财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT FFO为每股0.56美元，同物业NOI增长4% [12] - 基础租金增长贡献降至270个基点，主要由于计费入住率同比下降150个基点 [12] - 可收回收入流贡献了80个基点的增长，趋势处于历史运行区间75-110个基点的低端 [12] - 公司启动了创纪录的2200万美元新年度化基础租金（ABR） [13] - 签署但尚未启动的租金管道总额为6000万美元，其中净新增租金为5300万美元 [13] - 截至9月30日，公司拥有16亿美元可用流动性，包括约4亿美元来自2025年9月发行的4.85%票据，该资金用于预先偿还2026年6月到期的4.125%、6亿美元票据 [14] - 公司将年度股息提高7%至每股1.23美元 [15] - 更新FFO指引至2.23-2.25美元，并确认同物业NOI增长区间为3.9%-4.3% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度执行了150万平方英尺的新租约和续租，混合现金租金差价为18% [6] - 新租约以每平方英尺25.85美元的创纪录租金签署 [7] - 小店入住率达到创纪录的91.4% [7] - 小店租赁活动强劲，随着再投资计划的交付，入住率仍有提升空间 [7] - 在主力店方面，团队在填补过去一年收回的空间方面取得进展，本季度与Marshalls、Total Wine & More等签署了新租约 [7] - 来自杂货主力店的ABR占比现在达到82%，增加杂货商可使客流量同比增加35% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度稳定了8个增值项目，总成本约4600万美元，平均增量收益率为11% [8] - 项目包括纽约长岛的College Plaza，增加了新的Chick-fil-A外置地块，并为Burlington、Five Below和Ulta重新配置了内线空间 [8] - 稳定了费城郊区Barn Plaza的第一阶段，今年早些时候开设了Bucks County第一家新的Whole Foods市场 [8] - 与Publix的合作伙伴关系继续增长，宣布了在南卡罗来纳州Hilton Head的第二个新项目 [9] - 关闭了以2.23亿美元收购休斯顿郊区LaCenterra at Cinco Ranch的交易，团队开局进展良好，有7份新租约已签署或正在处理中，均远高于最初预期 [10] - 自上次财报电话会议以来，处置了8项资产，使年初至今的总处置量达到1.48亿美元 [10] - 目前控制着约1.9亿美元的增值收购机会 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是在供应受限的环境中吸引优质租户，并以历史最高租金达成交易 [11] - 再开发平台继续提供低风险、可观回报，并为未来增长储备了数年的项目储备 [11] - 在交易方面，公司定位良好，可以继续将资本从低增长资产回收到那些通过运营平台有机会创造价值的资产中 [11] - 收购策略侧重于增值机会，目标是通过占用率提升、租金重估和再开发来驱动强劲现金流和内部收益率（IRR），通常在9.5%-10.5%范围内 [32][55] - 公司利用平台驱动增长，例如在收购中通过提高主力店租金，使进入资本化率提高约50个基点 [33] - 行业竞争激烈，有新资本寻求对露天零售的敞口，特别是小型、简单的杂货锚定交易 [32] - 公司通过资本回收为收购提供资金，出售增长潜力较低的资产，收购增长潜力更高的资产 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁环境保持健康，需求强劲，租赁管道比一年前更高，尽管今年签署的总租赁面积（GLA）增加了10% [38] - 零售商表现强劲，有扩张计划，特别是在专业杂货、折扣服装、健康与保健领域 [38] - 尽管存在关税等宏观不确定性，但零售商能够与供应商应对，核心租户组合和新的运营商继续拥有强劲的采购计划 [38] - 对2026年前景感到兴奋，主要驱动力包括2025年租金启动的顺风、强大的已签署但未启动租金管道、对风险租户敞口的减少以及租户对公司中心位置的强劲需求 [16][43] - 预计2026年FFO增长将受到租赁结算收入（2025年确认）不再重复的阻力影响 [16] - 租户健康状况改善，对高风险租户（如Big Lots, Party City）的敞口减少，增加了更多优质租户（如Whole Foods, Publix） [43] - 坏账支出指引保持不变，趋势处于区间低端，下半年占比通常略高 [49][50] 其他重要信息 - 公司提交新的储架注册声明，并审查现有的ATM计划和DRIP，同时将股票回购计划延长三年 [14][15] - 公司进行了重组，降低了G&A，当前运行率较为舒适 [63] - 