财务数据和关键指标变化 - 第三季度营收增长10%，调整后EBITDA增长16%，调整后每股收益增长29% [6] - 自由现金流达到自2021年以来的最高水平，净债务减少，报告的净杠杆率改善至0.8倍 [21] - 公司将全年调整后EBITDA目标区间的下限提高了7500万美元，新目标区间为13.75亿美元至14.5亿美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 交易性收入增长13%，其中投资销售、债务和股权咨询业务增长26% [6] - 房地产管理服务收入连续第七个季度实现两位数增长 [8] - 租赁咨询收入加速增长，两年累计增长近30%，全球办公租赁收入增长14%，工业租赁收入增长6% [16] - 资本市场服务各业务线增长趋势加速，债务咨询收入增长47%，投资销售增长22%，两年累计债务咨询收入增长68%，投资销售增长37% [17] - 投资管理收入增长由更高的激励费驱动，年内迄今筹集了34亿美元的私募股权资本，而2024年全年为27亿美元 [18] - 软件和技术解决方案业务实现两位数软件收入增长，但被部分大型现有客户减少的可自由支配技术解决方案支出所抵消 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场活动广泛，涵盖资本市场、办公和工业租赁，以及大宗交易活动的改善 [6] - 美国以外的投资者对美国的兴趣有所松动，恢复了向不同地理区域的长期投资配置 [61] - 亚太地区的物业管理部门合同出现下滑，而美国仍呈现中个位数增长 [28][45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 数据、技术和人工智能是公司整体战略、差异化平台和财务业绩的核心 [8] - 超过41%的可覆盖员工群体现在每日使用专有人工智能工具，高于今年早些时候的35% [9] - 软件和技术解决方案部门将作为房地产管理服务部门内的第五条业务线运营，与工作场所管理、项目管理、物业管理和投资组合服务并列 [10] - 公司正在积极制定2030年战略的下一次演进，并将在2026年第一季度分享新的财务目标 [24] - 公司维持全年平均杠杆比率1.0倍的目标，这是其0-2倍目标区间的中点 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境仍然充满活力，但经济前景和交易市场的先行指标在本季度趋于稳定并有所改善 [6] - 投资者正越来越多地转向风险偏好模式，得到健康且强劲的债务市场支持 [7] - 尽管经济指标和政策环境多变，但整体市场背景仍具有建设性 [22] - 商业信心（经合组织衡量）在面对动态的宏观背景时保持韧性，为近期持续增长提供了谨慎乐观的理由 [16] - 工业租赁的表现好于预期，对渠道感觉良好 [48] - 基础资产价值出现小幅上涨，表明价值已触底，并开始小幅回升 [41] 其他重要信息 - 公司在本季度回购了7000万美元的股票，使年内迄今回购总额达到1.31亿美元，显著高于预期的全年股票薪酬稀释和2024年全年的8000万美元回购额 [21] - 公司有意退出某些不符合其期望的长期利润率目标的合同，主要是在亚太地区的物业管理业务 [27][31] - 资本市场服务调整后EBITDA受到与贷款相关损失的720万美元增量费用的影响，大部分与先前讨论的涉及借款人欺诈的贷款结清有关 [17] - 公司确认有两笔贷款存在欺诈，其中一笔在本季度完全结清，另一笔已在2025年10月出售 [53][54] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于物业管理和房地产管理服务增长放缓的原因及合同流失情况 [27] - 物业管理业务下滑主要源于亚太地区，公司为提升利润率而主动退出部分合同，美国业务仍保持中个位数增长 [28][30] - 设施管理等传统外包业务增长趋势未变，项目管理业务增长24%，工作场所管理业务增长8%，预计中长期将继续增长 [29] - 物业管理业务的合同流失预计将持续到明年上半年，之后增长前景将转为正面 [31] 问题: 自由现金流转换和股票回购计划的前景 [32] - 鉴于当前净杠杆率较低且未发现能立即为股东增加价值的重大并购机会，股票回购被视为非常有吸引力的现金用途，预计回购趋势将持续 [33] 问题: 人工智能解决方案对财务的影响体现及主要效益领域 [36] - 目前主要效益体现在效率提升上，通过流程定义、共享服务中心和人工智能工具应用来实现，尤其在资本市场业务中，人均收入显著提升 [37] - 前台员工人数增长趋于平缓，因为技术工具大幅提升了员工生产率 [74] 问题: 资本市场业务当前趋势、全年指引考量及2026年渠道展望 [38] - 第三季度增长步伐显著加速，进入第四季度势头良好，复苏态势稳定，非曲棍球杆式反弹，对该业务前景非常乐观 [39] 问题: 资产管理规模受到资产估值小幅增长的支撑，是否意味着商业地产估值已触底 [40] - 基础资产价值出现小幅上涨，表明价值已触底，并开始小幅回升，投资管理业务前景健康，第三季度募资强劲，预计将逐步转化为管理费增长 [41] 问题: 美国物业管理业务增长具体数字及长期增长潜力 [44] - 美国物业管理业务增长为中个位数，非2%，下滑仅来自亚太地区，公司对该业务有高于中个位数的长期增长雄心，但目前专注于重组和确保服务质量 [45][47] 问题: 工业租赁业务趋势及恢复正常水平的观察 [48] - 工业租赁表现优于预期，全球收入增长6%，美国增长9%，两年累计增长表现良好，对渠道感觉积极，不过度解读单季度波动 [48] 问题: 资本市场业务的利润率提升空间 [51] - 公司未提供具体细分市场利润率展望，但认为该业务有巨大利润提升空间，在市场下行期保留了核心人才，平台存在杠杆效应，利润率扩张有充足空间 [51] 问题: 多户住宅贷款损失和信贷趋势，以及费用是否主要与欺诈问题相关 [52] - 确认有两笔贷款存在欺诈，相关费用略超总费用的一半，贷款损失准备金会根据宏观环境和具体贷款情况季度调整，过去十二个月净贷款损失准备金增加70万美元，整体费用不大，不表明广泛恶化 [53][55][56] 问题: 低利润率合同的退出方式及时间表 [59] - 低利润率合同的退出是随着合同到期自然进行，预计这种 intentional 的合同流失将持续到明年上半年 [59] 问题: 机构投资者是否在减少房地产配置，以及跨境资本配置前景 [60] - 未观察到机构投资者显著减少房地产配置，海外投资者对美国房地产的投资兴趣回升，欧洲复苏未达预期相对提升了美国的吸引力，预计跨境资本配置将改善 [61][63] 问题: 租赁业务增量利润率受抑制是否与薪酬竞争环境有关 [66] - 人才市场竞争一直激烈，但对自身经纪人团队和平台吸引力充满信心，不认为保留和招聘是租赁业务盈利能力或增量利润率的重大阻力 [67] 问题: 是否仍有望达到中期利润率目标，以及为何在能见度挑战下仍提供长期目标 [68] - 公司相信有望实现2022年设定的利润率目标区间的低端，在制定2030年战略时发现了各服务线的有机增长机会，结合AI带来的效率提升，有信心延续近年来的利润率增长趋势 [69][70] 问题: 人工智能如何影响当前和未来的人员需求 [73] - 直接为客户现场服务的员工和共享服务中心的人员数量预计将继续增长，而前台员工数量因技术提升生产率而增长趋于平缓 [73][74] 问题: 房地产管理服务增长指引的澄清，特别是针对项目管理还是整体业务 [75] - 先前提及的高个位数至低两位数增长指引是针对原工作动态业务，物业管理业务的整合将其整体增长拉至高个位数范围，影响约1.5%的增长率，预计下半年增长将恢复，长期看物业管理业务不会稀释整体增长 [76][77][78]