财务数据和关键指标变化 - 第三季度AFFO每股为0.48美元，同比增长12%，名义AFFO为9620万美元，同比增长24% [13] - 2025年AFFO每股指引上调至1.87美元至1.89美元，并首次给出2026年AFFO每股指引为1.98美元至2.04美元，隐含增长率6%至8% [7][19] - 总G&A费用为1020万美元，去年同期为860万美元，主要因团队投入增加，现金G&A为670万美元，占收入比例从5.1%降至4.6% [13][14] - 现金股息为每股0.30美元，AFFO派息率为63%，季度留存自由现金流达3640万美元，年化约1.4亿美元 [14] - 季度末净债务与年化调整后EBITDAre比率维持在3.8倍的低位 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合包含2266处物业，租给超过400名租户，加权平均租约期限连续18个季度保持在14年 [8] - 同店租金增长1.6%，高于上季度的1.4%，整体租金覆盖率从3.4倍提升至3.6倍 [6][9] - 租金覆盖率低于1倍的ABR占比下降120个基点，租户信用观察清单规模下降 [6][9] - 历史信用损失水平约为30个基点，当前表现优于预算预期 [9] - 第三季度处置7处物业，净收益1150万美元，加权平均现金收益率为6.6% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度投资额3.7亿美元，加权平均初始现金收益率8%，平均GAAP收益率10% [5][11] - 投资活动涉及35笔交易、87处物业，其中97%为售后回租，单处物业平均投资380万美元 [11] - 投资组合高度分散，最大租户Equipment Share占ABR的3.5%，前10大租户占16.9%，前20大占27.6% [9] - 投资地域分布为业务结果导向，无特定区域侧重 [71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 核心战略为专注于中型市场售后回租交易，投资具有高流动性的独立物业 [5][11] - 第三季度70%的投资来自现有合作关系，同时持续拓展新租户关系，每季度新增5-10名新租户 [5][61] - 当前投资管道收益率在7%中高段，预期资本化率将因利率环境稳定而温和压缩 [7][12] - 面对市场竞争，公司强调以执行可靠性、确定性和关系维护作为核心竞争力 [65][66] - 2026年投资额指引为10亿至14亿美元，与过去八个季度的平均水平基本一致 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率环境趋于稳定，10年期利率下降对资本化率构成下行压力，但变化存在60-90天滞后 [23][28] - 投资组合表现持续优于预期，支撑业绩指引上调 [6][52] - 工业类资产（如户外仓储）是持续关注领域，投资侧重于具有高流动性的物业 [25][85] - 对2026年指引的假设与上年同期相似，包含适度的资本化率下降和基于历史经验的信用损失假设 [35][74] - 平台扩展带来效率提升，现金G&A费用预期控制在3100万至3500万美元 [7] 其他重要信息 - 8月成功发行4亿美元10年期无担保债券，票面利率5.4%，加权平均债务期限改善约18%至4.5年 [16] - 季度末流动性为14亿美元，包括5.21亿美元未结算远期股权 [6][16] - 租金覆盖率低于1倍的ABR无特定行业或地域主题，主要为资产层面的特殊风险 [77] - 汽车服务行业仍是重点投资领域，未受近期汽车零售业波动影响 [86] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于未来资本化率下降的驱动因素及竞争影响 - 资本化率下降主要受利率环境稳定驱动，而非竞争加剧，公司投资管道充足，有能力参与竞争 [22][23] 问题: 关于工业资产的投资前景 - 工业户外仓储等资产是长期投资的一部分，注重资产流动性和主租赁结构，预计均衡增长而非 disproportionate [24][25] 问题: 资本化率下降对2026年业绩指引及利差的影响 - 预期资本化率温和下降，利差可能保持稳定或略有压缩，但当前利差水平历史较宽，存在缓冲空间 [27][28][29] 问题: 租金覆盖率低于1倍的ABR资产处置情况及剩余风险 - 季度处置规模对整体影响微小，该类别资产多为过渡性，公司将逐案评估，采取处置或重组措施 [30][31] 问题: 2026年业绩指引的具体假设，包括资本化率和信用损失 - 指引构建基于目标AFFO每股增长，资本化率假设与上年相似，信用损失假设基于深度组合分析，包含未知损失缓冲 [34][35][36][37] 问题: 在BDC和私人信贷波动背景下公司信用表现优异的原因 - 优异表现源于聚焦服务/体验式行业、保守的资产基础、高流动性资产以及作为优先债权人的地位 [38] 问题: 第四季度投资活动展望及后续已结束交易情况 - 第四季度投资额预期与过去八个季度平均水平（约3亿美元）相似，未披露重大后续交易 [41][42] 问题: 远期股权结算是否反映在2026年指引中 - 远期股权安排已反映在2025年及2026年指引的资本市场活动假设中 [43] 问题: 当前投资管道收益率范围及与2026年指引的关系 - 管道收益率在7%中高段，与2026年指引假设一致，预期资本化率将保持粘性 [45][46] 问题: 2026年信用损失假设的考量因素 - 信用损失假设范围包含历史经验（30个基点），并结合组合深度分析，实际经验优于预期时可收紧指引 [47][52] 问题: 平台扩展潜力与2026年投资量指引未显着增长的原因 - 2026年指引侧重于去风险化的可持续每股增长执行，而非单纯追求规模扩张 [54][55] 问题: 股价波动对股权融资活动的影响及未来融资策略 - 第三季度因债券发行成功而减少股权融资依赖，未来融资决策将基于债务和股权的相对定价 [56][57] 问题: 新增顶级租户（Primrose Schools）及新租户拓展策略 - 持续新增租户关系，每季度增加5-10名新租户，策略上平衡重复业务与新关系拓展 [60][61] 问题: 租金涨幅提升至2.3%的驱动因素及可持续性 - 租金涨幅是交易谈判关键经济条款，当前水平具吸引力，但长期在竞争加剧下可能面临下行压力 [62] 问题: 私人市场竞争加剧对交易谈判和业务的影响 - 市场竞争始终存在，公司以执行可靠性和确定性竞争，如因价格放弃交易属主动资本配置选择 [65][66][67] 问题: 租户信用观察清单的最新情况 - 信用观察清单（交叉标准：信用评级B-以下且覆盖率低于1.5倍）当前占比1.2%，较上季度下降40个基点 [68][69] 问题: 工业资产租户业务性质及租金覆盖率计算方式 - 工业资产租户为服务运营商，覆盖率基于该站点产生的收入和利润计算 [88][89] 问题: 对私募股权背景租户的信用评估中，赞助商规模是否重要 - 信用评估侧重于资产基本面和单位层面盈利能力，对股权来源保持中立，更关注运营历史和管理能力 [90][91] 问题: 现有关系投资占比70%是否反映品牌知名度提升及非关系交易来源 - 投资机会总量增长（本年已报价近70亿美元），品牌和执行力带来更多机会，新关系拓展对长期浓度管理重要 [80][81] 问题: 当前是否观察到竞争加剧迹象 - 市场存在其他买家，公司基于风险调整回报进行选择，并凭借声誉和执行能力保持成功 [82][83] 问题: 零售与工业资产收益率差异及资本化率压缩的普遍性 - 收益率差异主要取决于交易对手信用和房地产定价，而非资产类型，预期资本化率压缩普遍存在 [84][85] 问题: 汽车行业波动对投资组合的影响 - 投资组合集中于汽车服务领域，未受汽车零售或零部件供应商波动影响，将继续在该行业投资 [86] 问题: 工业资产租户业务面向消费者还是内部供应链，及覆盖率计算 - 业务性质多样，包括对内和对外，覆盖率计算基于站点贡献，但收入与房地产关联度可能低于传统零售 [88][89] 问题: 2026年信用损失假设是否因经济或组合因素更趋保守 - 信用损失评估方法一致，假设与上年同期相似，风险主要为特殊风险，非宏观驱动 [74] 问题: 租金覆盖率低于1倍的ABR资产所属行业或租户信息 - 该类别资产无统一主题，分布 across 所有行业和地域，主要为站点特定运营问题 [77]