财务数据和关键指标变化 - 第三季度AFFO每股为1.25美元 同比增长5.9% [11] - 2025年全年AFFO每股指导区间上调至4.93美元至4.99美元 意味着中点同比增长5.5% [11] - 全年投资量预期上调至18亿至21亿美元 [3][11] - 全年处置量预期修订为13亿至15亿美元 包括额外的自存仓储资产销售 [12] - 投资与处置之间的整体利差预计约为150个基点 [12] - 全年G&A费用预计在9900万至1.02亿美元之间 物业费用预计在5100万至5400万美元之间 税费预计在4100万至4400万美元之间 [12] - 投资组合入住率在第三季度末下降至97% 被视为暂时性现象 [14] - 全年租金损失假设降至1000万美元 此前估计为1000万至1500万美元 [15] - 其他租赁相关收入第三季度为370万美元 第二季度为960万美元 全年预计在2500万美元左右 [16] - 第三季度其他租赁相关收入为370万美元 低于第二季度的960万美元 全年预计在2500万美元左右 [16] - 第三季度债务加权平均利率为3.2% [18] - 季度股息同比增长4%至每股0.91美元 年化股息收益率为5.4% 年初至今派息率约为AFFO每股的73% [19] - 净债务与调整后EBITDA之比（含未结算股权远期）为5.8倍 不含则为5.9倍 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年初至今投资量中 仓库和工业地产占比超过四分之三 [6] - 第三季度合同同店租金增长为2.4% 其中CPI挂钩租金上调平均为2.5% 固定租金上调平均为2.1% [13] - 全年合同同店租金增长预计平均约为2.5% [13] - 第三季度综合同店租金增长为2.0% 全年预计与合同租金增长一致 约为2.5% [13][14] - 基于当前通胀水平和新投资中获得的更高固定涨幅 2026年合同同店增长预计将保持强劲 可能超过今年预期的2.5% [13] - 运营物业方面 年初至今已完成37处自存仓储物业和1处学生住房物业的销售 并将4处自存仓储物业转为长期净租赁 [16] - 预计第四季度运营物业NOI将在700万至900万美元之间 2026年将进一步减少 [17] - 资本项目历史上约占年投资量的10%至15% 公司认为可以扩大这一比例 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 年初至今投资量大部分在美国 但相对于过去几年 在欧洲的投资量也有所增长 [7] - 第三季度投资活动在地域上接近50/50分配于北美和欧洲 而年初至今北美约占75% [39] - 欧洲团队由伦敦和阿姆斯特丹办事处的50多人组成 [7] - 在欧洲 公司继续看到更多交易流 特别是在过去一个季度或一个半季度 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过资产销售（主要是非核心资产 包括运营自存仓储物业）为投资提供资金的策略取得进展 [9] - 公司拥有专门的内部项目管理团队 负责定制建造、扩建、翻新和开发项目 [8] - 近期管道包括约7000万美元的资本项目计划在第四季度完成 另有约1.8亿美元的额外资本项目在进行中 大部分将在2026年交付 [8][38] - 公司认为其欧洲平台是关键竞争优势 [7] - 净租赁市场一直存在竞争 尤其是美国 近期看到私募股权玩家的竞争有所增加 但目前感觉可控 [29] - 在欧洲 竞争历来较少 但近期也看到一些美国基金进入 但公司凭借其品牌、团队和本地专业知识保持优势 [76] - 公司预计2026年将通过AFFO增长和股息率相结合 继续产生两位数的股东总回报 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 较低的利率波动性有助于保持净租赁资本化率相对稳定 这种稳定感对美国和欧洲的交易活动产生了积极影响 [5] - 利率稳定导致买卖价差收窄 使得此前持观望态度的卖家愿意交易 [39] - 交易环境未见任何因素会改变当前的活动节奏 [22] - 公司对进入2026年维持增长势头充满信心 [3][21] - 公司拥有超过20亿美元的流动性 包括近期远期股权销售 为未来投资提供了额外灵活性 [4] - 公司预计2026年的资金需求将更多地依赖股权融资 处置活动将回归更典型的水平 [27] - 公司预计随着利率保持在当前水平 资本化率可能会出现一些紧缩 竞争加剧也可能对此产生影响 