财务数据和关键指标变化 - 第三季度AFFO每股为0.48美元，同比增长12%，名义AFFO为9620万美元，同比增长24% [16] - 2025年AFFO每股指引上调至1.87-1.89美元，并首次给出2026年指引为1.98-2.04美元，隐含增长率6%-8% [9][21] - 总G&A费用为1020万美元，去年同期为860万美元，主要因薪酬及股权激励增加，现金G&A为670万美元，占收入比例从5.1%降至4.6% [16][17] - 季度现金股息为0.30美元，AFFO派息率为63%，留存自由现金流达3640万美元，年化约1.4亿美元 [17] - 投资级总资产接近70亿美元，净债务与年化EBITDAre之比为3.8倍 [17][20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合包含2266处物业，租给超400名租户，加权平均租约期限连续18个季度保持在14年，未来五年仅有4.5%的年化基本租金到期 [10] - 同店租金增长1.6%，高于上季度的1.4%，整体租金覆盖倍数从3.4倍提升至3.6倍，覆盖率低于1倍的ABR占比下降120个基点 [8][11] - 本季度处置7处物业，获得净收益1150万美元，平均每处160万美元，加权平均现金收益率为6.6% [12] - 投资活动以售后回租为主，占比97%，平均每处投资380万美元 [13][14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略聚焦于中型市场售后回租，本季度70%的投资来自现有合作关系，新增Primrose Schools等新租户 [7][75] - 预期资本化率将因利率环境稳定而温和压缩，但利差预计保持稳定或略有收窄 [9][32] - 公司强调通过可靠性、执行力和关系维护来应对市场竞争，而非单纯追逐价格 [81][82] - 平台持续扩张，投资渠道强劲，但增长指引注重可持续性而非单纯规模扩张 [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 投资市场表现优异，资本环境支持，投资渠道保持强劲 [22][25] - 预期2026年投资额在10-14亿美元之间，现金G&A费用预计在3100-3500万美元，效率持续提升 [9] - 信用损失经验优于历史30个基点的水平及预算预期，投资组合信用趋势健康 [11][62] - 利率环境更稳定，10年期利率下降对资本化率构成下行压力，但存在时滞 [25][32] 其他重要信息 - 第三季度完成4亿美元10年期无担保债券发行，票面利率5.4%，加权平均债务期限改善约18%至4.5年 [18] - 期末未结清远期股权余额为5.21亿美元，稀释股数计入199.9百万股，对AFFO每股产生轻微拖累 [19] - 流动性为14亿美元，杠杆率保持低位，为未来增长留足空间 [8][20] - 租户集中度持续下降，最大租户占比仅3.5%，前十大租户占比16.9% [11] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于未来资本化率下降的驱动因素及竞争影响 - 资本化率下降主要受利率环境稳定及10年期利率下降驱动，而非竞争加剧，公司投资渠道充足，有能力参与竞争 [24][25] 问题: 关于新增工业资产的投资展望 - 工业户外仓储资产是长期投资的一部分，注重资产的通用性和可替代性，并通过主租赁协议构建，预计该部分业务将增长但不会不成比例 [26][27] 问题: 资本化率下降对2026年展望及利差的影响 - 预期资本化率温和下降，利差可能保持稳定或略有压缩，但公司历史利差较宽，存在一定缓冲空间 [31][32][33] 问题: 低于1倍租金覆盖率的ABR占比下降的原因及后续处置计划 - 该占比下降主要因个别资产经营状况改善，而非大规模处置，公司对永久性受损资产会采取处置或重组策略 [34][35] 问题: 