财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股2.08美元，符合内部预期 [4] - 同店收入同比下降0.2%，略低于内部预测 [9] - 季度末同店入住率为93.7%，季度平均为94.1%，同比改善30个基点 [4] - 新客户租金增长率（扣除折扣后）同比增长超过3%，而扣除折扣前的增长率约为6% [4][5] - 10月份新客户租金净增长率超过5%，毛增长率超过6% [16][52] - 10月份入住率为93.4%，同比下降约40个基点 [78][79] - 财产税增长在第三季度正常化，增长率为1.6% [10] - 同店费用增长高于内部预期，主要由维修保养和营销费用驱动 [10] - 将全年核心FFO指引上调至每股8.12美元至8.20美元的范围 [11] - 将全年同店收入增长指引调整为下降25个基点至增长25个基点的范围 [11][12] - 将全年同店费用增长指引上调至4.5%至5.0% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理平台本季度净增62家门店，年内总计增加超过300家门店，管理投资组合总数达1,811家门店 [7] - 过桥贷款计划本季度发放了1.23亿美元，并战略性地出售了7,100万美元的抵押贷款 [6] - 租户保险和管理费收入均强于预期 [9] - 过桥贷款计划中，A票据平均利率约为7.6%，夹层票据利率约为11.3% [113] 各个市场数据和关键指标变化 - 地理多元化的投资组合覆盖43个州，超过4,200家门店 [13] - 战略折扣主要针对宣布紧急状态的州，例如洛杉矶 [17][22] - 收购的2.44亿美元24处物业组合位于犹他州、亚利桑那州和内华达州 [5] - 待处置的25项资产中有22项是前Life Storage物业，主要集中在佛罗里达州和墨西哥湾沿岸 [5][98] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 采用多渠道增长方法，包括直接所有权、合资伙伴关系、贷款活动、管理服务或其他创新结构 [7] - 通过行业关系和合资伙伴关系完成战略性非市场交易，例如2.44亿美元的物业组合收购 [5][67] - 过桥贷款计划不仅提供利息收入，还吸引客户加入管理平台，并作为收购渠道 [6][71] - 公司专注于长期收入优化，将营销和折扣等支出视为对未来收入增长的投资 [5][10][37] - 在竞争性公开市场收购方面保持纪律，更倾向于通过关系、合资和过桥贷款转换等专有渠道进行收购 [67][71] - 公司利用其规模和数据优势，通过测试不同定价策略来最大化长期收入 [48][93] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新客户租金增长趋势自5月以来持续加速，从5月略为正增长，到6月超过1%，7月超过2%，8月达到3%-4% [16] - 自助仓储行业展现出韧性，市场基本面逐步改善 [13] - 新供应量正在减少，这对行业是积极因素 [117] - 住房市场没有显著改善的迹象，第三季度因搬家原因存储的客户占比约为58%，低于2021年第三季度63%的峰值 [32] - 由于缺乏空间而存储的客户平均停留时间约为15个月，是搬家客户（7.5个月）的两倍 [32] - 公司对进入2026年持积极态度，预计租金增长趋势将继续改善 [117] 其他重要信息 - 资产负债表保持异常强劲，95%的利率是固定的（扣除过桥贷款应收款后） [10] - 本季度重定了信贷安排，将循环信贷额度增加了10亿美元，并将循环贷款和定期贷款利率利差降低了10个基点 [10] - 完成了利率低于5%的8亿美元债券发行，完善了10年期债务到期阶梯 [10] - 计划处置25项资产，主要为前Life Storage物业，预计在今年年底或2026年初完成 [5] - 新收购门店的稳定化收益率将高于处置资产，且资产质量更高，市场提供更好的多元化和未来增长机会 [5] - 公司平均每家门店约有1.4名全职员工，并继续利用技术提高效率 [100] - 超过30%的客户仍选择到店与店长沟通完成交易 [100] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新客户租金增长需要多长时间才能转化为同店收入增长 [15] - 具体时间取决于客户流失率等因素，无法精确预测何时反映到收入增长中，但趋势令人鼓舞，5月以来增长率持续加速，10月净增长率已超过5% [16] 问题: 折扣和促销策略在10月份是否持续，第四季度计划如何 [17] - 过去几年很少使用折扣工具，本季度为优化长期收入尝试了不同的折扣策略，主要针对紧急状态州，这造成了短期阻力，未来是否持续将取决于测试结果 [17] 问题: 导致同店收入略低于预期的具体原因是什么 [21] - 折扣努力首先集中在宣布紧急状态的州，例如洛杉矶，此外也在一些随机选择的门店进行测试以获取良好数据集 [22] - 这被视为更偏向临时性的措施，其带来的阻力主要影响本季度 [23] 问题: 收购组合的初始和稳定化收益率是多少，达到稳定化需要多久 [29] - 该组合是稳定化资产和处于不同租赁阶段资产的混合，稳定化资产入住率为78%，假设融资5000万美元债务利率3.4%，杠杆化收益率第一年约为4.5%，到第三年将达到中高7%的范围 [30][31] 问题: 存储使用原因是否有变化 [32] - 没有真正变化，第三季度因搬家存储的客户占比约58%，较年初有季节性增长，但未显示住房市场显著改善，因空间不足存储的客户平均停留时间约15个月，远长于搬家客户 [32] 问题: 在线营销支出的效率是否有变化 [36] - 营销支出被视为投资，每美元支出必须达到一定投资回报率，未发现营销效率有任何下降，费率增长体现了营销支出的效益 [37] 问题: 未来几年在财产税之外是否有更多费用节约机会 [38] - 公司处于高利润率行业，重点是通过投资维修保养和人员来最大化长期收入，确保物业条件和客户服务质量，在保持效率的同时采取长期视角 [39][40][41] - 财产税增长在第三季度已正常化至1.6%，预计第四季度仍将较低，薪酬福利费用九个月增长率低于3%，更接近全年3%的通胀水平预期 [42][43] 问题: 推出战略折扣的催化剂是什么，预计净和毛客户租金增长率是否会继续上升 [47] - 折扣策略是不断测试新定价方案以改善长期收入的一部分，并非针对特定季度 [48] - 公司更关注整体收入增长，会根据需要使用各种杠杆，但自5月以来定价能力提升是一个趋势 [49] 问题: 折扣策略影响了多少比例的投资组合，折扣幅度如何 [51] - 出于竞争原因不愿分享测试细节，但本季度毛租金增长率约为6%，净增长率约为3%，10月份这一差距已显著缩小，表明折扣的拖累在第四季度有所减轻 [52] - 调整收入指引并非 solely 由于折扣策略，新费率滚动到租金账面的速度也略慢于预期 [53] 问题: 随着新客户租金恢复，现有客户租金上调的贡献是否会下降 [56] - 费率流入和流出投资组合是一个渐进过程，与过去几年类似，需要时间才能反映到收入加速上，现有客户租金上调的实施方式与往年基本相似，客户接受度与过去相同 [57][58] - 第三季度新租金未如预期快速转化为收入的主要驱动因素是客户流失速度较慢 [60] 问题: 新客户租金达到什么水平时会调整现有客户租金上调计划 [64] - 街道租金上涨为上调现有客户租金提供了更多空间，因为公司不希望现有客户租金远高于市场租金，随着街道租金上升，有资格接受租金上调的客户池会扩大 [65] 问题: 收购机会环境如何，是什么催化剂使前景更积极 [66] - 对公开市场并不特别乐观，因为资本化率水平考虑到资本成本后缺乏吸引力，更鼓励通过行业关系、合资伙伴等渠道进行增值交易 [67] - 参与行业的各种方式使公司能够贴近机会，许多收购由卖方生活事件或债务到期等非市场因素触发 [70] 问题: 为何在租金限制区域更积极使用折扣，10月份折扣差距缩小的原因 [74] - 在遵守法律的前提下，用折扣替代现有客户租金上调是为了最大化长期收入，随着学习深入，工具的使用方式会演变，这是10月份差异变化的一个原因 [75] 问题: 待处置资产的定价市场反馈如何 [76] - 待处置资产已有投标人并选定了买家，正在推进流程，公司每年都会审视投资组合，通过处置优化组合，今年因Life Storage合并后处置部分资产而规模较大，预计每年都会出售资产并回收资金投入更好的长期资产 [77] 问题: 10月份入住率的同比变化 [78] - 10月份入住率同比下降约40个基点，但这更多是由于去年同期的比较基数，去年10月公司统一品牌后积极定价吸纳了大量入住率，从9月到10月的序列变化与历史经验相似 [78][79] 问题: 较低利率环境如何影响过桥贷款业务增长 [83] - 较低利率环境若提振收购市场，可能会影响过桥贷款业务，因为许多借款人本意是出售资产但当前市场无法满足其价格预期，因此过桥贷款业务与收购市场存在一定逆周期性 [83] - 利率利差收窄时，A票据买家要求的利差也会收窄，公司在持有夹层票据以优化收益率方面具有灵活性 [84] 问题: 本季度推动定价后未达预期的原因，是否与行业 occupancy 差异有关 [89] - 公司不为 occupancy 或费率求解，而是为长期收入求解，折扣策略并非对任何 occupancy 数字的反应，而是针对更多紧急状态限制思考如何调整定价结构以最大化收入 [90] - 行业足够分散，公司拥有足够大的投资组合进行测试以确定最大化收入的获胜策略，高入住率下推动费率更容易 [92][94] 问题: 待处置资产的地理分布和租金水平相对于投资组合平均的情况 [97] - 待处置资产集中在佛罗里达州和墨西哥湾沿岸，其租金水平低于投资组合平均水平 [98][99] 问题: 门店现场人员和区域经理的配置情况，以及对近期人员编制的满意度 [100] - 平均每家门店约有1.4名全职员工，配置因门店而异，公司继续利用技术和测试提高效率，但超过30%的客户仍选择到店与店长沟通，公司会确保有店长在场以保护收入线 [100][101] 问题: 收购资产后，通过纳入自身平台和提升效率，通常能将初始收益率提升多少 [105] - 提升幅度差异很大，若收购已在其管理平台上的门店，NOI 已优化，更类似于核心收购，若收购由第三方运营的门店，NOI 提升150个基点或更多并不罕见 [107] 问题: 维修保养费用 elevated 的原因，是广泛性还是集中于Life Storage组合 [111] - 部分过高的增长是由前Life Storage物业驱动的，预计将正常化，公司会确保进行必要的维护以保护资产 [111] 问题: 过桥贷款计划的当前环境、资金投放能力和收益率 [112] - 去年非常活跃，发放了8.8亿美元，主要涉及需要偿还建设贷款以达到稳定化的新开发门店，随着新门店交付量下降，该业务有所放缓，转而出现一些需要买断股权伙伴或希望出售但无法实现的交易，前三季度发放了约3.3亿美元，定价方面，A票据平均约7.6%，夹层票据约11.3%，希望逐步调整表内结构，增加B票据减少A票据 [112]