财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店酒店EBITDA为1.054亿美元，符合预期中值；调整后EBITDA为9920万美元，比预期中值高出220万美元；调整后FFO每股为0.01美元，比预期中值高出0.03美元 [3] - 同店入住率上升近190个基点，平均每日房价下降5.4%，导致每间可用客房收入下降3.1%，同店总每间可用客房收入下降1.5% [3] - 若排除洛杉矶和华盛顿特区，总每间可用客房收入实际上升0.6% [4] - 平均每日房价下降主要由华盛顿特区和洛杉矶的竞争性定价驱动 [4] - 月度表现方面，7月同店总每间可用客房收入下降1.1%，8月基本持平，9月下降3.3% [9] - 同店客房外收入增长1.7% [9] - 酒店运营费用控制出色，同店酒店费用（固定成本前）同比仅增长0.4%，按每间已入住客房计算，费用下降约2% [9] - 公司预计LaPlaya今年将产生约3660万美元的调整后EBITDA，而2024年为4280万美元 [10] - 本季度资本支出为1420万美元，全年预计在6500万至7500万美元之间 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 散客需求（包括休闲）在第三季度保持韧性，同比增长3.8% [9] - 团体入住率下降2%，主要原因是医疗、教育和政府相关活动的出席人数低于预期 [9] - 经过重新开发的度假村表现强劲，纽波特港岛度假村的每间可用客房收入跃升29%，总每间可用客房收入比2023年翻新前激增35.9% [6] - 杰基尔岛俱乐部度假村的每间可用客房收入增长8%，总每间可用客房收入增长超过11% [6] - 埃斯坦西亚拉霍亚的每间可用客房收入增长5.7% [6] - 重新开发后的物业正在获得市场份额并增长现金流 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场表现突出，第三季度每间可用客房收入增长8.3%，入住率跃升690个基点，EBITDA增长10.9% [4] - 芝加哥市场每间可用客房收入增长2.3% [5] - 华盛顿特区是表现最疲软的市场，每间可用客房收入下降16.4%，原因是政府及相关旅行需求减少以及旅游活动减少 [7] - 洛杉矶市场每间可用客房收入下降10.4%，主要受年初火灾的负面影响以及ICE行动和国民警卫队部署带来的持续价格压力 [7] [8] - 波士顿和圣地亚哥市场同比出现下降，归因于城市会议日程较轻以及团体出席率疲软 [8] - 度假村组合保持韧性，总每间可用客房收入增长0.7% [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已完成多年的重新开发计划，现在回归正常化的资本投资节奏 [10] - 公司已签署协议以7200万美元出售一家酒店，预计在第四季度完成交易 [11] - 公司成功发行了4亿美元、利率1.625%的可转换票据，并用其以面值2%的折扣赎回了2026年到期的4亿美元、利率1.75%的可转换票据 [11] - 公司在季度内以显著低于资产净值的价格回购了价值5000万美元的普通股 [12] - 公司计划利用手头现金和自由现金流偿还2026年12月到期的剩余可转换票据 [12] - 公司正在试点人工智能工具，以改善招聘、保留、服务交付、清洁度和整体生产力 [17] - 公司正在投资新技术以减少能源和水资源消耗，并在投资回报率有吸引力的情况下投资新系统，如太阳能和暖通空调升级 [18] - 行业面临供应量极低的基本面顺风，新建筑开工量持续低于交付量 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度业绩是在地缘政治和宏观经济不确定性加剧以及不利的节假日日历变化的挑战性背景下取得的 [2] - 行业需求同比略有下降，导致新的价格竞争和平均每日房价增长乏力，团体需求压力最大 [13] - 政府停摆（已进入第六周）明显损害了旅行，特别是政府旅行和前往政府所在地的旅行 [20] - 对第四季度保持谨慎，原因包括宏观经济前景、政府停摆的不确定性、关税政策以及政府削减支出的努力 [18] [19] - 对2026年持谨慎乐观态度，认为宏观经济不确定性将消退，酒店需求可能随GDP增长正常化，且新供应将保持在历史低位 [22] [23] - 预计2026年的节假日日历将比2025年更为有利 [26] - 行业将受益于2026年独特活跃的大型活动日程，如世界杯和美国250周年庆典 [27] - 公司预计2026年将超越行业表现，原因包括重新开发物业的持续增长、几个城市市场的复苏、洛杉矶和华盛顿特区的对比基数更容易以及众多大型活动带来的增量需求 [28] [29] - 截至10月1日，2026年的团体客房夜数增长4.1%，平均每日房价增长近3%，团体收入增长超过7%（760万美元）；总收入增长6.1%（900万美元） [29] 其他重要信息 - 公司在第三季度初持有2.32亿美元现金，预计到2026年底将产生超过1亿美元的自由现金流 [12] - 公司正在实施天气抗逆性改进措施，预计很快将基本完成 [10] - 行业表现存在明显分化，高端酒店和度假村继续表现更好，而低端市场则出现更多疲软 [13] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于旧金山市场近期鼓舞人心的趋势，特别是酒店经营者在高入住率夜晚推动房价的信心水平 [31] [32] - 回答指出旧金山市场今年全面发力，在工作日推动房价存在巨大机会，并且随着需求增加，团队正以越来越强的信心推动房价 [33] [34] - 提到2026年旧金山的会议需求自年初以来取得了良好进展，例如已有超过10万间夜确定于2026年，增长了约20% [35] - 指出旧金山的一个独特之处在于许多会议是企业主导的，因此预订周期更短，并举例微软Ignite活动已签约在旧金山举行 [36] 问题: 关于人工智能行业对旧金山需求的影响 [37] - 回答指出看到越来越多以前未知的公司进行预订，不仅包括散客，还包括内部团体、招聘、培训等，这对市场产生了影响 [38] - 提到过去六个月旧金山有大量公司进行IPO，资本流入行业用于增长，这涉及雇佣高素质人才 [38] 问题: 关于强劲的费用控制进展，特别是人员减少的作用，以及2026年劳动力成本是否会缓和 [39] - 回答指出每个周期都会通过提高效率和生产力来减少酒店人员编制，并预计明年工资增长率将低于今年，但部分可能被更高的医疗保健成本增长所抵消 [40] - 强调关注运营的各个方面以提高效率，包括能源使用、保险、减少事故、提高天气抗逆性、降低信用卡佣金等 [41] - 对人工智能和机器人技术带来的降低成本、提高员工工作质量和应对劳动力短缺的机会感到鼓舞 [42] 问题: 关于洛杉矶市场在2026年的前景，尽管对比基数更软，但考虑到持续的需求和劳动力挑战 [42] - 回答预计洛杉矶明年将成为表现较好的市场之一，原因是对比基数容易、市场正在重新正常化，以及根据电影委员会的批准，电视和电影制作将在明年逐步恢复，特别是随着加州制作税收抵免的增加在明年年中生效 [43] 问题: 关于整体交易市场的状况和资产出售策略 [44] - 回答指出交易市场全年在风险偏好和风险规避之间摇摆不定，但债务市场持续改善，而目前由于政府停摆和疲软的运营表现，市场处于暂停状态，直到有更清晰的宏观前景 [45] [46] - 策略重点是出售资产并利用资本进行股票回购、偿还债务，保持或略微降低杠杆 [47] - 看到新的进入者，如高净值个人进入酒店业，但需要看到运营转为正值，买家才愿意进入 [48] 问题: 关于投资组合中高端和低端度假村的表现差异 [49] - 回答以纽波特港岛度假村为例，其客户价格敏感度较低，每间可用客房收入实现两位数增长 [50] - 其他例子包括那不勒斯的LaPlaya和Inn on Fifth，以及德尔马的La Valencia Del Mar，这些豪华物业的客户对价格相对不敏感，但对服务质量敏感 [51] 问题: 关于政府停摆影响的持续性，以及今年政府部门的总体影响规模和明年的潜在顺风 [52] - 回答估计政府旅行需求同比下降约三分之一到40%，约占公司投资组合总需求的1到2个百分点，与行业情况类似 [53] - 停摆的影响更广泛，它影响 discretionary travel，并导致人们对飞行的焦虑和取消风险 [53] - 另外指出国内出境和国际入境的不平衡（分别为2019年的120%和80%）也是一个因素，但这在2026年正常化之前可能不会逆转 [54] 问题: 关于如果没有风暴的秋季，对2026年规划的影响 [55] - 回答指出这首先允许公司出售未受损的资产，因为客户对过去几年风暴影响的担忧会减少，这有利于销售 [56] - 这也有利于LaPlaya等物业的业绩恢复，预计其EBITDA可能从今年的约2500万美元恢复到明年的约3000万美元，并最终回到2022年约3500万至3600万美元的水平 [56] 问题: 关于本季度提到的 attrition 增加的情况，以及短期预订趋势 [57] - 回答指出 attrition 更多与政府和政府相关领域（如教育）有关，这些领域受到拨款冻结或中断的影响，而在技术、医疗生物领域并不明显 [58] - 总体而言， attrition 支付同比减少，并不处于高位，主要影响与政府相关的团体，公司会持续监控但并不高度担忧 [58] 问题: 关于休闲散客的价格敏感度，以及明年同店投资组合的增长点更偏向休闲客户改善还是城市市场改善 [59] - 回答指出休闲客户也严重影响城市物业，预计华盛顿特区和洛杉矶等市场的休闲需求明年将复苏，因为政府停摆导致景点关闭影响了当前需求 [60] - 休闲客户具有韧性但变得更具价格敏感性，且随着价格层级下降，敏感性增加 [61] - 公司通过过去几年的重新开发项目获得了超过700个基点的市场份额渗透，这有助于抵消个别消费者的疲软 [62] 问题: 关于酒店需求与GDP增长脱节的原因，以及人工智能投资（如建设数据中心对住宿需求益处不大）是否扭曲了关系 [63] - 回答认为脱节与重大政策干扰、疫情后正常化以及国际国内失衡有关 [64] - 不认为与数据中心有关，强调投资最终会流向人员、企业、利润、工资和奖金，从而提振经济，并提到芯片法案和基础设施法案的大部分资金尚未支出 [65] - 国际失衡（美元走强等）对2026年正常化不抱期望 [66] 问题: 关于世界杯对2026年每间可用客房收入的潜在影响 [67] - 回答引用预测可能为行业每间可用客房收入带来30或40个基点的改善，但公司投资组合因比赛数量多可能受益更大 [68] - 指出上届世界杯70%的业务在比赛前30天内预订，由于球队和赛程尚未完全确定，预计大部分预订将发生在2026年第一季度末和第二季度，即比赛前最后30天 [68] - 球队从32支增加到48支也是一个积极因素 [68] 问题: 关于旧金山市场投资者情绪转好，公司对该市场剩余资产的战略思考 [69] - 回答指出所有酒店都对战略买家可用，是否出售将取决于价格 [70] - 公司相信该市场将有强劲增长，资产收益率可能在未来三年内翻倍或三倍，每间可用客房收入可能在未来三到五年内实现两位数增长，因此价格需要反映增长预期 [70]