财务数据和关键指标变化 - 第三季度营收18亿美元 同比增长8% 有机增长9% [6] - 第三季度调整后EBITDA为1.6亿美元 同比增长11% 调整后EBITDA利润率为9% 扩张23个基点 [6] - 第三季度调整后每股收益为0.29美元 同比增长26% 去年同期为0.23美元 [7] - 年初至今调整后EBITDA利润率改善约70个基点 [3] - 公司将2025年全年调整后每股收益增长指引上调至30%-35% 此前指引为25%-35% [3][14] - 净杠杆率为3.4倍 为2022年第四季度以来最低水平 [12] - 过去12个月自由现金流为1.65亿美元 现金流转换率约为61% 预计全年将处于60%-80%的目标区间内 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务收入第三季度增长9% 创下公司历史上最大的第三季度租赁收入 [2][7] - 美洲地区租赁业务增长11% 主要由办公和工业领域的"向优质资产转移"趋势驱动 [8] - EMEA地区租赁业务增长9% 英国和西班牙表现良好 [9] - APAC地区租赁业务收入下降6% 新加坡和澳大利亚的强劲表现部分抵消了大中华区的挑战 [9] - 资本市场业务收入同比增长20% [9] - 美洲地区资本市场收入增长16% 所有资产类别和交易规模均实现两位数增长 [9] - EMEA地区资本市场收入增长14% 主要由荷兰的一笔大型债务融资交易推动 [10] - APAC地区资本市场收入增长84% 主要贡献来自印度和日本 [10] - 服务业务第三季度有机增长加速至7% [4] - 美洲地区服务业务有机收入增长6% 主要由设施服务和设施管理现有任务的扩展驱动 [10] - EMEA地区服务业务增长17% 项目管理业务经过调整后增长加速 在法国和意大利赢得新合同并扩展现有合同 [10] - APAC地区服务业务增长6% 主要由印度和大中华区的项目和设施管理新业务和现有业务扩展驱动 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 美洲市场表现强劲 租赁增长11% 资本市场增长16% 服务有机增长6% [8][9][10] - EMEA市场表现强劲 租赁增长9% 资本市场增长14% 服务增长17% [9][10] - APAC市场表现分化 租赁收入下降6% 但资本市场增长84% 服务增长6% [9][10][11] - 联营公司投资收益第三季度亏损860万美元 去年同期为贡献1200万美元 主要受中国OneWork合资企业约500万美元的收益下降影响 以及Greystone合资企业非现金MSR和贷款损失拨备增加 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续投资于数据和AI基础设施 并进行有机增长投资 [3] - 在关键市场招聘超过45名顾问 以扩展全球资本市场平台 新聘顾问的总平均总收入比2024年全年招聘的高出200%以上 [4] - 投资于项目管理平台 EMEA收入本季度激增30% [4] - 投资并保留顶级租赁人才 年初至今大型和超大型交易数量增加40%以上 [4] - 数据中心被视为关键增长领域 公司正在迅速扩大业务规模 利用专有网站选择工具Athena等关键技术 [28] - 公司专注于服务业务的价值链上移 转向更具技术性的服务 并放弃非盈利合同 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 办公活动保持强劲 并日益广泛 优质建筑的高入住率推高租金 促使租户考虑下一层级的优质资产 [8] - 工业领域对现代设施需求高涨 例如2020年后建造的新物业今年迄今录得1.96亿平方英尺的净吸纳量 几乎占工业净吸纳量的全部 [9] - 尽管APAC地区投资总体稳定 但推动该地区成功的底层外包和发展趋势依然存在 [9] - EMEA地区办公吸纳量继续呈上升趋势 欧洲空置率是三个全球区域中最低的 目前低于10% [24] - 欧洲央行多次降息有助于融资环境更宽松和经济稳定 欧元走强提振投资者信心 [25] - 预计全年租赁收入将朝着6%-8%指引区间的高端增长 继续预计服务收入实现中个位数增长 资本市场收入实现中高 teens 增长 [13] 其他重要信息 - 