2026年指引的假设细节，包括资本化率和信用损失 - 指引构建基于AFFO每股增长目标，资本化率假设与去年此时相似，预期温和下降，信用损失假设也类似，包含对未知事件的缓冲 [39][40][41][42][43] 问题: 公司在BDC和私人信贷压力下信用表现优异的原因 - 优异表现归因于聚焦服务体验型行业、保守的资产基础、持有通用性资产以及作为首要担保债权人的地位 [44] 问题: 第四季度活动情况及LOI管道 - 第四季度投资额预期与过去八个季度平均值相近，约3亿美元，年末冲刺尚未开始 [48] 问题: 远期股权结算是否反映在2026年指引中 - 远期股权的影响已体现在2025年及2026年指引中，资本市场活动将据此规划 [49] 问题: 当前管道及2026年指引中的资本化率范围 - 当前管道资本化率在中高7%范围，2026年指引也包含类似假设，预期资本化率将保持粘性 [53][54] 问题: 2026年信用损失情景假设 - 指引范围包含了广泛的信用假设，历史经验为30个基点，公司会进行深度组合分析并增加未知损失缓冲 [55][56][62] 问题: 平台扩展与2026年量级指引未显增长的原因 - 公司优先考虑可持续的、风险可控的每股增长，而非单纯追求规模扩张 [67][68] 问题: 股价变动对股权发行的影响及资金策略 - 资金需求部分可由自由现金流满足，债券发行使得公司在股权融资上更具选择性，未来将根据债务和股权定价灵活决策 [69][70][71] 问题: 新增顶级租户Primrose Schools及新租户获取策略 - 持续新增租户，每季度新增5-10名，策略兼顾现有关系重复业务和新关系拓展 [75][76] 问题: 租金调升率提高至2.3%的驱动因素及可持续性 - 租金调升是关键经济条款，当前水平接近CPI，在竞争加剧环境下可能面临下行压力 [77] 问题: 私人市场竞争加剧对交易谈判和承保的影响 - 市场竞争始终存在，公司依靠可靠性、执行力和关系维护取胜，若失标通常因价格因素而主动放弃 [80][82][83][84] 问题: 租户信用观察名单的现状 - 观察名单（B-评级且覆盖倍数低于1.5倍）占比为1.2%，较上季度下降40个基点 [88][91] 问题: 各州投资机会展望 - 地理分布是结果而非输入变量，公司跟随租户关系布局，预计2026年不会出现显著偏离 [95] 问题: 较高租金调升率带来的潜在风险 - 租金调升率需与租户盈利能力增长匹配，过高的调升率可能增加远期信用风险 [96][97] 问题: 2026年信用损失假设是否更趋保守 - 假设框架与去年一致，基于最新数据，组合风险多为特殊因素驱动，而非宏观趋势 [102] 问题: 低于1倍覆盖率租户的构成 - 该部分资产问题具特殊性，涉及行业和地域广泛，无统一主题，多为特定站点运营问题 [105] 问题: 本季度70%投资来自现有关系是否意味着品牌知名度提升 - 投资机会总量增长，本年已出具要约的管道规模约70亿美元，品牌和执行力带来新机会，新关系引入对长期发展重要 [110][111] 问题: 当前竞争态势是否加剧 - 市场存在其他买家，公司成功竞标其认为风险调整回报合适的项目，竞争环境与去年此时相似 [112][113] 问题: 零售与工业资产收益率差异及资本化率压缩预期 - 资本化率差异主要取决于交易对手方信用和房地产定价，而非资产类型，压缩预期适用于全部投资领域 [117][118] 问题: 汽车行业压力对组合的影响 - 组合风险敞口集中于汽车服务领域，未受汽车零售或零部件供应商噪音影响，继续看好该行业 [119][120] 问题: 工业资产租户业务性质及租金覆盖计算方式 - 工业资产用于服务型运营商，覆盖计算基于站点营收和利润，虽与房地产关联度低于零售，但站点仍至关重要且转换成本高 [124] 问题: 私人股权支持租户的承保中赞助商规模是否重要 - 承保侧重于站点级盈利和房地产基本面，对股权来源持中立态度，重点在于信用质量而非赞助商规模 [126][127]