 其他重要信息 - 资产负债表：在REIT和基金层面完成了23亿美元的融资活动，包括以3.5%利率成功筹集10亿欧元，债务平均剩余期限超过8年，实际债务成本仅为3.2% [9] - 管理层变动：此次是Hamid Moghadam作为CEO的最后一次财报电话会议 [17] [18] [101] [102] [103] [104] - 坏账支出：预计坏账支出占收入基点为40左右，低于过去危机时期的较高数字，投资组合整体信用健康状况良好 [62] [63] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于数据中心业务额外资本化策略的细节和公司对拥有运营数据中心的舒适度 [20] - 回答: 公司继续采用与超大规模客户进行定制开发（BTS）的策略，团队建设成功，与核心业务存在显著协同效应，管道巨大（14吉瓦已获保障或在建，38吉瓦处于高级阶段）[21] [22] [23] 公司已开始探索数据中心业务和资本化的可能性范围，目前无具体细节可分享，希望在未来几个季度提供更新 [24] 资产负债表在过渡期间完全有能力承接大量项目 [25] 问题: 第三季度4700万平方英尺净吸纳量的可持续性及季度内租赁节奏 [28] - 回答: 4700万平方英尺的净吸纳量中有部分是对第二季度的补足，但需求出现明显转折点，出现明显上升 [29] 公司认为约6000万平方英尺是正常的季度需求速度 [29] 问题: 未来一年供需平衡预期及市场租金增长展望 [32] - 回答: 目前处于典型的房地产周期，需求增强，供应保持低位（低于疫情前水平），入住率和租金正在筑底，是好迹象 [33] 年初至今净吸纳量约9500万平方英尺，预计全年约1.25亿平方英尺，空置率预计在当前水平（约7.5%）见顶，随着交付量在2026年下降，市场将开始收紧 [35] 市场租金方面，疲软市场正在消散，更强市场范围扩大，这将演变 [55] 问题: 不同租户类别和市场在 inflection point 的表现 [38] - 回答: 需求已明显转向，市场处于拐点期，体现在客户讨论的广度和深度以及决策意愿上 [39] 活动范围广泛，但较大面积类别（超过50万平方英尺，乃至超过25万平方英尺）表现突出 [39] [40] 国际业务是亮点，美国优势在阳光地带 [40] 问题: 数据中心与工业地产的标准化增长率比较 [42] - 回答: 公司考虑的是将价值创造再投资回核心业务，以此贡献增长率 [42] 以物流开发投资组合为例，约50亿美元的年度开发投资应贡献约150个基点的额外年增长率，可作为基准来评估数据中心业务可能产生的类似价值创造贡献 [42] 问题: 对"物流业40年来最有利的租金和入住率环境"评论的解读，以及市场租金增长时间点（是否仍为2027年） [46] - 回答: 长期租金由回报率和重置成本驱动，市场稳定后将稳定在远高于当前租金的水平 [47] 当前租金与趋势线（可能比现行租金高40%，比市场租金高20-25%）之间的追赶斜率将决定增长率，这些增长率将会很高 [48] 具体拐点时间（下一季度或两年后）不确定，但对公司盈利能力的最终影响是令人兴奋的 [48] 问题: Prologis入住率进入第四季度及明年的方向，以及对租金增长的影响 [51] [52] - 回答: 平均入住率指引暗示将维持在当前水平附近，并寻找机会在2026年在此基础上增长 [53] 市场空置率目前为7.5%，预计将在此水平维持几个季度，并在2026年下半年改善 [54] 开发开工量比峰值低75%，比疫情前水平低25%，需求有潜力改善，但可能尚未完全恢复正常 [55] 租金增长方面，疲软市场正在消散，更强市场范围扩大 [55] 2026年优先事项包括强大的BTS管道（今年已签署21笔交易，正在洽谈近3000万平方英尺新交易）和数据中心业务投资 [56] 问题: 在关税等波动背景下，客户情绪 strengthening 