财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT FFO为每股0.56美元，主要由同店NOI增长4%驱动 [11] - 同店NOI增长展望确认为3.9%至4.3% [14] - FFO指引上调至2.23美元至2.25美元，主要受第四季度高于预期的租约结算收入驱动 [14][15] - 基本租金增长贡献降至270个基点，原因是计费入住率同比下降150个基点 [11] - 可收回收入为增长贡献80个基点，处于历史区间75-110个基点的低端 [11] - 公司第三季度创纪录地启动了2200万美元的新年化基本租金 [11][12] - 已签署但尚未启动的租金管道总额为6000万美元，其中5300万美元为净新租金 [12] - 已签署但尚未启动租金池的混合年化租金为每平方英尺22.30美元，比投资组合平均水平高出约21% [13] - 年度股息增加7%至每股1.23美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度执行了150万平方英尺的新租约和续租，混合现金租金差价为18% [4] - 本季度新租约以创纪录的每平方英尺2,585美元的价格签署 [5] - 小店入住率达到创纪录的91.4% [5] - 本季度稳定了8个增值项目，总成本约为4600万美元，平均增量收益率为11% [6] - 来自杂货锚定租户的ABR占比现在达到82% [8] - 增加杂货商后，同比客流量增加了35% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 完成了位于休斯顿郊区LaCenterra at Cinco Ranch的2.23亿美元收购 [9] - 自上次财报电话会议以来，已处置8处资产，使年初至今的总处置额达到1.48亿美元 [9] - 目前控制着约1.9亿美元的增值收购项目 [9] - 截至9月30日，可用流动性为16亿美元，包括来自2025年9月发行的4.85%利率债券的大约4亿美元 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 业务计划重点是在供应受限的环境中吸引优质租户，并以历史最高租金出租 [10] - 再开发平台继续提供低风险、可观的回报，并为未来增长储备了数年的项目 [10] - 交易方面，公司定位良好，可以继续将资本从低增长资产回收到那些通过运营平台有机会创造价值的资产中 [10] - 与Publix的合作伙伴关系继续增长，宣布了今年在南卡罗来纳州Hilton Head的第二个新项目，未来管道中还有更多项目 [8] - 公司继续评估机会以发挥其平台作用，并仍预计在年底成为净收购方 [9] - 公司将其股票回购计划再延长三年 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁环境健康，对位于位置优越的购物中心的需求旺盛 [4][5] - 零售商，包括专业杂货店、折扣服装店、健康保健运营商，仍在寻求增加门店数量 [38] - 尽管存在宏观不确定性，但零售商在关税问题上能够与供应商协商，核心租户组合表现强劲 [38] - 租赁管道比一年前更高，尽管今年签署的总租赁面积增加了10% [38] - 对进入2026年的定位感到兴奋，主要驱动力包括2025年的租金启动、强大的已签署但尚未启动租金管道、风险租户风险降低以及租户对其中心位置的强劲需求 [16] 其他重要信息 - Brian Finnegan担任临时CEO [2] - 前CEO Jim医疗休假，公司不回答相关问题 [3] - 公司将提交新的储架注册声明，并审查现有的ATM计划和DRIP [13] - 租户信用基础改善，风险租户风险敞口显著减少，例如办公用品供应风险减半，药店风险敞口很低 [43][45] - 坏账支出指引保持不变，预计将处于区间低端 [45] 问答环节所有的提问和回答 问题: 第四季度同店NOI增长加速的因素和可持续性 [18] - 加速是由于本季度启动的2200万美元租金的部分收益，以及预计在第三季度末至第四季度之间启动的约1900万美元租金 [19] - 去年同期计入的租户干扰租金开始减少，这也为同比增长提供了有利条件 [19] - 一些大型再开发项目（如芝加哥的Block 59）和去年收回的空间（如两家Ross门店）开始营业，增加了增长能见度 [21] 问题: 小店入住率创纪录后的未来提升空间 [26] - 未来再开发管道中的项目入住率比当前水平低几百个基点，历史上线后能提升小店入住率 [27] - 