财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入增长10%，调整后EBITDA增长16%，调整后每股收益（EPS）增长29% [4] - 自由现金流达到自2021年以来的最高水平，净债务减少，报告净杠杆率改善至0.8倍 [20][21] - 公司将2025年全年调整后EBITDA目标区间的低端上调了7500万美元，新目标区间为13.75亿美元至14.5亿美元 [22] - 公司有望在2025年达到中期调整后EBITDA利润率目标区间的低端 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 交易性业务收入增长13%，其中投资销售、债务和股权咨询业务增长26% [4] - 房地产管理服务业务连续第七个季度实现两位数收入增长 [5] - 租赁咨询业务收入加速增长，两年累计增长近30%，其中全球办公室租赁收入增长14%，工业租赁收入增长6% [15][16] - 资本市场服务业务增长加速，债务咨询收入增长47%，投资销售增长22%，两年累计分别增长68%和37% [17] - 投资管理业务收入增长由更高的激励费用驱动，年初至今私募股权资本筹集达34亿美元，高于2024年全年的27亿美元 [18][19] - 软件和技术解决方案业务软件收入实现两位数增长，但被部分大型现有客户减少的可自由支配技术解决方案支出所抵消 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场活动广泛，涵盖资本市场、办公室和工业租赁以及大宗交易活动改善 [4] - 美国工业租赁收入增长9% [43] - 亚太地区是物业管理部门合同退出的主要区域 [27][29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 数据、技术和人工智能是公司整体战略的核心，超过41%的目标员工每日使用专有AI工具，高于年初的35% [5][6] - 公司正在构建智能AI能力以解决复杂问题 [6] - 自2022年正式成为一个部门以来，软件和技术解决方案部门在战略和运营上已成熟，并有望在2026年全年实现盈利 [8] - 自2025年1月1日起，软件和技术解决方案将作为第五条业务线在房地产管理服务部门内运营 [8] - 公司正在制定截至2030年的战略和财务目标，计划在2026年第一季度分享 [24] - 公司专注于通过有机增长和生产力来部署资本，收购重点在于增强能力和深化客户关系，特别是在弹性业务方面 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境仍然动态，但经济前景和交易市场的先行指标在本季度趋于稳定并改善，占用者和投资者客户都有交易动机 [4] - 投资者正越来越多地转向风险偏好模式，得到健康且强劲的债务市场支持 [4] - 尽管经济指标和政策环境不一，但市场背景总体具有建设性 [22] - 行业面临长期的长期顺风，公司看到巩固和扩大其弹性和交易性业务贡献的机会 [24] - 商业信心（经合组织衡量）在过去一年中表现出韧性，为近期持续增长提供了谨慎乐观的理由 [17] 其他重要信息 - 公司在本季度回购了7000万美元的股票，使年初至今的总回购额达到1.31亿美元，高于2024年全年的8000万美元回购额 [21] - 公司计划继续至少通过回购总额来抵消年度股票补偿稀释，具体取决于更广泛的运营环境 [21] - 资本市场服务部门调整后EBITDA的增长受到与贷款相关损失的720万美元增量费用的部分抵消，大部分费用与先前讨论过的涉及借款人欺诈的贷款结清有关 [17][49] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于物业管理和房地产管理服务增长放缓的原因及影响范围 [27] - 回答: 增长放缓主要源于公司主动退出亚太地区一些不符合长期利润率目标的物业管理部门合同，美国该业务仍呈现中个位数增长，传统外包和设施管理业务增长依然强劲，项目管理和工作场所管理业务分别增长24%和8% [27][28][29][30] 问题: 自由现金流转换和股票回购前景 [32] - 回答: 鉴于当前较低的杠杆率（0.8倍）且若无重大增值并购机会，公司认为股票回购是极具吸引力的现金使用方式，预计回购趋势将持续 [32] 问题: 智能AI解决方案对财务的影响体现及最大效益领域 [34] - 回答: 目前主要效益体现在效率提升，通过流程标准化、共享服务中心及AI工具应用，显著提高了生产力，例如资本市场业务的人均收入大幅增长 [34][35] 问题: 资本市场业务趋势、第四季度展望及2026年管线 [35] - 回答: 第三季度增长显著加速，进入第四季度势头良好，预计将呈现稳定复苏态势，非曲棍球棒式反弹，全球投资销售、债务和股权咨询管线强劲，对业务前景非常乐观 [35][36] 问题: AUM受估值小幅增长支撑是否意味着CRE估值已触底 [37] - 回答: 基础价值的小幅增长表明估值已触底并开始略有回升，投资管理业务前景健康，第三季度强劲的募资将在未来几个季度转化为更高的管理资产规模 [37][38] 问题: 美国物业管理业务增长具体数字及长期增长潜力 [41] - 回答: 美国物业管理业务增长为中个位数（非2%），整体下滑仅来自亚太地区，公司对该业务的长期增长有更高目标，但当前专注于重组和确保服务质量 [41][42] 问题: 工业租赁业务趋势及恢复正常水平的观察 [42] - 回答: 全球工业租赁收入增长6%，美国增长9%，表现优于预期，基于两年累计增长和当前管线，对该业务表现感觉良好 [43] 问题: 资本市场业务的利润率上升空间 [46] - 回答: 公司看到该业务巨大的利润率上升空间，在市场下行期保留了核心产能，相信生产力和平台杠杆作用还有提升空间，为利润率扩张提供了充足空间 [47] 问题: 多户住宅贷款损失及信贷趋势背景 [48] - 回答: 本季度费用主要与两笔已确认欺诈的贷款结清有关，其中一笔在本季度完全结清，另一笔相关资产已在2025年10月出售，状况良好，部分费用与正常CECL准备金调整有关，过去12个月净CECL准备金仅增加70万美元，大部分费用与先前披露的欺诈问题相关 [49][50][51] 问题: 低利润率合同退出过程及时间线 [54] - 回答: 合同退出是随着合同到期自然进行，预计这一 intentional 的合同流失将持续到明年上半年 [54] 问题: 机构投资者对房地产配置是否出现退缩迹象 [56] - 回答: 未观察到实质性变化，海外投资者对美国的犹豫已缓解，亚洲和中东投资者仍有增加房地产配置的兴趣，长期趋势稳定，机构级产品稀缺性支撑优质资产价格，美国相对吸引力提升正吸引跨境资本回流 [56][57][58] 问题: 利润率增长受抑制是否与租赁经纪人薪酬竞争加剧有关 [60] - 回答: 人才市场竞争一直存在，但对公司的人才保留和招聘能力充满信心，平台投资是吸引和留住人才的优势，不认为薪酬环境是利润率提升的显著阻力 [61] 问题: 是否仍有望达成中期利润率目标及为何提供长期目标 [62] - 回答: 公司有望达到2022年设定的中期利润率目标区间的低端，对于2030年目标，基于对各服务线有机增长机会和AI带来持续效率提升的评估，相信近年来的利润率趋势将持续 [63][64][65] 问题: AI对当前和未来人员编制需求的影响 [67] - 回答: 总人员编制仍在增长，主要增长来自现场服务员工和共享服务中心，前台办公室人员编制预计将相对平稳，因为技术支撑使个人生产力显著提高 [67] 问题: 房地产管理服务业务增长预期澄清 [68] - 回答: 此前高个位数至低两位数增长预期主要针对原工作动态业务，物业管理部门的重组将使整个REMS部门增长率暂时降低约1-1.5个百分点，预计下半年增长将恢复，长期看物业管理业务不会稀释REMS整体增长 [69][70][71]