财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为14.6亿美元，同比增长23% [7] - 调整后税息折旧及摊销前利润为1.91亿美元，同比增长24% [7] - 整体内生增长率为13% [7] - 资产管理规模为1083亿美元，较6月30日增长5%，较去年同期增长10% [6][10] - 杠杆比率为2.3倍，预计年底将降至略低于2倍 [11] - 本季度筹集了10亿美元的新资本承诺，季度至今又筹集了12亿美元，年初至今总筹资额达44亿美元 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 工程业务净收入增长36%，其中内生增长为6%，净利率为15.2%，略低于去年同期 [9] - 房地产服务业务收入整体增长13%，其中资本市场增长21%，租赁增长14%，外包服务增长8% [7][8][9] - 房地产服务业务净利率为11.3%，同比提升180个基点 [9] - 投资管理业务净收入增长5%，净利率下降至42.3% [9] - 工程业务年度化收入超过17亿美元，拥有超过10,000名专业人员 [4] 各个市场数据和关键指标变化 - 资本市场销售在所有地区和资产类别均实现增长，其中英国、日本和加拿大表现尤为强劲 [8] - 美国多户住宅债务融资活动强劲 [8] - 租赁业务增长主要由美国市场驱动，工业和办公物业以及数据中心表现突出 [8][37] - 欧洲业务已做好捕捉活动反弹的准备 [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将投资管理业务统一在Harrison Street品牌下，预计整合成本将在未来两到三个季度对利润率产生适度影响 [10][19] - 工程业务通过战略收购和强劲的内生表现实现增长，今年已完成七项收购 [4][9] - 公司在高度分散的工程行业采取合作伙伴哲学和分散运营模式，以抓住增长机会 [4][5][27] - 公司拥有90亿美元的可支配资金，准备为投资者部署大量资本 [6][33] - 在数据中心领域，公司提供从设计、土地授权、项目管理到投资的全周期能力，而不仅仅是传统的房地产服务 [60][61][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 资本市场复苏是渐进式的，随着利率稳定和投资者信心建立，商业活动预计将增加 [5][49] - 工程业务的基础设施和交通终端市场在本季度实现了显著的收入增长 [9] - 租赁业务在第三季度表现强劲，预计第四季度将继续同比增长 [37][80] - 公司对实现全年综合展望保持信心，房地产服务和工程业务可能超过之前的全年指引，而投资管理业务可能略低于预期 [11] 其他重要信息 - 工程业务的积压订单在各地区市场保持稳固，为2026年提供了可见性和信心 [9] - 公司积极招聘顶尖人才，以填补不同地理区域的空白，这对利润率产生了持续影响 [55][57] - 大多数基金（超过85%）为长期或永久性投资工具，为股东产生长期可预测的收益 [5] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于工程业务利润率和服务组合的影响 - 工程业务利润率小幅下降20-30个基点，主要是由于各地区市场的服务组合差异 [16][17] 问题: 关于投资管理业务2026年利润率展望 - 公司将在年底提供2026年全面展望，但投资管理业务在未来两到三个季度将因整合成本面临利润率压力 [19] - 统一业务是为了长期创造股东价值，短期利润率影响是公司为长期增长进行的投资 [20][21] 问题: 关于工程业务有机增长和收购策略 - 工程业务年初至今有机增长约为8%，预计全年将处于中高个位数范围 [24] - 收购目标专注于具有长期增长顺风的行业，如基础设施、交通、能源等 [25] - 收购管道仍然活跃，工程业务在交易数量上领先，公司未来几年有望将该业务规模翻倍 [26][28][29] 问题: 关于投资管理业务筹资组合和利润率影响 - 筹资组合包括封闭式基金、开放式基金和信贷工具，封闭式基金筹资对收入有更直接的影响 [32] - 90亿美元的可支配资金在部署后才会开始产生费用 [33] 问题: 关于投资管理业务整合的客户反馈 - 客户反馈积极，整合有助于更高效地利用债务能力和简化筹资能力 [35][36] 问题: 关于租赁业务表现和关税影响 - 租赁业务增长主要由美国市场驱动，工业和办公物业表现强劲，第二季度的关税影响导致客户暂停，但第三季度情况好转 [37] 问题: 关于投资管理业务长期利润率目标和战略选项 - 公司更注重平台增长和长期建设，愿意为20%以上的内生增长牺牲部分利润率 [41][42] - 对战略选项保持开放，但目前重点是业务建设 [41] 问题: 关于资本市场第四季度展望 - 第四季度资本市场管道稳固，预计将超过去年同期的强劲表现 [43][45] - 资本市场复苏是全球性的，是一个多年的复苏过程 [48] 问题: 关于投资管理业务资产处置 - 资产处置是基金管理的艺术，通常老旧的封闭式基金会更快地出售资产，但时机取决于回报最大化 [51][52] 问题: 关于公司招聘策略和利润率影响 - 公司持续招聘顶尖人才以填补地域和资产类别的空白，这对利润率产生压力，但公司愿意承担此成本以促进增长 [55][57] 问题: 关于公司在数据中心领域的定位 - 公司提供数据中心全周期服务，包括设计、项目管理、投资等，而不仅仅是传统的房地产服务 [60][61][62] - 数据中心相关资产估值较高，公司目前更倾向于通过工程板块服务和投资来参与该领域 [82][83] 问题: 关于商业地产服务建设活动 - 除数据中心和相关基础设施外，新的建设活动目前处于暂停状态，尤其是共管公寓和多户住宅 [67] 问题: 关于房地产服务业务运营杠杆和人员配置 - 第三季度增量收入美元的运营杠杆约为22%，预计2026年将保持20%以上的运营杠杆 [71] - 公司拥有4500名高效经纪人，人员配置比资本市场高峰期多15%，为市场复苏做好准备 [72][73] 问题: 关于美国市场覆盖和复苏潜力 - 公司在美国几乎所有市场都位列前三，业务均衡，主要市场通常产生更高收入 [75][76] 问题: 关于房地产服务业务全年指引和第四季度动态 - 第三季度没有重大一次性交易，预计第四季度资本市场和租赁将继续增长，外包业务势头强劲 [80] 问题: 关于工程业务第四季度有机增长 - 第四季度工程业务有机增长可能小幅放缓，但全年将稳固处于中高个位数范围内 [84] 问题: 关于90亿美元可支配资金的构成 - 90亿美元是可支配资金的总和，包括各基金和信贷工具的可用资本，其部署后的收益取决于投资领域和费用结构 [92][93] 问题: 关于澳大利亚工程业务收购策略 - 在澳大利亚的收购是填补空白的小型交易，能以有吸引力的估值进行，并融入现有平台 [95] 问题: 关于工程业务在全球的增长潜力 - 美国、加拿大、澳大利亚和欧洲均有巨大增长机会，公司采取合作伙伴模式吸引大型合作伙伴 [100][101] - 工程行业规模巨大，分散度高，是公司未来多年的重要增长引擎 [101][102] 问题: 关于近期房地产服务业务收购的整合情况 - Triovest整合进展顺利，其业务主要为经常性收入，正在融入加拿大物业管理业务 [104] - Asterisk收购后表现超出预期，与投资管理平台已有合作关系，带来基础设施融资机会 [105]