但定价对公司仍然有效 [40] 其他重要信息 - 公司近期通过ATM项目以每股68.05美元的加权平均价格 签订了约340万股远期销售协议 总收益约2.3亿美元 用于资助未来投资活动 [17] - 第三季度初 公司机会性地发行了4亿美元票面利率4.65%的债券 用于偿还信贷额度下的未偿金额 [18] - 下一笔债务到期是2026年4月到期的5亿欧元债券 以及2026年10月到期的美元债券 预计将以相同货币在或接近到期时进行再融资 [18] - 第三季度末流动性总计约21亿美元 包括信贷额度可用资金、手头现金、为1031交换持有的现金以及未结算的远期股权 [18] - 公司每年拥有超过2.5亿美元的自由现金流 [19] - 公司实施了现金流对冲计划 以减轻汇率波动对AFFO的影响 今年欧元大幅波动对全年AFFO的影响约为0.02美元 [66] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于2026年非核心资产处置和资金来源的展望 [27] - 2026年股权融资将成为更重要的部分 目前未规划类似今年规模的处置计划 处置活动将回归更典型的水平 仅剩少量运营物业 资金来源将回归正常的核心利差投资模式 即发行股权和债务 同时考虑杠杆目标 [27] - 公司目前资金灵活性很高 循环信贷额度约20亿美元大部分未动用 有约2.5亿美元自由现金流 以及近期通过ATM发行的2.3亿美元远期股权 已为2026年资金需求做了提前准备 [28] 问题: 关于私人资本在交易中的竞争情况 [29] - 净租赁市场一直存在竞争 尤其在美国 近期看到私募股权玩家的竞争有所增加 但感觉目前尚不普遍 且可控 公司资本成本允许其在需要时进行价格竞争 [29] - 在售后回租等交易中 执行经验和往绩很重要 新进入者可能面临更多障碍 公司的声誉和历史是真正的竞争优势 [30] 问题: 关于Helveg资产处置的最新进展 [32] - Helveg仍是第14大租户 正在按计划减少风险敞口 第三季度已售出3处 occupied stores 预计未来几个月再售出几处 已收回的7处门店中 已与2处的新运营商签约 1处接近签约 4处已签约出售 将于第四季度和明年第一季度完成 2026年将收回另外5处 其中3处已签约 1处接近签约 1处计划出售 目标是在2026年中期使其退出前25大租户 年底退出前50大租户 [32][33] 问题: 关于2026年租金损失假设的考量 [34] - 由于True Value、Hearthside问题的解决以及Helveg的进展 更广泛的关注名单和信用质量已显著改善 将继续对Helveg和整体信用保持谨慎保守态度 但即使考虑这些因素 仍预计能推动强劲的盈利增长 [34] 问题: 关于当前投资管道增量规模的细节 [37] - 近期管道包括数亿美元已确定交易 大部分处于后期阶段 许多预计在第四季度完成 部分可能延至2026年第一季度 此外还有约7000万美元资本项目计划今年完成 以及约1.8亿美元资本项目在建 大部分将于2026年交付 [38] - 地域上 第三季度北美与欧洲分配接近50/50 而年初至今北美占75% 欧洲活动增加 原因是利率稳定导致价差收窄 卖家更愿意交易 [39] - 物业类型上 最佳机会仍在工业地产（包括制造业和仓库） 这构成了管道的大部分 [40] - 资本化率方面 继续瞄准7%区间 年初至今交易平均在7%中段 预计若利率保持当前水平 2026年可能看到一些紧缩 竞争加剧也可能有影响 但当前定价对公司仍很有效 平均7%中段的初始资本化率相当于9%中段的平均收益率 利差非常有吸引力 [40][41] 问题: 关于同店租金增长的可持续性及未来收购中的租金上调结构 [44] - 在新交易中 由于几年前通胀飙升后 在美国谈判获得CPI挂钩上调变得稍难 年初至今约四分之一的交易包含CPI挂钩上调 主要在欧洲 预计在欧洲会持续 通胀变化也影响了固定涨幅的谈判水平 历史上平均接近3% 现在新交易的固定涨幅通常高出50-100个基点 年初至今交易固定涨幅平均为2.7% 管道与此一致 [44][45] - 关于同店租金 由于CPI租赁有回溯机制 且许多租约在第一季度上调 即使CPI稳定或小幅下降 预计2026年合同同店增长仍将超过今年的2.5% 部分得益于新投资中更高的固定涨幅 [46][47] 问题: 关于自存仓储资产处置的资本化率及后续计划 [50] - 不评论具体活跃交易 但参考第二季度电话会议 迄今交易资本化率略低于6% 预计整体平均在6%左右 不同子组合会有高低 公司对剩余平台出售时间保持灵活性 