财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT FFO为每股0.56美元，主要由同店NOI增长4%驱动 [12] - 同店NOI增长中，基础租金增长贡献270个基点，但计费入住率同比下降导致150个基点的拖累 [12] - 可收回收入流贡献了80个基点的增长，趋势处于历史区间75-110个基点的低端 [12] - 公司启动了创纪录的2200万美元新年度化基础租金（ABR） [7][13] - 第三季度末，已签约但未启动的租金管道为6000万美元，其中净新增租金为5300万美元 [13] - 已签约但未启动租金的混合年化每平方英尺租金为22.30美元，比投资组合平均水平高出约21% [14] - 公司预计80%的已签约但未启动租金管道将在2026年底前启动，其中2026年的启动时间略偏重于上半年 [14] - 截至9月30日，公司拥有16亿美元可用流动性，包括约4亿美元来自2025年9月发行的4.85%债券，该债券预先为2026年6月到期的4.125%、6亿美元债券再融资 [14] - 公司更新FFO指引至每股2.23-2.25美元，并确认同店NOI增长区间为3.9%-4.3% [15] - 年度股息增加7%至每股1.23美元 [15] - 第四季度FFO预期上调主要由高于预期的租赁结算收入驱动，但这预计将对2026年FFO增长构成阻力 [15][16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度执行了150万平方英尺的新租约和续租，混合现金租金差价为18% [6] - 新租约签约租金达到创纪录的每平方英尺25.85美元 [7] - 小店入住率达到创纪录的91.4% [7] - 主力店方面，公司在填补过去一年收回的空间方面取得进展，新签租户包括Marshalls、Total Wine & More等 [7] - 来自杂货主力店的ABR占比现在达到82%，增加杂货商后年同比客流量增长35% [9] - 第三季度稳定了8个增值再开发项目，总成本约4600万美元，平均增量收益率为11% [8] - 与Publix的合作关系持续增长，宣布了今年第二个新项目 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点包括强劲的租赁执行、再开发平台交付有吸引力的回报以及资本循环 [11] - 再开发平台继续提供低风险、有吸引力的回报，并为未来增长提供数年的发展空间 [11] - 在交易方面，公司定位良好，继续将资本从低增长资产回收到那些通过运营平台有机会创造价值的资产中 [10][11] - 公司持续评估机会，预计年底仍为净收购方，目前有约1.9亿美元的增值型收购项目在控制中 [10] - 再开发项目使公司能够吸引历史上更高质量的租户 [9] - 公司计划提交新的储架注册声明，审查现有ATM计划和DRIP，并将股票回购计划延长三年 [14][15] - 行业竞争激烈，看到新资本和场外资本寻求对露天零售的投资机会 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁环境健康，对位于位置优越的购物中心需求旺盛 [6][7] - 团队在所有方面持续执行，在供应受限的环境中以历史最高租金吸引优质租户 [11] - 对进入下一年的定位感到兴奋，主要顺风因素包括2025年租金启动、强大的已签约未启动租金管道、对风险租户敞口减少以及租户的强劲需求 [16] - 租赁管道比一年前更高，尽管今年签署的总租赁面积（GLA）增加了10% [38] - 零售商表现强劲，有意增加门店数量，尽管存在宏观不确定性，但能够应对关税问题 [38][39] - 对租金增长趋势感到满意，未来租赁管道租金比当前租金高出约40%，预计未来租金增长仍有很长跑道 [78] 其他重要信息 - 公司临时CEO Brian Finnegan代表团队祝愿Jim（前CEO）身体健康 [5] - 出于对Jim隐私的尊重，电话会议不会讨论其病假相关问题 [4] - 公司完成了位于休斯顿郊区的LaCenterra at Cinco Ranch的2.23亿美元收购项目，团队开局进展良好 [10] - 自上次财报公布以来，公司处置了8处资产，使年初至今的总处置额达到1.48亿美元 [10] - 一般行政管理费用（G&A）在本季度有所下降，部分原因是去年同期的重组 [62][63] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于第四季度同店NOI增长加速的因素和可持续性 [18] - 增长加速因素包括第三季度启动的2200万美元租金在第四季度产生完整季度贡献，以及第三季度末至第四季度期间预计启动的1900万美元租金 [19] - 