与Publix建立了长期合作关系，已完成两位数以上的原地再开发项目，并有新的项目管道 [67] - 再开发项目收益率略有波动（本季度稳定项目平均收益率为11%），但总体仍处于高个位数至低双位数的历史范围，未来管道仍有数年类似回报的项目 [8][72] - 公司专注于再开发，拥有数年的未来增长项目储备，对新开发持开放但谨慎态度 [68] - 租赁与计费入住率之间的利差为390个基点，预计将保持较高水平，因为租赁活动持续强劲 [13][97] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第四季度同店NOI增长加速的因素和可持续性 [18] - 增长加速得益于本季度启动的2200万美元租金的部分贡献，以及预计在第三季度末至第四季度之间启动的1900万美元租金 [19] - 去年同期计入的租户干扰租金开始下降，同比比较改善 [19] - 对已签署但未启动租金管道带来的顺风感到兴奋，一些大型再开发项目（如芝加哥Block 59）和去年收回并回填的主力店开始营业 [20][21] 问题: 小店入住率创纪录后的提升空间 [25] - 未来再投资管道中的项目入住率比当前水平低几百个基点，历史上项目交付会提升小店入住率 [26] - 与Publix等在德克萨斯州Plano、佛罗里达州、亚特兰大郊区、纽约都会区等项目提供了良好的可见性，预计有几百个基点的提升空间 [26] 问题: 收购机会集、资本化率趋势和收购类型 [30] - 市场竞争激烈，新资本寻求露天零售敞口，特别是小型杂货锚定交易，这使得公司能够高效地进行资本回收 [32] - 当前管道中的收购机会类似于LaCenterra，是具有强劲增长机会的传统露天零售中心，而非生活方式中心，重点是通过占用率提升、租金重估和再开发驱动现金流和回报 [32][33] - 收购策略聚焦于增值机会和驱动高无杠杆IRR，去年收购的Britain Plaza进入收益率较低但增值机会显著，不会放弃此类机会 [55] 问题: 进入明年的租赁管道前景和宏观影响 [37] - 租赁管道比一年前更高，零售商有扩张计划，表现强劲，能够应对关税问题，采购计划强劲，对2027年管道的讨论也令人鼓舞 [38][39] - 未看到需求出现裂痕，保持密切关注 [39] 问题: 2026年同店增长的结构和租户干扰拖累 [43] - 对风险租户的敞口减少，增加了更多优质租户，2026年的一个阻力是2025年确认的破产空间租金不再重复 [43] - 目前未见重大租户干扰，对已签署但未启动管道带来的顺风感到满意 [43][44] 问题: 坏账支出增加原因和全年指引 [48] - 租户基础信用质量改善，对高风险类别敞口减少，坏账支出指引区间内，趋势偏向低端，下半年占比通常较高 [49][50] 问题: 收购收益率门槛和竞争平衡 [54] - 收购重点始终是驱动高无杠杆IRR（9.5%-10.5%），以增长每股收益为目标 [55] - 不会仅仅因为进入收益率低而放弃具有显著增值机会的资产（如Britain Plaza），但当前管道中的资产具有有吸引力的进入收益率和增长 [55] - 通过资本回收为收购提供资金，并挖掘投资组合中的土地地块等非现金流资产，以获取定价良好的资本 [56][57] 问题: G&A下降原因和未来运行率 [62] - 上一季度进行了重组，产生了费用，但带来了更好的、降低的G&A运行率，当前水平令人满意 [63] 问题: 与Publix的合作关系和未来绿色开发机会 [67] - 与Publix有长期合作关系，已完成多个再开发项目，有新的项目管道，重点在再开发，对新开发持开放但谨慎态度 [67][68] 问题: 再开发收益率下降原因和最低门槛 [71] - 收益率波动源于项目组合差异，历史交付范围在高个位数至低双位数，未来管道仍有数年类似回报 [72] - 成本有所增加，但通过租金回收，能够进行增值投资，未改变门槛，但对大型项目要求更高的预租阈值以控制风险 [72][73] 问题: 租赁价差可持续性和剩余提升空间 [77] - 对租金增长趋势满意，本季度和过去一年签署了历史最高租金，未来租赁管道租金比当前租金高约40% [78] - 投资组合租金基础低，回填空间有增值效应，预计未来租金增长仍有很长跑道，季度间可能有波动 [78][79] 问题: 资本回收策略和处置管道 [83] - 业务计划资金主要来自股息后和常规租赁支出后的显著自由现金流，处置主要用于保持杠杆中性 [85] - 市场新资本涌入，公司可以机会性出售低增长资产，将资本重新配置到高增长资产以驱动ROIC [85][86] - 年初至今处置资本化率约为7%，收购资本化率略低，但重点在于所购资产的长期增长显著优于所售资产 [87] 问题: LaCenterra收益率和收购资产类型 [91] - LaCenterra自收购以来表现超预期，坚信其增长潜力，当前管道中的资产更像是具有增长潜力的传统购物中心 [93] 问题: 租赁与计费入住率利差展望 [97] - 尽管本季度启动了创纪录ABR，但租赁活动持续强劲，管道庞大，预计利差将保持较高水平 [97]