将在中期内完全退出运营自存仓储平台 [50][51] 问题: 关于2026年投资节奏的展望 [53] - 宏观因素影响 难以精确预测 但意图是保持节奏 回顾过去12个月已超过20亿美元 目前未见改变此动态的催化剂 公司拥有基础设施、团队、流动性（包括可观自由现金流）和已筹集的远期股权 资本成本改善 可以倾斜定价 支持净租赁增长算法 对前景感觉良好 [53] 问题: 关于剩余运营物业（酒店、学生住房）的处置计划 [55] - 剩余运营物业包括4家运营酒店（3家前净租赁万豪 1家明尼阿波利斯希尔顿）和1处英国学生住房物业 酒店将在时机成熟时出售 可能在2026年 正在评估 3家万豪酒店计划出售或重新开发 正在最终评估阶段 学生住房物业是近期出售候选 正在评估 [56] 问题: 关于零售租约租金回收率较低的原因 [57] - 零售租金回收率较低与Helveg无关 涉及的是两家AMC影院 公司仅拥有四处影院 将尽快减少至零 其对ABR的贡献非常小 降低租金是为了保持影院运营 [57] 问题: 关于已知空置物业的管理策略 [58] - 第三季度空置率上升主要是已知空置（如Tesco、True Value、Helveg的仓库） 约占空置总面积的30%已解决或接近解决 50%正在积极谈判或尽职调查中 预计空置率在未来一至一个半季度内恢复正常 公司会积极解决大型建筑空置问题 [59] 问题: 关于2026年到期债务再融资的预期定价 [61] - 预计以相同货币再融资到期债券 美国定价可能在低5%范围 欧洲可能低100-125个基点 大约在高3%至4%范围 [61] 问题: 关于美国和欧洲资本化率预期的差异 [63] - 过去几年资本化率范围很宽 取决于交易细节 欧洲不同地域也有差异 平均而言 美国和欧洲大致相当 今年可能看到欧洲略有紧缩 部分因利率更早稳定 且公司在欧洲的融资成本显著低于美国 仍能在欧洲产生更好利差 两者差距大约25个基点 [64] 问题: 关于汇率对冲策略及对AFFO的影响 [65] - 公司通过对冲欧洲现金流来管理汇率风险 首先自然对冲（以欧元计价的利息费用和其他物业费用）将总AFFO货币风险敞口降至20%以下 此外实施了现金流对冲计划 进一步减少剩余净现金流的大部分风险敞口 汇率大幅波动预计不会对AFFO产生实质性影响 今年欧元波动对全年AFFO影响约为0.02美元 不预测明年走势 但策略应继续有效 [66] 问题: 关于历史租金损失比较及地域分布 [68] - 租金损失预测中包含谨慎成分 全年平均信用损失假设约为30-50个基点 历史20多年数据支持约30个基点的平均信用损失假设 任何时期会有波动 地域分布预计大致跟踪整体投资组合ABR分配（约三分之二美国） [69][70] 问题: 关于第三季度租金上调最强的板块及压力点 [71] - 今年主要投资工业地产（制造业和仓库） 该资产类别的市场租金增长预期较高 是推动获得更高协商租金涨幅的因素之一 相比之下 零售地产 尤其是投资级零售商的租约 往往是固定的或涨幅在1%-2%范围 物业类型构成是驱动因素 [72] 问题: 关于国际（欧洲）交易的竞争情况 [75] - 欧洲市场历来竞争较少 缺乏泛欧洲的上市REITs 竞争主要在私募方面 近期看到一些美国基金试图进入 但进入门槛高 公司凭借超过25年的当地经验、50多人的团队、深厚关系、品牌声誉、市场知识、租赁和税务结构优化能力以及规模 具有优势 欧洲市场大且分散 机会增加 仍对欧洲交易量前景感到乐观 [76] 问题: 关于与Dollar General的关系及在该领域的增长意愿 [78] - 与Dollar General有合作关系 是其重要房东 交易主要通过开发管道获得 去年中期其信用受增长预期下调影响时 公司机会性地以有吸引力的定价增加了投资 视其为良好信用、好概念、长租约的机会 是否会大量增加取决于机会性定价 目前是前20大租户 有可能进入前10 但将是机会性的 [78][79] 问题: 关于2026年和2027年租约到期的能见度及处理进度 [80] - 2026年和2027年到期的ABR几乎全部正在积极处理 通常提前三至五年开始接触和规划 提前三年左右积极与租户接触 2026年到期ABR占2.7% 是可控的 正在处理几乎所有 [81] - 这两年到期ABR的物业类型构成相似 约60%为仓库和工业地产 2026年有几个仓库 预计能以高得多的租金引入新租户（如Lehigh Valley的仓库租金低于市场40%-50%） 其他租户通常有续租选项 租金不变 不总是有按市价重估的机会 是混合情况 认为是非常可控的一年 且有机会提高租金 [82]