公司宣布额外偿还1亿美元债务 使两年内的总债务偿还额达到5亿美元 总债务余额较两年前减少15% [3][13] - 近期对2030年到期的定期贷款债务进行重新定价 降低适用利率50个基点至SOFR加275个基点 随后又对额外8.4亿美元债务重新定价 降低利率25个基点至SOFR加250个基点 这是公司上市以来最有利的信用利差 [3][12][13] - 公司将于12月初举办投资者日 分享长期战略 [16][29] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于美洲资本市场增长和新增顾问的贡献潜力 [17] - 公司认为仍处于新增顾问贡献的初期阶段 预计增长将持续到2026年 并且平台建设尚未完成 目标是构建全球资本市场平台而非仅限美国的机构平台 [19] 问题: 关于EMEA利润率扩张低于上季度的原因 [20] - EMEA利润率同比仍增长170个基点 表现良好 上季度受益于一些外汇和激励薪酬的时间性因素 这些因素在第三季度未以同样程度重现 预计未来将继续受益于经纪业务规模扩大和服务业务利润率改善 [21] 问题: 关于美洲业务强劲表现的原因和服务业务增长细节 [22] - EMEA的势头由英国、爱尔兰、荷兰和西班牙的强劲表现驱动 租赁基本面受到劳动力市场弹性和健康的企业利润支持 欧洲办公空置率低于10% 资本市场则受益于通胀回归目标、欧洲央行降息、欧元走强以及投资者利用更好的信用利差和重新定价的资产重新参与市场 [23][24][25] - EMEA租赁业务强劲 特别是英国增长37% 资本市场主要在荷兰 服务业务的增长主要来自项目管理和经过调整的设计与建造业务 后者利润率有所改善 [25] 问题: 关于10月份趋势和第四季度初势头 [26] - 势头持续到第四季度 [27] 问题: 关于公司在数据中心领域的机遇和定位 [27] - 数据中心是关键投资领域 预计全球和美国数据中心容量将在未来五年内至少翻倍 公司正在迅速扩大业务规模 数据中心资产类别涉及多条业务线 公司拥有专门的数据中心研究团队、顶级顾问、设施管理和服务经验、全球项目管理经验以及专有网站选择工具Athena [28] 问题: 关于服务业务增长持续性和盈利能力前景 [31] - 服务业务已加速增长三个季度 公司正通过组织架构、领导层和文化变革（如去孤岛化）向更具技术性的服务价值链上移 专注于盈利性增长而非为增长而增长 放弃非盈利合同有助于提高客户保留率 [32] - 未来增长动力包括巨大的全球占用者服务业务平台潜力（可扩展且无需增加基础设施）以及项目管理业务（合同周期较短 增长快 在美国利润率强劲） [33] 问题: 关于资本分配优先级（去杠杆、有机投资、并购） [34] - 公司平衡所有方面 强劲的自由现金流转换使其能够同时进行去杠杆、降低资本成本和跨平台有机投资 并购是目标 但公司本质上是建设者 构建有机增长机器 并购需要标的特别且定价合理才会执行 [35] 问题: 关于APAC受中国合资企业影响的正常化 [36] - APAC受到合资企业约500万美元的同比 timing 不利影响 预计OneWork合资企业全年贡献与去年大致持平 若排除该影响 APAC的EBITDA本应同比增长 [36] 问题: 关于服务业务下一阶段利润率驱动因素 [37] - 驱动因素包括技术应用、向更高附加值服务（如机械和工程）的价值链上移、加强交叉销售以提高客户粘性和利润率、以及通过结构性投资提高客户保留率 [38] 问题: 关于招聘环境（特别是资本市场）的竞争和薪酬情况 [39] - 招聘成本并未变得更高 公司收到大量资本市场领域顶尖人才的主动咨询 因为人才意识到拥有完整平台（如研究工具、Athena等）对职业发展的重要性 公司有针对性地在需要构建的市场进行招聘 确保资金用在刀刃上 [40] 问题: 关于推动内部交叉销售的措施 [43] - 公司正在跟踪交叉销售（目前基数较低）并实施不同形式的激励措施 同时重点进行去孤岛化的组织和文化建设 培养相信交叉销售的文化 内部称之为"Plus One"计划 [44] 问题: 关于公司如何定位以捕捉"向优质资产转移"趋势的益处 [47] - 公司优势明显 大型交易管道年初至今增加40%以上 A级建筑平均入住率约90% 租赁量保持良好 随着客户转向更优质空间 租金上涨 公司看到这些租赁的估值大幅提升 [48]