是否意味着客户更适应新常态并愿意做出长期决策 [59] - 回答: 是的，客户在制定长期决策时，肯定对短期噪音更加不敏感，资金雄厚的大公司正引领这一趋势 [60] 问题: 投资组合或更广泛市场中是否存在信用风险担忧 [62] - 回答: 没有所提及方式的担忧，坏账支出有所上升，但预计在收入40多个基点，远低于过去危机时期的较高数字，在上个周期中通过客户选择改善了投资组合的整体信用健康状况 [62] [63] 问题: 每年数据中心开发开工的舒适规模或约束因素 [66] - 回答: 30亿美元是一个很容易处理的数字，采用BTS方式加上资产负债表债务能力、流动性和退出选项，公司没有限制自己 [67] 未来的约束将是电力，而非资本 [68] 问题: 交易市场动态和资本化率或定价变化 [69] - 回答: 交易市场弹性惊人，2025年交易量同比增长约25%，整体定价一致，市场资本化率在低5%范围，IRR在低至中7%范围，人们现在比以往更关注较短的WALT [69] 问题: 投机性开发租赁速度近期是否有显著改善 [70] - 回答: 是的，正在改善，投机性项目的租赁时间通常为7-8个月，在2023-2024年延长了约1-1.5个月，现在正慢慢回归历史常态 [71] 问题: 租金变化下降的原因（周期因素、续租策略）及对未来的影响 [74] - 回答: 租赁公允价值调整降至19%突显了相对于当前低50%s租金变化的巨大潜力 [75] 未来五年的到期租金明细显示，即使没有进一步的市场租金增长，也存在正的租金变化（明年数学上约40%，之后几年依次为30%、20%等）[75] 在租金推动方面，衡量因租金原因丢失交易的指标在2021-2022年较高，2023-2024年降至接近零，现在又开始上升，表明团队在市场条件收紧时更有勇气推动租金 [76] [77] 问题: 不同客户类别（日常需求、周期性、结构性）在租赁活动中的强弱变化 [80] - 回答: 实力最强的领域肯定是电子商务，占新租赁量的近20%，是一个全球现象 [81] 稳定增长业务（食品饮料、医疗公司）也在进行供应链投资以改善服务水平和控制成本 [81] 疲软领域包括一些周期性支出类别，如汽车和住房相关类别（如家具），高利率导致这些行业增长不那么强劲，相关需求较少 [82] 问题: 第四季度核心FFO指引环比下降的原因及2026年展望 [84] - 回答: 第三季度的一些项目存在时间性差异，包括投资税收抵免销售的时机（第三季度金额较大，全年预测不变）和G&A的时间性（第三季度较轻，第四季度较重）[85] [86] 展望2026年，长期盈利增长（高个位数）的基石仍然存在，但有两个不利因素：利率上升的渐进影响（由于债务期限长，影响温和）以及2024年开发开工量低导致2026年稳定后的贡献几乎缺失，同时资本再投资（物流、数据中心）的部署拖累将更明显 [87] [88] 看待2026年的方式与一年前看待2025年的方式类似 [88] 问题: 第四季度同店NOI增长指引放缓的原因以及太阳能收入是否计入同店 [92] - 回答: 同店池中的平均入住率一年前相当高，因此第四季度面临较高的比较基准，导致增长放缓 [92] 应关注租金变化，它将保持非常强劲 [92] 太阳能收入及其支出确实计入NOI，但目前规模很小，增长不如物流业务显著 [92] 问题: 持有数据中心资产视角下的同店增长比较，以及新租赁签约加速后平均入住率快速回升的时间点 [95] [96] - 回答: 公司主要从价值创造再投资回核心业务的角度考虑数据中心增长，可能保留部分权益，因此其对基本租金和同店增长的贡献相对较小 [97] 投资决策基于总回报和价值创造，而非同店增长 profile [97] 市场空置率目前为7.5%，预计将维持一段时间，随着需求正常化，将呈现复苏机会 [98] [99] 与以往周期相比，新阶段的市场空置率起点大幅降低（数百个基点），这将为租金动态和乐观前景奠定基础 [99]