去年同期计入的租户干扰租金从第四季度开始逐步减少，这也改善了同比比较 [19] - 一些大型再开发项目开始贡献收入，如芝加哥的Block 59，以及去年收回并重新填充的店铺开业 [21] 问题: 关于小店入住率未来展望 [25] - 小店入住率仍有数百个基点的提升空间，未来再开发管道中的项目入住率低于当前水平，历史表明项目交付后会提升小店入住率 [26] - 与Publix等合作的未来管道项目提供了良好的能见度 [26] 问题: 关于收购机会集和资本化率趋势 [30] - 收购市场竞争激烈，新资本寻求小型、简单的杂货主力店交易，这使得公司能够有效地循环资本 [32] - 当前关注的收购机会主要是增值型机会，类似于LaCenterra，具有强劲增长潜力，可通过提升入住率、租金重估和再开发来驱动现金流 [32][33] - 这些资产更像是传统的露天零售中心，非生活方式中心，公司利用平台可立即提升主力店租金，使进入资本化率提高约50个基点 [33] 问题: 关于明年租赁管道前景和宏观影响 [37] - 租赁管道比一年前更高，零售商有意增加门店数量，特别是在专业杂货、折扣服装、健康保健等领域 [38] - 零售商表现强劲，能够应对关税问题，对2026年有强劲的采购计划，并对2027年管道进行讨论 [38][39] - 目前未看到需求出现裂痕 [39] 问题: 关于2026年同店增长构成中租户干扰拖累的预期 [43] - 公司对风险租户的敞口已减少，更多暴露于Whole Foods、Sprouts、Publix等优质租户 [43] - 2025年确认的破产空间租金不会在2026年重现，目前看来未来没有重大的租户干扰 [43] - 2026年的主要阻力是2025年确认的破产租金不再重现，但已签约未启动租金管道的启动将带来顺风 [44] 问题: 关于坏账费用趋势和指引 [48] - 公司对租户信用质量有信心，办公用品供应敞口减半，药店敞口很低，17%的ABR来自本地租户，其信用质量强劲 [48] - 坏账费用指引维持在区间内，但趋向区间低端，下半年坏账费用占收入比例通常高于上半年 [49][50] 问题: 关于收购资本化率门槛和收益增长平衡 [54] - 公司收购计划重点在于驱动高无杠杆内部收益率，历史交付的收益率在9.5%至10.5%范围 [55] - 不会放弃购买像Britain Plaza这样具有重大增值机会的资产的机会，尽管其进入收益率较低 [55] - 通过资本循环为收购提供资金，将资本从缺乏长期增长潜力的资产转移到有潜力的资产 [56] - 投资组合中的土地 parcel 开发也能提供成本较低的资本 [57] 问题: 关于G&A费用下降原因和未来运行率 [62] - G&A下降主要源于去年同期的重组，带来了更好的未来运行率 [63] - 公司对当前G&A水平感到满意，但未提供具体指引 [63] 问题: 关于与Publix的合作关系和绿地开发机会 [67] - 与Publix有长期合作关系，已完成两位数项目，今年宣布了新项目，并有长期管道 [67] - 公司重点在再开发，有数年的未来增长跑道，但对与Publix、Kroger、HEB等主要伙伴进行新的绿地开发持开放态度，尽管重点仍是再开发 [68] 问题: 关于再开发项目平均收益率下降原因和最低门槛 [71] - 收益率下降主要是项目组合差异所致，历史交付收益率在高个位数至低双位数范围 [72] - 未来管道仍能看到类似回报，尽管存在成本上涨，但通过租金提升得以抵消 [72] - 未改变投资门槛，但对一些大型项目要求更高的预租阈值以控制风险 [73] 问题: 关于租金差价提升空间的可持续性 [77] - 对租金增长趋势满意，本季度和过去一年签署了历史最高租金，未来租赁管道租金比当前租金高出约40% [78] - 投资组合租金基础较低，通过再开发预计将继续驱动租金上涨，未来租金增长仍有很长跑道 [78] 问题: 关于资本回收策略和处置管道 [83] - 公司业务计划资金主要来自股息支付和常规租赁支出后的重大自由现金流，这支撑了大部分再开发计划 [85] - 处置方面，可以利用新资本进入市场的机会，出售增长较低的资产，将资金再投资于增长更高的资产 [86] - 年初至今处置资本化率约为7%，收购资本化率略低于此，但重点在于所购资产的长期增长和内部收益率优于所售资产 [87] 问题: 关于LaCenterra的收益率和收购资产类型强调 [91] - LaCenterra项目自收购以来表现超出预期，对其增长有信心 [93] - 强调当前管道中的资产更像传统购物中心（非生活方式中心），但始终专注于增长机会 [93] 问题: 关于租赁与计费入住率差值的未来走势 [97] - 预计差值将保持较宽水平，因为公司在启动大量ABR的同时也在签署大量新租约，租赁委员会每周流量强劲，需求前景良好 [97] - 第三季度创纪录的ABR启动和第四季度的预期启动是积极迹象 [97]