与Publix的未来管道项目（如德克萨斯州Plano、佛罗里达州、亚特兰大郊区、纽约大都会区）提供了进一步推高入住率的能见度 [27] 问题: 收购机会集、资本化率趋势以及收购类型 [31] - 市场竞争激烈，新资本寻求对露天零售的敞口，这使得公司在资本回收方面更有效率 [32] - 当前关注的收购是增值机会，类似于LaCenterra，具有强大的增长机会，可以通过提升入住率、租金市价调整和再开发来驱动现金流 [32][33] - 这些资产更像是传统的露天零售中心，而非生活方式中心，公司利用其平台可以立即提高锚定租金，使进入资本化率提高约50个基点 [33] 问题: 进入明年的租赁管道状况和零售商扩张意愿 [37] - 租赁环境令人乐观，管道比一年前更高，零售商在填补位置和空白市场都有扩张计划 [38] - 租户表现强劲，能够应对关税问题，2027年的租赁讨论也已开始，目前未看到需求疲软迹象 [38][39] 问题: 2026年同店增长的结构性因素，特别是租户破产干扰的拖累 [43] - 公司风险租户风险敞口已减少（如Big Lots, Party City），更多转向优质租户（如Whole Foods, Sprouts） [43] - 2026年的一个不利因素是2025年确认的破产空间租金不会重现，但目前看没有重大的预期租户干扰 [43] - 2025年及2026年启动的租金管道将带来有利影响 [43] 问题: 坏账支出在第三季度环比上升的原因及全年指引 [45] - 坏账支出指引维持在区间内，但趋向区间低端，第三、四季度因房地产税的税后现金回收模式，其占比通常较高 [46] - 租户信用质量改善，风险观察名单风险敞口显著减少 [45] 问题: 收购资本化率下降背景下，公司是否有最低收益率门槛 [49] - 收购计划重点在于驱动高的无杠杆IRR（通常在9.5%至10.5%范围） [50] - 不会放弃像去年收购的Tampa资产那样有重大增值机会的项目，尽管其进入收益率较低 [50] - 通过资本回收，将低增长潜力资产的资本重新配置到高增长潜力资产 [51] - 投资组合内挖掘土地 parcel 等也能提供定价有利的资本 [52] 问题: 第三季度G&A下降的原因及未来运行率 [54] - G&A下降主要是由于去年同期进行了重组，产生了费用，但带来了更好的未来G&A运行率 [55] - 公司对当前G&A水平感到满意，但不提供具体指引 [55] 问题: 与Publix的合作关系未来机会及绿色地块开发可能性 [58] - 与Publix有长期合作关系，已完成两位数项目，今年新增两个项目，并有长期管道 [58] - 重点在再开发，未来再开发管道有数年项目储备，但也不排除与Publix、Kroger、HEB等伙伴进行新开发的可能性 [59] 问题: 再开发项目平均收益率环比下降的原因及门槛是否变化 [61] - 收益率下降是季度稳定项目组合不同的结果，历史及未来管道回报仍维持在高个位数至低双位数范围 [62] - 尽管有成本增加，但通过租金提升得以弥补，回报计算未包括项目稳定后的后续租赁收益 [62] - 未改变投资门槛，但对大型项目要求更高的预租率以控制风险 [62] 问题: 租金差价机会已实现的程度及未来可持续性 [65] - 对租金增长趋势感到满意，本季度及过去一年签署的租金均为历史最高 [66] - 未来租赁管道的租金比当前原位租金高约40%，随着投资组合再投资，预计继续推动租金上涨 [66] - 收回空间的租金基础较低，回填这些空间有 accretive，未来租金增长仍有很长跑道 [66] 问题: 资本回收策略，处置管道及对再开发的影响 [70] - 资本回收策略是出售价值已最大化的资产，将资本重新配置到增长机会更佳的项目 [71] - 业务计划资金主要来自股息和常规租赁支出后产生的显著自由现金流，这为大部分再开发计划提供了资金 [72] - 处置市场上，新资本寻求该领域敞口，使公司能机会性出售低增长资产 [73] - 年初至今处置资本化率约为7%，收购资本化率略低，但重点在于所购资产的长期持有IRR和增长显著优于所售资产 [74] 问题: LaCenterra的收益率及为何强调收购非生活方式中心 [76] - LaCenterra自收购以来表现超预期，对其增长和收益率有信心 [79] - 强调收购传统购物中心是为了突出其对资产增长的信心，这些资产与LaCenterra类似，主要是杂货锚定，公司平台可驱动增长 [78][79] 问题: 租赁与计费入住率差值的未来走势 [82] - 尽管本季度启动了创纪录的ABR，但差值预计仍将保持较宽水平，因为租赁活动依然强劲，租赁管道庞大且需求旺盛 [83] - 对第三季度和第四季度的租金启动感到兴奋 [83]